Еще недавно собственная квартира была достижимой целью для семьи со стабильным средним доходом. Сегодня даже наличие работы и первоначального взноса не гарантирует возможности переехать из аренды в собственное жилье. Рыночная ипотека все больше напоминает кредит для избранных, а главным преимуществом покупателя становится не зарплата, а уже накопленный капитал. Кто еще может позволить себе квартиру без государственной поддержки, АБН24 выяснило у экспертов.

Фото: unsplash.com

Покупка собственного жилья без государственной поддержки постепенно становится привилегией обеспеченных граждан. На фоне высоких рыночных ставок обычным семьям все сложнее не только накопить первоначальный взнос, но и обслуживать ипотеку, не жертвуя привычным уровнем жизни. В результате основными покупателями недвижимости без льготных программ становятся люди с крупными накоплениями, предприниматели, владельцы нескольких объектов недвижимости и те, кто может рассчитывать на финансовую помощь семьи. Для остальных приобретение квартиры все чаще превращается в долгосрочную и дорогостоящую задачу.

«За последние пять лет портрет покупателя новостроек существенно изменился. Если раньше квартиру могла приобрести семья со средним доходом, накопившая первоначальный взнос, то теперь без льготной ипотеки такая возможность для многих практически недоступна. Например, двухкомнатная квартира в Ростове-на-Дону стоимостью 8 млн рублей при первоначальном взносе 20% потребует от покупателя 1,6 млн рублей собственных средств. Оставшиеся 6,4 млн рублей придется взять в ипотеку. При ставке 20% годовых на 30 лет ежемесячный платеж составит около 107 тыс. рублей, а совокупная переплата за весь срок кредитования превысит 32 млн рублей, если не погашать долг досрочно. Для одобрения такого кредита семье потребуется подтвержденный доход примерно от 215 тыс. рублей в месяц при отсутствии других обязательств», – пояснила эксперт по недвижимости София Любимова.

При этом даже соответствие банковским требованиям не гарантирует, что покупка окажется посильной для семейного бюджета. Как отмечает Любимова, ипотечный платеж не должен забирать большую часть доходов, оставляя семью без финансового резерва на детей, питание, транспорт и непредвиденные расходы. Для сравнения, при аналогичных условиях семейной ипотеки под 6% ежемесячный платеж за ту же квартиру составил бы около 38 тыс. рублей. Разница достигает почти 70 тыс. рублей в месяц, что объясняет, насколько сильно государственные программы влияют на покупательский спрос.

«Рыночная ипотека сегодня фактически исключает из числа потенциальных покупателей большинство обычных семей. При ставке около 19% кредит на квартиру стоимостью 10 млн рублей с первоначальным взносом 20% обойдется примерно в 130 тыс. рублей ежемесячно. При этом из первого платежа только около 3 тыс. рублей пойдет на погашение основного долга, остальная сумма будет приходиться на проценты. Таким образом, в первые годы кредитования задолженность будет сокращаться крайне медленно независимо от того, оформлена ипотека на 20 или 30 лет. Для получения такого кредита семье потребуется ежемесячный доход от 250 тыс. рублей», – добавил независимый финансовый эксперт Дмитрий Щукин.

По оценке Щукина, сегодня без государственной поддержки жилье приобретают преимущественно те, кому заемные средства не особенно нужны: покупатели, продающие одну квартиру ради приобретения другой, или граждане, уже располагающие значительной частью необходимой суммы. Вход на рынок практически закрыт для одиноких людей со средней зарплатой, бездетных пар, не имеющих права на семейную ипотеку, а также семей, которые одновременно оплачивают аренду и пытаются накопить на первоначальный взнос. Схожую оценку ситуации дает предприниматель Виталий Потапов. По его словам, ключевое преимущество покупателей сегодня заключается не столько в размере текущего заработка, сколько в наличии накопленного капитала. Это могут быть деньги от продажи прежней квартиры, крупные сбережения или помощь родственников. Отдельную категорию составляют граждане с высоким и стабильным доходом, способные оплатить большую часть недвижимости самостоятельно и взять кредит только на недостающую сумму.

«Разницу между финансовыми возможностями покупателей хорошо демонстрирует пример квартиры стоимостью 10 млн рублей. Один человек располагает первоначальным взносом в 2 млн рублей и вынужден занимать оставшиеся 8 млн. Другой продает прежнее жилье за 7 млн рублей и оформляет кредит только на 3 млн. Несмотря на одинаковую стоимость приобретаемого объекта, долговая нагрузка в этих случаях принципиально различается. Поэтому за пределами рынка оказываются не только граждане с низкими доходами, но и люди с нормальным заработком, которые еще не успели накопить капитал. Особенно уязвимы молодые специалисты, семьи с детьми и единственным работающим взрослым. Дополнительные трудности могут возникать у предпринимателей и самозанятых: даже при достаточных поступлениях им бывает непросто подтвердить доход в форме, которую принимает банк», – пояснил эксперт.

