АБН решило изучить развитие перспективных проектов в Санкт-Петербург и вместе с экспертами узнать, что им мешает. Пока данные говорят, что необходимо вносить изменения в законодательство в целях развития инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, в том числе для сохранения исторического центра. Сейчас в городе более 15 тыс. объектов культурного наследия и исторических зданий, большую часть которых необходимо реконструировать, но из-за законодательных ограничений и отсутствия средств в бюджете они постепенно разрушаются. О том, как привлечь в город инвестиции, наладить совместную работу властей и инвесторов и что делать с несовершенным законодательством, мы поговорили с Анной Прозоровой, директором департамента недвижимости ООО «Лахта Плаза».
АБН: Начать хотелось бы с общих вопросов. В Стратегии социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2035 года указано, что основным источником развития экономики являются инвестиции. Как вы считаете, это так?
Анна Прозорова: Да, безусловно. Хотя даже по показателям инвестиций в основной капитал Санкт-Петербург занимает не лидирующее место, это означает, что инвестиции идут в другие регионы.
По данным Росстата, на первом месте Москва с недосягаемым показателем, дальше Московская область, несколько округов и только потом Санкт-Петербург. Республика Татарстан уже наступает на пятки.
Инвестиции в свою очередь создают новые рабочие места, увеличивают налоговые поступления в регион. А налоговые поступления – это возможность направить средства на строительство новых школ и больниц, возможность реализовать проекты, ориентированные на повышение качества городской жизни.
АБН: То есть в гонке за инвестициям город проигрывает?
Анна Прозорова: К сожалению, да. Например, в национальном рейтинге инвестиционного климата регионов Санкт-Петербург занимает четвертое место после Москвы, Республики Татарстан и Тульской области.
Так же если посмотреть на количество инвестиционных проектов в целом, видна негативная динамика. Из года в год количество инвестиционных проектов сокращается. Раньше было анонсировано много стратегических инвестиционных проектов. Реализуются они или нет, это еще один вопрос к исполнительным органам власти. Но в настоящее время таких проектов почти нет. В 2019 году только один проект стал стратегическим, и в 2020 году еще два.
А из 42 изданных постановлений о предоставлении земельных участков для осуществления инвестиционной деятельности только шесть относится к бизнес-проектам. Остальные – это строительство религиозных объектов, объектов образования и здравоохранения. Данные объекты тоже нужны Петербургу, но необходимо определить приоритеты развития, которые будут создавать продукцию, имеющую высокую добавленную стоимость и повышающую конкурентоспособность города.
АБН: Судя по тому, что вы сказали, в городе почти нет инвесторов, можете сказать почему?
Анна Прозорова: Начнем с несовершенства законодательства. Мы понимает, что есть федеральное законодательство, которое устанавливает определенные границы, но дальше региональный законодатель может либо ужесточить положения, либо сделать порядок взаимодействия сторон более понятным.
В Санкт-Петербурге в основном идут по пути ужесточения законодательства. Город уже много лет живет с теми же нормами Закона о стратегических инвесторах, которые появились еще в 2008 году. Вносились корректировки, снижали объем инвестиций, но принципиальных новшеств не было внесено. А ведь в момент принятия того Закона была иная экономическая ситуация. И внести изменения в Закон – это весьма долгая процедура, которая в итоге может быть отклонена депутатами Законодательного собрания.
Логичнее было бы использовать опыт Москвы, где исполнительные органы власти определяют критерии соответствия того или иного проекта категории масштабных инвестиционных проектов.
Еще одним нормативным правовым актом, негативно влияющим на инвестиционную деятельность, является Закон Санкт-Петербурга № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия».
Так, данным Законом введен ряд правовых институтов, которых нет в федеральном законодательстве, например, исторические здания, исторические промышленные предприятия, историческая система озеленения и благоустройства. К историческим зданиям относятся все здания, построенные до 1917 года в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, а за пределами указанных районов – до 1957 года. Точных цифр никто не знает, но, по мнению экспертов, к историческим зданиям относится более 40 % зданий. Из 22 тысяч многоквартирных домов почти 30 % – это исторические здания. А кроме многоквартирных домов, есть значительное количество промышленных и иных предприятий. Еще необходимо помнить про почти 9 000 объектов культурного наследия.
АБН: И как это негативно влияет на инвестиционный климат?
Анна Прозорова: Я описываю гипотетическую ситуацию, но с учетом текущего законодательства.
Есть историческое здание в собственности города. Город проводит оценку и выставляет его на торги. Инвестор со своей стороны проводит расчеты окупаемости, смотрит, сколько будет стоить отремонтировать данное здание. А статус исторического здания накладывает следующие ограничения: нельзя снести здание, нельзя менять внешний облик, нельзя повышать высоту объекта более чем на 1 метр и т.д.
Учитывая, что отремонтировать старое всегда дороже, чем построить новое, инвестор не видит экономической целесообразности реализовывать проект, ведь никаких льгот он не получит. Итого, средства города на подготовку конкурса потрачены, конкурс признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок, а инвестор идет в другой регион или строит в чистом поле.
