AFI Development. Присвоение справедливой стоимости.
Ticker AFID
Price $11.4
Target $22.6
Recom покупать
В этом году на фондовом рынке появились акции еще одной девелоперской компании, работающей на рынке недвижимости России. Глобальные депозитарные расписки на Лондонской фондовой бирже в этом году разместила компания Africa Israel Development, которая привлекла $1.4 млрд. капитализация составила $7.3 млрд.
AFI Development основана в 2001 году холдингом Africa Israel Investments Ltd. для реализации девелоперских проектов в России.AFI Development. Присвоение справедливой стоимости.
Ticker AFID
Price $11.4
Target $22.6
Recom покупать
В этом году на фондовом рынке появились акции еще одной девелоперской компании, работающей на рынке недвижимости России. Глобальные депозитарные расписки на Лондонской фондовой бирже в этом году разместила компания Africa Israel Development, которая привлекла $1.4 млрд. капитализация составила $7.3 млрд.
AFI Development основана в 2001 году холдингом Africa Israel Investments Ltd. для реализации девелоперских проектов в России. В основном, AFI работает над реализацией крупномасштабных проектов, преимущественно в Москве и Московском регионе. За последние три года AFI завершила 8 проектов в России (контрактное строительство и дедевлопмент), суммарная площадь которых составила около 59 тыс. м?. Практически все они были проданы.
На текущий момент только один проект, способный генерировать денежные потоки сегодня, остался в собственности компании.
Тем не менее, масштаб проектов, находящихся в разработке впечатляет, и именно их реализация составляет потенциал развития AFI и привлекательность инвестиций в акции компании. На текущий момент AFI заявляет о портфеле из 21 проекта суммарной площадью 3.2 млн м?. Около 70% этих площадей приходится на крупные многофункциональные комплексы, 11.3% на жилые комплексы и около 10.8% на торговые центры. Отметим, что в связи с масштабами проектов, портфель AFI не сильно диверсифицирован. На 3 крупнейших проекта приходится более 62% суммарных площадей.
Выручка AFI за три года составила всего $6.7 млн, хотя стоимость реализованных проектов должна была составить как минимум $200-250 млн. P&L компании не отражает адекватно реальные доходы компании, в связи с особенностями бухгалтерского учета и бизнес-модели AFI. Более адекватным показателем для отражения развития девелоперской компании является динамика ее чистых активов (NAV). За 3 года сумма чистых активов компании выросла более чем в 25 раз, суммарные активы AFI выросли в 5 раз.
По итогам 2006 года, уровень долговой нагрузки AFI был нихким. Соотношение суммарного долга и собственного капитала составляло 12% к 88%. Отношение чистого долга к EBITDA резко упало до
0.3 с 3.9. Для реализации своих проектов AFI Development традиционно использовала кредитовалась в своей материнской компании Africa Israel и ее дочерних компаниях.
Мы провели оценку стоимости акций компании путем суммирования оценок стоимости отдельных проектов группы, рассчитанных с помощью DCF-модели. В итоге была получена оценка $22.6 за акцию через год. Однако сравнительный анализ показывает, что акции компании оценены сейчас справедливо, с небольшой премией (3%) по коэффициенту EV/BV к развивающимся странам. Мы подчеркиваем, что полученная оценка компании основана на стоимости завершенных проектов компании, реализация существенной части из которых либо еще не началась, либо находится на начальном этапе. Учитывая это мы рекомендуем покупать GDR компании для долгосрочного портфеля инвестиций.

Татьяна Бобровская, аналитик ИК «Брокеркредитсервис»
потребительский сектор