Егор Еремин специалист по недвижимости

Всегда трудно решиться: снимать квартиру дальше или купить свое. Стоит рассмотреть плюсы и минусы в каждом из вариантов.

Купить свое. Прежде всего, жилье становится вашим. Можно сверлить, прибивать, переклеивать обои, перекрашивать, как угодно. Сделать квартиру такой, как хочется именно вам. Это всегда хорошо.

Уверенность в завтрашнем дне. Как только все платежи по квартире закрыты, она становится на 100% вашей. Уже никто не будет на нее претендовать. Можно немного подрасслабиться. Помечтать не только о зарабатывании денег, но и об отпуске, покупке нового гардероба. Ведь теперь не надо никому платить за съем! А если в течение тех лет, пока вы работаете, приобрести 4-5 квартир, то они станут хорошей прибавкой к пенсии: варианты рядом с метро всегда будут хорошо сдаваться. И иметь пассивный доход 120-150 тысяч рублей — это значит быть обеспеченным пенсионером. Можно и внукам, и детям помочь. Кроме того, надо не забывать психологический фактор: женщины очень любят, когда их мужчины о них заботятся. Поэтому если мужчина обустраивает семейное гнездышко, то отношения в семье от этого только укрепляются.

Казалось бы, сплошные плюсы. Но в чем подводные камни? Прежде всего, они появляются у тех, кто берет жилье в ипотеку. Хоть правительство и говорит, что 12% годовых — приемлемая ставка, но этому верится с трудом. Если купить достаточно стандартную «однушку» в новом доме внутри КАД за 4 млн рублей по схеме: 1 млн — первый взнос, 3 млн — кредит, то переплата за 10 лет по ставке 11% годовых составит около 2 млн. Вдумайтесь в цифры: вы берете в кредит 3 млн, выплачиваете их, а сверху еще 2 млн. При этом ежемесячный платеж по ипотеке — около 41 тыс. рублей.

Цифры достаточно большие. И далеко не все семьи могу позволить себе купить квартиру за такой ежемесячный платеж. За 3-5 лет обычно в семье появляется ребенок, и уже нужна не однокомнатная, а двухкомнатная квартира. Встает вопрос о продаже этой однокомнатной квартиры. А она в ипотеке. Продажа залогового имущества — далеко не самый простой, приятный и выгодный процесс. Обычно такие квартиры реализуются по цене ниже рыночной.

Получается, что квартиру купил, банку проценты по ипотеке заплатил, потом при перепродаже ипотечной квартиры еще пришлось скидку 150 тыс. рублей сделать… Много трудностей. И не забывайте, что на старте надо было иметь 1 млн.

Во время консультаций я часто рекомендую первую однушку, купленную семьей с ипотекой, не продавать, а сдавать в аренду. Рано или поздно ипотека закончится, а пока она есть, арендный платеж будет частично перекрывать ипотечный. Семья же формирует свой капитал на развитие. И если потом передать эту квартиру детям, то они уже будут начинать самостоятельную жизнь с собственной жилплощадью.

При ставке 5% все намного гуманнее — переплата примерно 800 тыс. рублей за 10 лет. И ежемесячный платеж 32 тыс. рублей. Согласитесь — намного реальнее. И чем больше сумма кредита (если вы берете двух или трех комнатную квартиру для своей семьи), тем выше переплаты. Очень хотелось бы иметь ипотечные ставки, как в цивилизованном мире, но пока что реальность такова.

Именно поэтому многие семьи понимают, что ипотеку им чисто физически не потянуть. Ведь кроме миллиона на первый взнос, еще надо оставить деньги на ремонт, мебель и покупку техники. Вот и выходит в некоторых случаях, что покупка в принципе не возможна.

При этом надо помнить, что есть обстоятельство, которое я бы назвал обязательным для покупки квартиры. Если вы являетесь обладателем материнского капитала, жилищной субсидии, разрешения на беспроцентный займ от городских или федеральных комитетов — за квартирой надо бегом. Ведь реализовать материнский капитал сейчас более надежно, чем в недвижимость вряд ли возможно. Приобретенную жилплощадь можно сдавать, получая доход. Или, например, реализовать схему: материнский капитал плюс ипотека. В большинстве городов России при таком раскладе можно купить квартиру, ипотечный платеж по которой будет меньше чем те деньги, которые вы получите, сдавая в аренду свой объект.

Теперь про аренду. Естественно, она выгоднее для молодых. Для тех, кто пока не определился, где он хочет жить: в каком районе, в каком городе, да и вообще — в какой стране. Кому-то не подходит климат Петербурга. А кто-то не может жить без Невского проспекта и Дворцовой площади. Каждому нужно найти себя.

Как уже написано выше, далеко не все семьи могут себе позволить вступить в ипотеку: нет первоначального взноса, нет возможности платить большие суммы, уже ранее испорченная кредитная история. Кроме того, в нашей стране крайне неохотно выдают кредиты предпринимателям и собственникам бизнеса.

Да и собственник бизнеса, скорее, вложит имеющиеся свободные средства в оборот, нежели заморозит их в недвижимости. Посчитайте сами. Если купить квартиру за 4 млн, а потом сдавать ее за 25 тыс. рублей, то срок окупаемости — более 13 лет. Сомнительные вложения в наше время.

Раньше, в период активного роста (в Санкт-Петербурге это с 2005 по 2012 год) часто граждане использовали такую схему: купить строящуюся квартиру, перепродать ее по мере готовности, а потом на эти деньги купить либо квартиру больше, либо сразу две квартиры. А во время стройки себе жилье снимать. Сейчас, увы, такого бурного роста цен уже нет, и схема перестала быть настолько выгодной. Кроме того, на слуху банкротства компаний федерального уровня, когда объекты строительства оказывались замороженными на три, пять и даже 10 лет.

Увы, в данный момент 214-ФЗ пока далек от совершенства. И даже европейские бизнесмены-аферисты, видя дырки в законодательстве, занимаются выводом денег с российских строек и дальнейшим банкротством компаний. Хотелось бы, чтобы законодатели уделяли больше внимания 214ФЗ, чем закону Яровой.