В среду в Минстрое заявили, что планируют привлекать инвестиции граждан для строительства арендного жилья. Такого в истории России еще не было, и властям придется создавать новую бизнес-модель. Какие трудности могут встать на пути коллективного инвестирования в арендное жилье, выяснило АБН.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой) совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планируют проработать механизм коллективных инвестиций. Руководитель департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин заявил, что механизм начнет работать в арендном жилье, которое предназначено для коммерческого использования. На разработку проекта властям потребуется несколько месяцев. Однако подождать стоит, потому что это расширит возможности инвестирования, которыми смогут воспользоваться россияне, считают в Минстрое.
Сколько удастся заработать на аренде коммерческого жилья, подсчитать достаточно сложно. Во-первых, рынок перенасыщен предложением, а в связи с этим арендные ставки падают. А во-вторых, как отметила генеральный директор Центра аренды квартир «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Гасиловская, «предложение превышает спрос от 3 до 5 раз в зависимости от ценового сегмента».
«В марте всплеск спроса, но это традиционное явление, несмотря на кризис. Если брать соотношение с 2011 годом, то в 2016 году, то это количество (сделок по аренде жилья) ничтожно мало. Сейчас спрос снизился почти в пять раз», — сказала руководитель «БЕСТ-Недвижимости».
К тому же, правительству сначала придется решить вопрос с теневым рынком. Людям по-прежнему выгоднее покупать квартиры и сдавать их внаем, считает Гасиловская. Иного мнения придерживается руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. По подсчетам компании, «это (инвестиции в строительство арендного жилья) может быть весьма выгодно, поскольку общая доходность может превышать 20% годовых». По мнению Самодурова, подобные инвестиции смогут стать неплохой альтернативой банковским вкладам.
«У такого инвестирования могут быть три источника дохода: рост стоимости актива за счет роста строительной готовности, за счет роста рынка в целом и актива в частности, а также рентный доход. Последний может варьироваться от 3 до 10 % годовых», — сказал эксперт.
Доля арендного жилья растет в связи с востребованностью таких форматов как апартаменты и апарт-отели с моделью buy-to-let
К тому же, в 2015 году спрос на аренду вырос на 25% по сравнению с 2014 годом, напомнил Самодуров. По его мнению, это связано с повышением ставок по ипотеке. «Доля арендного жилья растет в связи с востребованностью таких форматов как апартаменты и апарт-отели с моделью buy-to-let, которые выросли на 17% по отношению к 2014 году», — добавил Самодуров.
Как бизнес-моделью коллективными инвестициями в США пользуются уже достаточно давно, напомнил директор Центра исследований постиндустриального общества Владислав Иноземцев. Однако на Западе срок окупаемости инвестиций в несколько раз меньше, что делает их еще привлекательнее. При этом доля жилого фонда, которая строится за счет частных инвесторов и позже сдается внаем, достигает в некоторых городах 20%, отметил эксперт.
Сама по себе такая практика была бы очень полезна. Но срок окупаемости арендного жилья в России весьма долгий
«В России такого рода операции никогда не проводились, у нас такого опыта нет. Сама по себе такая практика была бы очень полезна… Но срок окупаемости арендного жилья (в России — АБН) весьма долгий, как минимум от 8 до 20 лет. К тому же, в России нет платежеспособного спроса, который мог бы подталкивать этот рынок», — сказал социолог.
Но прежде всего, считает эксперт, необходимо полностью продумать бизнес-модель. Очевидно, что государству следует апробировать эту идею самостоятельно, и только потом привлекать деньги граждан.
«Нужно выделить участки, запустить проекты, сдать первые десятки зданий, для которых будут найдены арендаторы. Тогда станет понятно, что сама по себе система экономически жизнеспособна, только после этого в нее можно будет привлекать деньги населения. Иначе это будет очередная история, и деньги никогда не вернутся», — пояснил Иноземцев.
Добавим, при коллективном инвестировании средства мелких инвесторов аккумулируются в единый фонд, которым управляет профессиональный менеджер. Формы такого инвестирования могут быть разными, наиболее распространенный – это паевый инвестиционный фонд (ПИФ). Именно таким образом Минстрой планирует создать и свой механизм. В правительстве также рассматривается вопрос о коллективных инвестициях для комплексного освоения территорий.
Юлиана Михайлова / АБН