Здание же остается на балансе города, постепенно разрушается, так как средств на ремонт здания в бюджете нет. От этого страдает общий внешний вид города. Мало кому нравится смотреть на полуразрушенные здания, пусть и построенные до 1917 года.
АБН: То есть нужно отменить этот Закон?
Анна Прозорова: Не совсем. Нужно пересмотреть Закон, убрать излишние требования. Ведь целью Закона должно быть сохранение общего облика города. Если здание в аварийном состоянии, оно несет опасность, его нужно снести. Однако на его месте можно построить новое энергоэффективное здание с другими внутренними планировками, но с фасадом, который бы повторял архитектурный стиль предыдущего объекта.
Нужно более внимательно отнестись к установлению ограничений зонами регулирования застройки. Если посмотреть, например, на Выборгский район, который складывался уже в 20 веке, – почти 18 % этого района попадает в зону регулируемой застройки. В результате инвесторам нужно соблюдать дополнительные ограничения по высотности или, например, обязательно делать скатные крыши. Любые неоправданные ограничения негативно сказываются на инвестиционном климате.
АБН: Возвращаясь к объектам культурного наследия, что нужно делать с ними?
Анна Прозорова: Здесь необходима совместная работа города и инвесторов. В настоящее время за счет средств бюджета запланированы или ведутся работы по 68 объектам. На эти объекты на период с 2015 по 2020 год выделено 56,7 млрд рублей.
При таких же темпах финансирования и проведения работ для ремонта всех объектов культурного наследия потребуются триллионы рублей и несколько сотен лет. У города нет столько времени и денег. Соответственно, необходимо привлечь инвесторов для сохранения этих объектов.
АБН: Но какие-то объекты все же передаются инвесторам, например, по программе «аренда за рубль»?
Анна Прозорова: Да, передаются, на сайте КГИОП указано, что по данной программе было проведено пять торгов, два из которых не состоялись. Из-за законодательных ограничений объекты культурного наследия и исторические здания не нужны инвесторам.
Так, объект культурного наследия на Вознесенском пр., 36 находится в семи минутах от метро Сенная площадь, в пешей доступности – Юсуповский сад и Мариинский театр. Но торги не состоялись: не поступило ни одной заявки, даже по программе «аренда за рубль». Учитывая льготы, предоставляемые этой программой, ограничения, которые накладываются законодательством, не позволяют сделать эти проекты экономически выгодными.
Городу необходимо провести аудит законодательства, процедур и постараться исключить излишнее регулирование, а также оптимизировать процедуры согласования.
Для ускорения работы, думаю, нужно двигаться дальше по пути цифровизации. Уже запущена Единая система строительного комплекса, но нужно развивать это направление, в том числе в части взаимодействия с инвесторами.
Например, в Москве через инвестиционный портал можно направить обращение о проблеме, возникшей в ходе ведения инвестиционной деятельности. В течение 10 рабочих дней на электронную почту должен быть направлен ответ.
АБН: Какие еще должны быть совершены шаги со стороны города, чтобы сделать инвестиционный климат лучше?
Анна Прозорова: Городу нужно занять проактивную позицию. Сейчас можно сказать, что город в основном получает предложения от инвесторов, рассматривает их.
Нужно больше таких проектов, как Широтная магистраль или Восточный скоростной диаметр. Ведь подобные проекты дают значительный толчок к развитию, а для этого городу требуется самому готовить концепции проектов, искать и вести переговоры с потенциальными инвесторами, переманивать инвесторов из других регионов.
Одним из новых направлений развития может быть создание IT-кластера, потому что данная отрасль растет очень быстро. Объем российского рынка информационных технологий в 2019 году составил $24,18 млрд.
В городе есть хорошая образовательная база, например, Университет ИТМО, но если не будет точек приложения труда, то эти специалисты, которые могут создавать продукцию, имеющую высокую добавленную стоимость, уедут в Москву или другую страну.
АБН: Многие согласятся, что нужно развиваться, но у города ограниченный земельный фонд. Что делать в этом случае?
Анна Прозорова: Попробовать повысить эффективность использования государственного имущества. Вероятно, городу нужно рассмотреть возможность перехода к бухгалтерской системе учета имущества, которая использует принцип начисления, позволяющий оценить реальные возможности организаций выполнять свои обязательства и оплачивать расходы, в том числе связанные с содержанием имущества. Оценить полные экономические издержки, касающиеся использования активов, и создать систему критериев качества управления недвижимым имуществом.
АБН: Вы описали достаточно много проблем. Но есть ли позитивные тенденции или проекты?
Анна Прозорова: Можно посмотреть на Особые экономические зоны Санкт-Петербурга. Это снова не совсем изобретение Санкт-Петербурга, но городу удалось развить потенциал данного направления.
Так, было привлечено более 56 млрд рублей частных инвестиций, а налоговые поступления резидентов в бюджеты различных уровней составили 22 млрд рублей.
Подобные проекты нужно масштабировать и совершенствовать. Необходимо сейчас вести работу по формированию новых проектов, совершенствованию нормативной базы. В ином случае город ждет в лучшем случае стагнация.
