Жители и активисты Санкт-Петербурга продолжают выступать против появления в бывших коммунальных квартирах так называемых апарт-отелей или практики нарезки студий. По мнению активистов крошечные студии угрожают старому фонду и доставляют неудобства соседям из-за нагрузок на инженерные сети и перекрытия. Следует заметить, что бывшие отели стали следствием введения в 2019 году федерального закона, запретившего гостиницы в жилых домах. АБН попыталось выяснить, как в подобных случаях получают разрешение на перепланировку, и кто покупает студии площадью 6 м2.

Договорившись о просмотре студии на Литейном пр., д. 61, которые продает компания Travelto, в назначенное время корреспондент АБН пришел по указанному адресу. Второе от Невского проспекта здание закрыто строительными лесами, ремонтируют фасад памятника архитектуры, работы должны были провести еще в 2020 году, но помешала пандемия.

Вход в парадную с улицы, внутри – лепнина, на полу – историческая мозаика с годом постройки выявленного объекта культурного наследия, доходного дома И.И. Антонова – «1871». На лестнице сотрудник коммунальных служб проводит уборку. Менеджер компании спускается за клиентами на первый этаж, вместе поднимаемся к стойке администратора, которая выдает ключи от свободной студии.

Внутри, как обычно располагается санузел с душевой кабиной, двуспальная кровать, тумбочки, кухонный уголок, оборудованный плитой и раковиной. При входе – шкафчик, отделяющий зону прихожей от основного пространства студии. Шагать приходится аккуратно: места мало. Менеджер рассказывает, что в этом и других номерах скоро начнется ремонт.

Схемы эксплуатации

Как следует из презентации проекта, предоставленной сотрудником компании, размер пассивного дохода после покупки студии будет зависеть от варианта управления – сдавать ее в аренду можно как самостоятельно, так и через управляющую компанию. В первом случае при посуточной аренде студии за 3,3 млн рублей покупателю обещают заработок 49 800-63 700 руб.

Также Travelto предоставляет своим клиентам услуги управляющей компании, которая возьмет на себя все обязанности по сдаче студии в аренду. Управляющая компания находит съемщиков, занимается их заселением и выселением, обеспечивает уборку номеров и ремонтом мебели и техники, если таковой понадобится.

С января по апрель в двух квартирах, разделенных на пять десятков студий, запланирован ремонт. Закончить работы планируют к маю, чтобы успеть к началу туристического сезона. По словам менеджера, проводившего экскурсию, с мая по сентябрь, учитывая выигрышную локацию, суточная аренда одной студии может достигать пяти тыс. рублей.

Окна студий выходят на Литейный проспект и во двор, это влияет на ценообразование: в первом случае за студию общей площадью 15,8 м2 придется отдать чуть более 4 млн рублей, во втором – 3,75 млн рублей за тот же метраж. При этом в общую площадь включены 3,6 м2 общего коридора, это так называемые места общего пользования.

«Любая площадь должна приносить доход, – как мантру, повторяет менеджер слова Роберта Кийосаки, автора книг об инвестициях, включая известную «Богатый папа, бедный папа».

По всей России спрос

Самая маленькая студия не предусматривает окна вовсе, а ее площадь не достигает и девяти м2. Однако увидеть ее не удалось – ее и подобные ей построят во время предстоящего ремонта на месте просторных холлов и кухни, которые остались от прошлого владельца, отель которого не выдержал испытание законом Хованской и пандемией. Уже существующие комнаты без окон, доставшиеся от предыдущего собственника, по словам менеджера, куплены.

Самую просторную, 30-метровую студию стоимостью более 6,1 млн рублей увидеть также не удалось – она оказалась занята постояльцами отеля, который продолжает действовать. Такие услуги Travelto предоставляет на территории еще не выкупленных квартир.

Представитель компании предоставил распечатку таблицы с указанием данных каждой студии, 24 из которых уже сняты с продажи – квартиры нашли новых владельцев. По словам менеджера, многие из них куплены москвичами, также в числе новых собственников – жители Перми, Саратова и других регионов страны.

«Рекомендую зимой сдавать студию самостоятельно в долгосрочную аренду, а летом пользоваться услугами управляющей компании, которая будет сдавать объект посуточно. Сдавая на долгосрок, скажем с ноября по март, в низкий сезон, вы особо не потеряете, – убеждает менеджер. – А с мая по сентябрь, как правило, делается 80% прибыли отеля. По своим объектам в минувшем сезоне самая высокая стоимость достигала уровня 11 тыс. рублей в сутки», – рассказал менеджер.

