Астраханская область. Отпраздновать новоселье в планируемые даты не удалось жителям разных регионов России. Речь о тех, кто ждал заветных ключей от квартир в новостройках в 2025 и первом полугодии 2026 годов.
АБН24ЮГ
Обещать не значит соблюдать
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), в прошлом году с нарушением сроков введено в среднем свыше 40% жилья. За первое полугодие текущего года показатель вырос до 45%. Похожие проблемы на отечественном девелоперском рынке наблюдается у более 50% участников.
По средней продолжительности задержки в 2025 году лидировала Республика Дагестан. Ждать свои законные «квадратные метры» дольщикам пришлось от 34 до 48,3 месяцев. А вот по количеству задержанного жилья наиболее трудная ситуация фиксировалась в Приморском крае. Здесь его доля превысила 70% от общего объема сданного за год.
В первом квартале 2026 года негативная тенденция продолжилась. С переносами сроков сдали около 45% жилья. Правда, ситуация перестала быть однозначной. В ряде регионов застройщикам удалось выйти из кризиса и заметно улучшить показатели.
В Астраханской области события развивались по общероссийскому сценарию. По данным ЕРЗ.РФ, за обозначенный период ( 2025 — первое полугодие 2026 гг) своевременно не ввели в экплуатацию свыше 10 жилых объектов. Это достаточно высокий показатель от общего числа строящихся домов в регионе — отмечают эксперты.
Сервис «Домклик» показывает, что в Астрахани трудности затронули почти всех «топовых» застройщиков. Так, у компании «Аксиома» произошли переносы сроков по двум новым ЖК. В среднем сроки ожидания составили 3-6 месяцев. Похожая , ситуация у компаний «Прогресс» и «Разум». Правда, на фоне других объектов, где сроки ожидания в 2025 году достигали 14 месяцев и более (например, ЖК «Зацаревье квартал»), ситуация выглядит не столь критично. Более того, эксперты рынка недвижимости видят в этом определенную закономерность .
«Не все астраханские застройщики сейчас сдают дома в установленные сроки. Некоторые, в том числе и наиболее крупные, в одностороннем порядке продлевают срок сдачи на три — четыре месяца, иногда и до полугода. Но это, скорее, следствия сложившейся экономической ситуации. Плюс в том, что такую тенденцию можно спрогнозировать заранее. Соответственно , мы стараемся предупредить клиентов, чтобы рассчитывали на срок сдачи жилья с запасом. Если раньше средний срок ввода дома в эксплуатацию, составлял два — два с половиной года, то теперь– три с половиной года» – поясняет специалист по работе с недвижимостью АН «Белый город» (Астрахань) Эльмира Симашкина.
К сожалению, не обходится и без непредвиденных обстоятельств. К примеру, компания «Прогресс» была вынуждена приостановить строительство одного из ЖК в Астрахани почти на пять месяцев из-за судебного разбирательства .
К слову, последствия любых задержек в строительстве для девелоперов сейчас весьма чувствительны. Речь не только о финансовых потерях, но и о репутационных рисках. Последние могут серьезно повлиять на конкурентоспособность бизнеса.
«Важно понимать, что сроки реализации строительных проектов зависят от большого количества факторов. На них могут влиять изменения проектных решений, дефицит отдельных материалов и оборудования, кадровая ситуация, необходимость повторного прохождения экспертизы или получения дополнительных согласований. Поэтому сама по себе задержка не всегда свидетельствует о недобросовестности застройщика. Гораздо важнее понимать ее причины и то, насколько открыто компания взаимодействует с участниками долевого строительства,– уверен основатель Инжиниринговой компании «Элемент», член-учредитель Ассоциации «НОТЕХ» Алексей Лукьянчиков.
Больше не защищены
Дополнительным стимулом к своевременному выполнению обязательств должна стать и отмена моратория. С 1 января 2026 года возобновилось начисление неустойки за новые периоды просрочки Напомним, временная мера вводилась Правительством России для поддержки строительной отрасли в период пандемии и последующих неблагоприятных экономических событий.
Правда, наказать рублём удастся не сразу. Строительному бизнесу официально дали отсрочку до конца года. Но это касается лишь «старых долгов», возникших в период действия моратория. Неустойки за нарушения, зафиксированные уже в 2026 году, девелоперы должны будут выплачивать безотлагательно по решению суда либо в досудебном порядке.
