Компания Aktivo Оскара Хартманна планирует приобрести торгово-развлекательный центр Cubus в городе Кингисепп Ленинградской области почти за миллиард рублей. Эксперты рекомендуют поискать похожий актив в Петербурге, прогнозируя меньшее число рисков и большую эффективность для капитала инвесторов.

Сбор пула инвесторов для покупки построенного в 2019 году ТРЦ Cubus уже стартовал на сайте Aktivo. Там говорится, что общая площадь двухэтажного комплекса составляет около 12 350 квадратных метров, в аренду сданы более 98% площадей.

В числе якорных арендаторов называются федеральные ретейлеры «Верный», «Эльдорадо», «Детский мир» и представитель общепита «Бургер Кинг». В Cubus также расположены магазины, кафе и кинотеатр. Объект имеет общий вход и общую территорию с автовокзалом Кингисеппа.

Минимальный пай для желающих вложить деньги в покупку ТРЦ составляет 2,1 млн рублей. Общий же объем инвестиций оценивается почти в миллиард рублей. По прогнозам Aktivo, средняя доходность ожидается на уровне 12,1% годовых, а срок окупаемости по планам не превысит 8,5 лет.

«Надо понимать, что на 2 млн вы не купите некоммерческое помещение или это будет непригодный для эксплуатации объект с кучей других собственников. Порог вхождения в коммерческую недвижимость начинается от 10 млн рублей, но при использовании подобной финансовой модели он снижается», — объясняет АБН партнер компании East Real Сергей Федоров.

Руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового Университета при Правительстве РФ Константин Ордов в свою очередь называет коллективные инвестиции в недвижимость «хорошо зарекомендовавшим себя подходом».

В период нулевых, по словам эксперта, паи позволяли получать двухзначную доходность, что было выше ставок по депозитам и облигациям.

«В последнее время в коммерческом секторе недвижимости произошла небольшая посадка, и сейчас можно выгодно зайти на рынок. К тому же недвижимость продолжает расти в цене. Это может стать дополнительным стимулом для инвестора помимо получения арендного дохода. Доходность в диапазоне 7-10% для таких объектов уже считается неплохой», — комментирует Константин Ордов.

В Aktivo свой интерес к Cubus связывают с перспективами развития региона и активной деятельностью «Газпрома» в инфраструктурных проектах.

Там обращают внимание на строительство «Северного потока-2» и крупного комплекса по переработке газа и производству СПГ в районе Усть-Луги.

«На пике строительства комплекса будет задействовано свыше 25 000 специалистов, на этапе эксплуатации планируется создать более 5 000 постоянных рабочих мест», — говорится в описании к объекту.

Пока же население Кингисеппа не превышает 50 тысяч человек, но при этом пассажиропоток сети автобусных перевозок в районе оценивается в 82 тысячи человек.

Как считает партнер East Real, поискать похожий актив за миллиард рублей можно было и в Петербурге, где капитал инвесторов ждало бы меньшее число рисков и большая эффективность.

При этом заявленные ожидания доходности и срок окупаемости для таких объектов эксперт находит реалистичными. О текущем состоянии рынка торговой недвижимости Петербурга по итогам 2020 года АБН рассказывало подробно.

«В Кингисеппе проживает меньше 100 тысяч человек, но в любом районе Петербурга такой объем населения легко найдется. Микрорайонный торговый центр в границах Петербурга в любом спальнике будет более эффективен, чем ТРЦ в Кингисеппе. Причем такие объекты пострадали в карантин сильнее всего и они сейчас есть на рынке. Сумма в миллиард рублей позволяет выбирать», — считает Сергей Федоров.

Компанию Aktivo в 2015 году основал Оскар Хартманн, известный как создатель интернет-ритейлера KupiVip и сервиса CarPrice.

К настоящему моменту портфель Aktivo насчитывает более десяти ТРЦ на общую сумму свыше 4,7 миллиарда рублей. В мае стало известно о включении Хартманна в совет директоров девелоперской компании «Самолет» в качестве независимого директора.