Нагрузка на сети

Один из вопросов, который беспокоит противников этого проекта и подобных ему, заключается в опасении, что старые перекрытия не могут не выдержать веса бетонных стяжек, которые появляются при разделении большой квартиры на много мелких.  Председатель комитета по строительству в региональном отделении «ОПОРЫ РОССИИ» по Петербургу и глава архитектурного бюро «АЭРОПЛАН» Глеб Лукьянов объяснил, что вес бетонных стяжек даже в облегченном варианте достигает порядка 200 кг. При этом работы проводятся в исторических зданиях, многие из которых в Петербурге не содержатся в надлежащем состоянии.

Кроме того, жители Центрального района, а также соседи таких коммуналок нового поколения пишут в социальных сетях, что проблемой становится повышенная нагрузка на инженерные сети. Водопровод, канализация и электрические сети просто не рассчитаны на десятикратно увеличенное число пользователей.

Однако есть и другое мнение. Сергей Морев, владелец сети отелей и хостелов «Друзья», который расселил более трех десятков коммунальных квартир, полагает, что нагрузка на инженерные сети, которая широко обсуждается в пабликах — это миф.

«Что делать со старым фондом, это вопрос открытый. Профессиональные инвесторы не испытывают большого интереса к старому жилому фонду для строительства малых отелей или хостелов. Им, скорее, нужны большие здания, где можно открыть 5-звездочные отели. Такие хостелы как Netizen (дизайнерский хостел-отель в центре Москве — Ред.), скорее, исключение из правил. Поэтому наличие таких студий в старых домах центра меня не смущает — это лучше, чем комнаты в коммуналках пустуют, а богатым людям квартиры по 400 м2 здесь же — просто не нужны. А так получается, дом есть, а людей — нет», — говорит Сергей Морев.

По словам менеджера Travelto, объект на Литейном ни одна из этих проблем не затронет – капремонт и укрепление перекрытий проводили «недавно, в советское время» местными властями. «Мы не покупаем объектов с деревянными перекрытиями», – пояснил представитель компании.

Такой редевелопмент

Перепланировка второго этажа, по словам менеджера, согласована с Межведомственной комиссией, третий этаж ждет судебного решения по этому вопросу. Продавцом, по словам менеджеров, с которыми общалось АБН, является физическое лицо, которое ранее приобрело две квартиры у прошлого собственника, когда новые собственники выкупят все предложенные проектом студии, у них якобы появится возможность распоряжаться квартирой по собственному усмотрению: жить в ней, сдавать либо продать. Возможность сделать прописку для потенциальных владельцев студий существует, утверждают в компании.

Что касается прежнего владельца объекта, он не пытался узаконить перепланировки двух этажей — отель на 40 номеров работал без них. Проводивший экскурсию сотрудник намекнул, что сделать это легальным путем трудно. Но согласования получают. Если раньше компания занималась расселением коммунальных квартир, то теперь предприниматели предпочитают покупать готовые объекты, требующие минимального ремонта.

«Покупаем сразу что-то большое готовое и приводим в нормальный вид. Прошлый собственник объекта на Литейном, 61, не справился и закрылся в период пандемии. Причина заключается в недостаточном количестве номеров, а также в отсутствии кухонь в каждом из них, – объясняет менеджер. – За прошлый год из-за неприспособленности к новым условиям закрылось множество таких отелей, нам удалось приобрести несколько хороших объектов по выгодной цене, как на собственные средства, так и на деньги инвесторов».

Всего за три года, по словам менеджера, число проектов компании достигло 32. Самый крупный объект располагается в доме 98 по Невскому проспекту, также предлагаются варианты на Тележной, 1-й линии Васильевского острова, Казанской и других улицах. Кроме этой компании в секторе перепланировки бывших коммуналок работают компании Sokroma, Sweet метры, Investa, «Этажи», и десятки небольших, которые оборудуют студии в единичных коммуналках. Всего о продаже студий в Центральном районе на сайте агентства ЦИАН в настоящий момент имеется 263 объявления.

Активист-градозащитник Ярослав Костров не соглашается в соцсети Фейсбук с тем, что подобные компании занимаются благим делом, расселяя коммуналки.

«В моем прошлом посте мне заявили, что Travelto, которая занимается этим бизнесом – нормальная компания, которая все делает по закону. Что я отвечу на это? Скорее подобные дельцы просто пользуются дырами в законах», – считает активист.