Опробовав силы в масс-маркет, профессиональные «выбиватели» неустоек ринулись в премиум-сегмент, где суммы взысканий значительно выше, а на исках можно заработать целое состояние. Как отмечают представители девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», на рынке растет число случаев, когда для оказания давления на несговорчивых застройщиков, используется методы репутационного шантажа и подаются иски о признании банкротом.
Профессиональное сутяжничество или как его еще называют «потребительский экстремизм» становится серьезной проблемой для российского предпринимательства. Особенно от этого страдает строительная отрасль, где суммы покупок самые значительные. По данным системы СПАРК, за последние два года против строителей подали около 3,7 тысяч исков, а общий объем взысканных средств об истребовании неустоек составил более 6,5 млрд рублей. По результатам опроса Национального объединения застройщиков (НОЗА) и Института развития строительной отрасли (ИРСО), около 70% строительных компаний России сталкивались с «потребительским экстремизмом». При этом в 8% случаев размер выплаченной неустойки превышал 10 млн рублей. В Петербурге с проблемой «потребительского экстремизма» знакомо подавляющее число застройщиков, в том числе и крупные стабильные компании, входящие в топ-10 игроков строительного рынка.
Богатые тоже платят
До недавнего времени «потребительский экстремизм» был широко распространен в сфере массового жилья. Но, как говорится, аппетит приходит во время еды. И сегодня профессиональные сутяжники, похоже, активизировались в элитном сегменте. Опрошенные АБН эксперты из числа застройщиков подтверждают тенденцию роста количества многомиллионных исковых требований на рынке элитной недвижимости. В ряде случаев, говорят строители, их сумма покрывает не только устранение строительных дефектов, но составляет стоимость приобретенной жалобщиком квартиры или даже превышает ее.
Как прокомментировали в компании «Леонтьевский Мыс»: «Мы столкнулись с проявлением этого явления в самой неприглядной его форме. Когда на этапе приемки квартиры отдельными лицами намеренно на длительный срок затягивается процесс подписания акта приёмки-передачи, выдвигаются встречные требования, искусственно увеличивается тем самым сумма неустойки. Или сторона по договору уступает право требования аффилированным юридическим компаниям, которые многократно завышают сумму взысканий. В итоге ситуация доходит до абсурда, когда истцы хотят получить компенсацию, равную или превышающую реальную стоимость купленной ими квартиры, и пытаются открыто заработать на этом».
В отдельных случаях, говорят строители, в качестве репутационного способа давления на несговорчивого застройщика, используется «тяжелая артиллерия» в виде исков о банкротстве. «Как правило, такие попытки оказываются бесперспективными, о чем заранее известно истцам – законодательство (ст. 4 закона о банкротстве) не относит требования о выплате неустоек, штрафов и пени к достаточным основаниям для дел о признании банкротом, и такие дела разваливаются в суде, не успев начаться. Но для заинтересованной стороны важен не результат, а процесс. Главная мотивация – создать максимум проблем застройщику. И чем известнее и успешнее компания – тем лучше», — отметили в компании «Леонтьевский Мыс».
Эксперты уверены, де-факто такие жалобщики не являются обманутыми дольщиками. Поскольку речь зачастую идет уже о введенных в эксплуатацию домах и готовых квартирах. Как показывает практика, многие из сутяжников не намерены постоянно проживать в квартирах и практически сразу выставляют их на продажу.