«Интереснее выглядит динамика самих задержек. В первом квартале 2026 года средний срок переноса ввода снизился примерно до 2,9 месяца — почти вдвое год к году. Однако доля объектов, введённых с опозданием, одновременно выросла с 37% до 45%. Получается, задержки стали более частыми, но менее продолжительными: вместо крупных срывов на год и более рынок всё чаще показывает технические переносы на один-три месяца. Именно такой эффект логично ожидать после отмены моратория: девелоперы не всегда могут полностью избежать переноса, но стараются сделать его коротким» – рассуждает старший специалист по анализу данных компании «Aviv group» Игорь Шкоков.
Дорогое промедление
Действующее законодательство предусматривает целый «набор» инструментов по защите интересов участников долевого строительства. Прежде всего, это специальные банковские счета (эскроу), которые используют для безопасных расчётов между двумя сторонами. При заключении сделки заказчик вносит установленную сумму средств, но доступ к ней исполнитель получает только после выполнения условий договора. До этого момента деньги находятся фактически под защитой посредника (банка), который обеспечивает их сохранность и контролирует целевое расходование .
С 2019 года использование эскроу-счетов стало обязательным условием при долевом строительстве в многоквартирных домах. С марта 2025 года этот инструмент стал применим и в индивидуальном жилищном строительстве. Но в этом сегменте он не имеет обязательный характер, применяется по желанию.
При строительстве многоквартирных жилых домов сегодня применяется механизм проектного финансирования. Банк предоставляет застройщику кредит. Средствами для его погашения становятся денежные поступления от реализации самого проекта. В данном случае – это продажа квартир. Иными словами, сдача объектов в срок сегодня, прежде всего, в интересах самих исполнителей.
«Любые переносы сроков означают, что компания не получает миллиарды рублей прибыли, которые могли бы пустить в новые проекты. Второй момент — это дорогое банковское кредитование. Поскольку деньги дольщиков недоступны, девелопер строит дом на средства кредита, полученного под проектное финансирование. Проценты по этому кредиту начисляются ежедневно. Соответственно, чем дольше строится объект, тем больше переплата. В таком случае рентабельность бизнеса снижается до нуля » – напоминает Эльмира Симашкина.
Собственно, и механизм выплаты неустоек за несвоевременную сдачу дома тоже призван защитить интересы дольщиков. Правда, чтобы суметь им воспользоваться, адресат должен хорошо изучить правовую основу его работы.
Начнем с того, что такие меры для компаний крайне нежелательны. В интересах бизнеса решить вопрос в досудебном порядке и найти соответствующие инструменты урегулирования.
Девелопер может предложить своим клиентам различные варианты, которые либо покроют возможные финансовые потери, либо принесут иную выгоду . Это могут быть компенсация аренды жилья за определённый период, скидка или возврат части стоимости квартиры, улучшенная отделка, кладовая или машино-место, замена квартиры на готовый объект, оплата переезда, хранения мебели или отдельных ремонтных работ.
Но спешить с согласием эксперты не рекомендуют . Важно объективно оценить, насколько соответствует рыночная стоимость предлагаемых вариантов размеру потенциальной неустойки или подтвержденных убытков.
«Основной риск возникает, когда компенсация предоставляется не просто так, а в обмен на подписание дополнительного соглашения о новом сроке передачи квартиры или документа об отсутствии претензий. Тогда условная кладовая стоимостью 300 тыс. рублей может фактически заменить требование на значительно большую сумму» – предупреждает Игорь Шкоков.
Важно знать, что дольщик имеет право не соглашаться ни на одно из предложений. Застройщик, в свою очередь, обязан уведомить о невозможности завершить строительство и предложить изменить договор не позднее, чем за два месяца до первоначального срока. Принимать предложения и решать вопрос в досудебном порядке или обращаться в суд, решает уже сам заказчик.
Независимо от выбранного варианта, специалисты советуют внимательно изучить документ после внесения изменений. В проекте соглашения необходимо проверить все даты, приложения и формулировки об отказе от требований. Стоит отказаться от сомнительных предложений подписать акт задним числом или подтвердить факты, которых в действительности не было.