Наиболее сложная ситуация складывается у тех, кто приобретает первую квартиру с минимальным первоначальным взносом. Как поясняет Потапов, таким покупателям необходимо преодолеть сразу два финансовых барьера: сначала накопить деньги на первоначальный взнос, продолжая платить за аренду и повседневные расходы, а затем обслуживать ипотеку, сохраняя средства на остальные потребности семьи. Само наличие необходимой суммы для первоначального взноса еще не означает, что покупка действительно по силам заемщику.

«Например, супруги с совокупным доходом 120 тыс. рублей, которые снимают квартиру за 30 тыс. рублей, даже при регулярных накоплениях по 30 тыс. рублей в месяц будут собирать 1,6 млн рублей около четырех с половиной лет. И это при условии, что стоимость недвижимости за это время не вырастет, а у семьи не возникнет дополнительных расходов. В итоге покупатели нередко вынуждены пересматривать первоначальные планы: вместо двухкомнатной квартиры выбирать однокомнатную, отказываться от центральных районов в пользу более удаленных или вовсе откладывать сделку», – поделилась Любимова.

Высокая зависимость рынка от государственных программ подтверждается и статистикой ипотечного кредитования. По оценке ДОМ.РФ, за январь — сентябрь 2026 года льготные программы обеспечили 63% денежного объема ипотечных выдач. При этом по количеству оформленных кредитов рыночные программы немного опережали льготные. Это означает, что ипотека без субсидирования продолжает существовать, однако именно государственная поддержка обеспечивает большую часть выданных банками средств.

«Обращу внимание, насколько быстро изменения условий льготных программ отражаются на спросе. В сентябре покупатели стремились воспользоваться возможностью оформить семейную ипотеку до пересмотра условий, поэтому на льготные программы пришлось более двух третей всех выданных средств. После того как с октября размер льготной ставки стал зависеть от количества детей, к середине месяца выдача таких кредитов сократилась почти вдвое по сравнению с летним уровнем», – подчеркнул Щукин.

При этом рассчитывать на покупку недвижимости исключительно ради инвестиций в нынешних условиях, по мнению эксперта, экономически невыгодно. Щукин сравнивает такую сделку с операцией на бирже с использованием кредитного плеча: покупатель вкладывает пятую часть стоимости квартиры, а остальную сумму занимает под высокий процент. Однако рост стоимости недвижимости, по данным ДОМ.РФ, с начала года оказался почти на уровне инфляции и не компенсирует расходы на обслуживание долга. Поэтому сегодня рыночную ипотеку чаще выбирают те, кому жилье действительно необходимо для проживания, а не для получения инвестиционной прибыли.

«Впрочем, даже льготное кредитование не исключает финансовых рисков. Наиболее уязвимыми остаются заемщики, которые оформляют ипотеку на пределе своих возможностей. Льготная ставка по новым кредитам субсидируется только первые 15 лет, после чего она увеличится, хотя и в пределах установленного ограничения. Это означает, что при планировании покупки необходимо учитывать не только первоначальный платеж, но и возможное изменение условий обслуживания долга в дальнейшем», – добавил спикер.

На фоне высокой стоимости кредитования застройщики также оказываются в непростой ситуации. Как отмечает Любимова, расходы на строительство, материалы, оплату труда и финансирование проектов не позволяют девелоперам бесконечно снижать цены. Поэтому вместо прямого удешевления квартир они предлагают рассрочки, специальные ипотечные программы, скидки на отдельные объекты и дополнительные бонусы. Однако такие инструменты не решают проблему доступности автоматически: если через два года покупателю предстоит внести несколько миллионов рублей, он должен заранее понимать, за счет каких средств сможет выполнить обязательства. Потапов подчеркивает, что при выборе жилья важно оценивать не только процентную ставку, но и полную стоимость покупки, размер первоначального взноса, расходы на ремонт и итоговую переплату. В некоторых случаях более доступная квартира на вторичном рынке может оказаться финансово разумнее дорогой новостройки, даже если условия кредитования различаются. При ужесточении льготных программ далеко не все покупатели переходят на рыночную ипотеку: одни выбирают меньшую площадь или другую локацию, другие остаются в аренде и откладывают приобретение недвижимости.

В конечном счете проблема заключается не только в высокой стоимости квадратного метра, но и в разрыве между доходами населения и ценой заемных денег. Пока рыночные ставки остаются высокими, покупка первого жилья без государственной поддержки будет доступна преимущественно гражданам, уже располагающим капиталом или способным обслуживать крупный кредит без ущерба для семейного бюджета. Как советует Потапов, потенциальным покупателям не стоит строить финансовые планы на обязательном повышении доходов или будущем рефинансировании: ежемесячный платеж должен оставаться посильным уже на момент оформления ипотеки. В противном случае собственная квартира рискует стать не улучшением жилищных условий, а многолетним финансовым обязательством без запаса прочности.