«Благоприятным» фактором для образования «пузыря» может стать ситуация, в которой темпы роста цен на жилье с учетом уровня инфляции начнут в разы превышать темпы роста реальных доходов населения либо наоборот – реальные доходы населения начнут падать в разы стремительнее, чем цены на жилье. Однако в ближайшие несколько лет такое представляется маловероятным.

Наталья Мильчакова замдиректора аналитического департамента Альпари

На российском рынке ипотечных кредитов осенью 2017 года наблюдался рекордный рост. Так, по данным исследования рынка, проведенного Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в октябре банки выдали физлицам более 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 230 млрд рублей, что на 70–80% превышает уровень октября 2016 года и на 25–35% превышает значение октября 2014 года. Напомним, что, по данным АИЖК, предыдущий рекордный объем выданных ипотечных кредитов наблюдался в декабре 2014 года, когда объем выданных ипотечных ссуд достиг 227 млрд рублей. А по итогам 9 месяцев 2017 года ипотечный портфель банков вырос на 9% до 5 трлн рублей, при том что за весь 2016 год этот показатель вырос на 13%, то есть в текущем году спрос на ипотеку значительно увеличился. А в 2018 году АИЖК прогнозирует совокупный рост портфеля ипотечных кредитов банков на 20-25% к 2017 году.

Основной причиной роста спроса на ипотеку стало снижение ставок по ипотечным кредитам в рыночном (не субсидируемом государством) сегменте в октябре ниже 10% с 13-14% в начале года. Ставки по ипотеке в течение года понижались вслед за последовательным снижением ключевой ставки Банком России, которая на данный момент составляет 8,25%. Ключевая ставка ЦБ в 2018 году может продолжить снижение, соответственно, вслед за ней продолжат падать и ставки по ипотечным ссудам, а спрос населения на ипотеку будет продолжать расти.

В связи с этим возникает вопрос – не образуется ли в следующем году на рынке ипотеки «кредитный пузырь», подобный тому, который образовался на рынке недвижимости в США в 2007 году? Ведь количество выданных населению кредитов растет, а реальные доходы пока остаются слабыми. Так, по данным Росстата, за 9 месяцев 2017 года реальные располагаемые денежные доходы населения России снизились на 1,2% в годовом исчислении. Что если обедневшее население неправильно рассчитало свои возможности и не сможет расплатиться по кредитам?

По прогнозам АИЖК, появление такого «пузыря» в России в ближайшие годы крайне маловероятно. Ведь доля просроченных кредитов на срок более чем на 90 дней в совокупном ипотечном портфеле банков составляет всего 2,4%, хотя в целом по совокупному банковскому портфелю процент просроченных кредитов составляет 6%. Мы также можем отметить, что в течение последних пяти лет в России последовательно снижаются реальные цены на жилье (с учетом инфляции), хотя в абсолютных величинах они растут. Снижение реальных цен на недвижимость составило около 30% с учетом инфляции, невзирая на рост в абсолютных величинах за пять лет на 14%. А в период кризиса и цены «в абсолюте» снижаются. Например, на начало IV квартала 2017 года средняя по России цена квадратного метра квартиры во вновь построенном доме составляла около 55 тыс. рублей, что на 11% ниже уровня аналогичного периода прошлого года.

«Благоприятным» фактором для образования «пузыря» может стать ситуация, в которой темпы роста цен на жилье с учетом уровня инфляции начнут в разы превышать темпы роста реальных доходов населения либо наоборот – реальные доходы населения начнут падать в разы стремительнее, чем цены на жилье. Однако в ближайшие несколько лет такое представляется маловероятным.

Кроме того, в России у населения не так востребована «игра» на рынке недвижимости, подобно игре на фондовой бирже или валютном рынке, как это было ранее востребовано в США. Со спекулятивными целями ипотечные кредиты, как правило, в России не берут. Да и банки предъявляют очень высокие требования к заемщикам по ипотеке в рыночном сегменте, в частности, первоначальный взнос достаточно высок (кредиты с первоначальным взносом не выше 20% от общей стоимости квартиры регулятор относит к высокорискованным кредитам), что также является механизмом страхования рисков – как банков, так и ипотечного рынка в целом. А в США банки выдавали ипотечные ссуды с нулевым первоначальным взносом, что только привлекало большое количество спекулянтов на ипотечный рынок.

Кроме того, согласно приводившимся в российских СМИ оценкам, в России доля ипотечных кредитов в ВВП составляет всего 6,2%, при том что в США аналогичный показатель равняется 50%.

Таким образом, в России, в отличие от США и многих других стран, ипотека является инструментом приобретения доступного жилья, а не спекулятивным инструментом. Впрочем, если в течение нескольких ближайших доходы населения будут оставаться скромными, а цены на недвижимость вдруг начнут расти очень высокими темпами, вопрос о возникновении пузыря на российском рынке ипотечных кредитов снова может стать актуальным. Можно успокоиться, но это не значит, что о рисках ипотечных кредитов можно забыть навсегда.