«Агрессивные методы разрешения споров и откровенный репутационный шантаж отбрасывают строительный рынок на годы назад, в лихие 90-ые, что само по себе является очень негативной тенденцией», — говорят в «Леонтьевском Мысе». Конкретные примеры таких дел в компании не уточнили
Как отметил один из представителей застройщика, пожелавший остаться неназванным, ужесточение законодательства в сфере долевого строительства учитывает интересы, по сути, только одной стороны по договору долевого участия – дольщиков. Это порождает многочисленные правовые перекосы и злоупотребления правом, что создает благодатную почву для развития потребительского экстремизма. Недобросовестный клиент или нанятый им сомнительный юрист, который с помощью судебных механизмов выкручивает руки застройщику любыми доступными способами и зарабатывает на ремонт, ипотеку и еще одну квартиру – становится своеобразным героем нашего времени. С учетом того, что административные гайки закручиваются все туже, экономическая ситуация нестабильна, а платежеспособный спрос не растет, такая тенденция не сулит строительному бизнесу ничего хорошего. Конечно, подавляющее большинство клиентов – добросовестные и с ними всегда можно найти компромисс, уточняет собеседник АБН, но число тех, кто ищет легкой наживы, к сожалению, растет. Это провоцируют в том числе и растущие в геометрической прогрессии сомнительные юридические фирмы, призывающие разобраться с застройщиком по-полной.
Кто хочет стать миллионером?
Несмотря на то, что застройщики, как правило, не хотят «выносить сор из избы» и не раскрывают подробности судебных тяжб с дольщиками, редакции АБН удалось найти в открытых источниках примеры дел с многомилионными суммами неустоек.
Эти случаи нельзя назвать «потребительским экстремизмом». Дел по «потребительскому экстремизму», АБН не нашло. Но это дела во многом типичные для многих состоятельных дольшиков И обращает на себя внимание профессионализм и упорство, с которым истцы стараются получить неустойку от застройщика.
Дольщица, некто Т. не спешила подписывать акт приема-передачи квартиры в комплексе «Леонтьевский Мыс». И, как следует из опубликованных в открытых источниках судебных решений, предъявила несколько исковых требований к застройщику «Леонтьевский Мыс» в Василеостровском районном суде по выплате неустойки и штрафов на общую сумму около 32 миллионов рублей, что превышает стоимость приобретенной ею в жилом комплексе квартиры . По этой же схеме действовал и однофамилец этой дольщицы. Он потребовал в Василеостровском районном суде взыскать с застройщика неустойку и штрафы на сумму около 6 млн рублей при стоимости квартиры около 8 млн руб, (все данные и цифры также находятся в открытом доступе на сайте суда). Примечательно, что квартира с аналогичными характеристиками также выставлена в продажу на ЦИАН. ру.
При желании можно найти и примеры судебных решений по делам об истребовании крупных неустоек от других истцов в отношении других застройщиков Петербурга.
Принять нельзя задерживать
Как говорят эксперты, самый распространенный способ повысить размер неустойки – не принять квартиру вовремя, сославшись на строительные дефекты. Отсутствие в законодательстве четкой градации, какие из таких дефектов можно считать несущественными и не мешающими проживанию — порождает злоупотребления и дает возможность затягивать приемку квартиры. Как отмечают эксперты рынка, в элите и бизнес-классе состоятельные клиенты, приобретающие дорогие квартиры, как правило, не нуждаются в срочном заезде и часто не завязаны на ипотеку. Поэтому могут позволить себе, проживая в другом месте, не принимать квартиру месяцами и судиться много лет.
Проблема «потребительского экстремизма» объединила строительные компании. На состоявшемся в октябре 2019 года совещании с вице-премьером Виталием Мутко девелоперы высказали свои предложения, как противодействовать этому явлению. Профессионалы рынка давно говорят о необходимости законов, которые бы остановили эту «вакханалию». Одной из мер может стать установление досудебного порядка урегулирования споров, экспертиза недостатков объекта недвижимости для разграничения существенных и несущественных дефектов, установление максимально возможного размера исковых требований и др.
Взыскание неустоек стало ключевой темой и на состоявшемся в конце 2019 года заседании президиума правления Российского союза строителей. Как отметили по его итогам, «ситуация, вызванная проявлениями «потребительского терроризма», требует правового регулирования, направленного на восстановление прав всех участников долевого строительства». В РСС уже создана рабочая группа по противодействию «потребительскому терроризму» в жилищном строительстве, которая в перспективе должна разработать такой правовой акт.
