Петербургская сеть отелей «Станция» (Stations Hotels) закрыла два отеля и планирует в будущем отказаться от аренды зданий, чтобы инвестировать в покупку собственных объектов недвижимости на заемные с помощью выпуска облигаций деньги. 

«До пандемии у сети Stations в Петербурге работало 9 отелей, сейчас 7. Мы закрыли два отеля — на Звенигородской на 40 номеров и на Казанской улице, неподалеку от станции метро «Адмиралтейская». На Звенигородской собственник помещения не хотел выкупать последние квартиры, и это тормозило перевод всего здания в нежилой фонд. Так что нас эти закрытия спасли от убытков», — говорит Алексей Чернушевич, старший партнер по корпоративным финансам сети.

В пандемию сети удалось сохранить операционную рентабельность, несмотря на колебания рынка, связанные с санитарными ограничениями, сообщают в управляющей компании ООО «Станция». Среднегодовой уровень загрузки отелей Stations, по прогнозу самой компании, в 2021 году составит более 71%, показатель выручки на номер превысит 22%. Прогноз рентабельности продаж (ROS) в 2021 году — около 45%.

Сеть Stations Hotels с общим номерным фондом — 508 номеров, работает на рынке гостиничных услуг Петербурга с 2012 года, и в качестве публичного заемщика привлекает частные инвестиции для открытия новых гостиничных проектов. В конце 2018 года управляющая компания гостиничной сети разместила коммерческие облигации на сумму 50 млн рублей сроком на четыре года. Компания привлекает инвестиции разных видов с доходностью от 16% годовых. На рынке ее называют единственной, работающей по этой схеме.

«Коммерческие облигации — это форма инвестирования, ставшая в последние годы популярной, прежде всего, среди частных инвесторов. В 2020 году, Station Hotels исполнила оферту в полном объеме. Итоговый срок погашения облигаций — ноябрь 2022 года», — рассказывает Алексей Чернушевич.

Только покупка

В будущем Stations планирует отказаться от долгосрочной аренды зданий под отели, как это было до 2020 года, и инвестировать в покупку объектов недвижимости и их редевелопмент.

«К такому решению нас подтолкнули два фактора: закон, запрещающий размещать отели в жилых зданиях (закон Хованской), и опыт “выживания” в пандемию. Инвестируя в улучшение и инфраструктуру арендуемых объектов, превращая их в полноценные отели, мы не можем решить проблемы перевода в нежилой фонд в силу того, что не являемся собственниками. К тому же, в периоды экономических потрясений вроде того, который мы пережили в 2020-м, большую устойчивость демонстрирует бизнес, не зависящий от необходимости платить аренду. Практика показала, что решения арендодателей по вынужденной корректировке арендных ставок становятся все более непредсказуемыми.” — делится наблюдениями Алексей Чернушевич.

На данный момент ООО «Станция» ведет переговоры о приобретении нескольких нежилых зданий под будущие гостиницы: в Екатеринбурге, Мурманске и других крупных городах с высокой деловой и туристической активностью.

В 2019 году гостиничная сеть вложила 110 млн рублей в реконструкцию дома 2/18 по Владимирскому проспекту под четырехзвездочную гостиницу на 67 номеров.

Рынок

Всего в Петербурге по данным Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга, после принятия закона Хованской, по приблизительным оценкам не более 400 гостиниц разный звездности. «Ранее их было около 1,5 тысяч, — говорит Тамара Буйлова, вице-президент Ассоциации, — теперь гостиницами в Петербурге называют только те средства размещения, которые находятся в нежилом фонде, и которые классифицированы именно как гостиницы».

По данным геоинформационной системы 2 ГИС в Петербурге 1579 гостиниц.

По похожему пути, только без выпуска облигаций, идут компании, превращающие дома в центре города с помощью привлеченных инвестиций в апарт-отели, номера которых затем используются под краткосрочный и долгосрочный найм в зависимости от сезона. Этим, в частности, занимается, компания Travelto. За три года, по словам менеджера компании, число ее проектов достигло 32. Самый крупный объект располагается в доме 98 по Невскому проспекту, также предлагаются варианты на Тележной, 1-й линии Васильевского острова, Казанской и других улицах.

Кроме этой компании в секторе перепланировки бывших коммуналок работают компании Sokroma, Sweet метры, Investa, «Этажи», и десятки небольших, которые оборудуют студии в единичных коммуналках.

Выпуски коммерческих облигаций осуществляла также петербургская компания KISTOCHKI, ей в 2018 году удалось привлечь 10 млн рублей на открытие новых салонов.