Петербургская киностудия «Ленфильм» вновь предприняла попытку продать почти 10 га земли на улице Тамбасова. Реализовать землю с расположенными на ней объектами недвижимости киностудия безуспешно пытается с 2015 года. Опрошенные АБН эксперты невысоко оценивают шансы «Ленфильма» на продажу объекта и в этот раз.
«Ленфильм» с 2015 года уже шесть раз выставлял на продажу земельный участок на улице Томбасова. Претендентов на его покупку найти так и не удалось. На этот раз киностудия решила делегировать вопросы поиска покупателей стороннему исполнителю.
Подать заявку на участие в конкурсе по обеспечению реализации недвижимости, расположенной на улице Тамбасова, 5А, можно до 15 марта. «Ленфильм» готов заплатить посреднику 2% от сделки. Подведение итогов запланировано на 22 марта.
Согласно конкурсной документации, речь идет о земельном участке общей площадью 9,8 га, нескольких нежилых помещениях, здании цеха обработки пленки со складом, вспомогательном корпусе и цехе водоподготовке. Отдельно заказчик обращает внимание на ряд обременений, которые есть у объекта.
Во-первых, небольшие доли недвижимости принадлежат сторонним организациям — ООО «Калипсо» и ООО «Морел Майнос». Второй важный момент связан с тем, что на территории имеются сразу три зоны градостроительных ограничений.
В-третьих, покупателю недвижимости следует знать, что на объекте действует ряд запретов — на сделки с имуществом и на регистрационные действия от 6 мая 2020 года. Они затрагивают сам участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
«Данный участок уже довольно давно экспонируется на рынке. Безусловно, он интересен для жилого строительства, и даже находится в корректной зоне. Основная его проблема – это наличие обременений: есть ограничения на регистрационные действия, также присутствуют совладельцы площадки. А это довольно серьёзные риски», — считает управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков.
Гендиректор «Ленфильма» Федор Щербаков / Фото: «Ленфильм»
В то же время новый глава «Ленфильма» Федор Щербаков ранее заявил журналистам, что нынешняя конъюнктура рынка очень удачная для продажи земли на улице Тамбасова, а интерес к площадке достаточно большой.
В свою очередь вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина утверждает, что перспектив реализации участка практически нет.
«Инвестор всегда мыслит эффективностью. Я не могу сказать, в какую стоимость можно оценить работу со всеми сложностями на данном объекте, особенно с запретом сделок с имуществом и запретом на регистрационные действия — по факту это заградительное обстоятельство для любой продажи и для любой цены. Я бы сказала, что в таком виде объект не продастся совсем», — заявила АБН эксперт.
В закупочной документации отчет об оценке рыночной стоимости не представлен, но еще в 2016 году «Ленфильм» безуспешно пытался продать этот участок за 2,1 млрд рублей. Ольга Шарыгина добавляет, что в предыдущие годы цены заявлялись разные, но все они были выше 1,2 млрд рублей.
Ситуация могла бы измениться при решении проблем с обременениями. В этом случае, по мнению Андрея Бойкова, заявленная цена с учётом состояния земельного рынка и ограниченного предложения выглядела бы адекватна. В противном случае эксперт ожидает увидеть существенный дисконт.
Саму землю «Ленфильма» на улице Тамбасова,5 в Becar Asset Management называют интересной для девелоперов — вокруг парки, реки, вода, жилые массивы.
«Если участок подготовить к продаже, убрать или нивелировать обременения, тогда цена земли за кв. м в этой локации могла бы лежать в диапазоне от 8000 до 25000 рублей в зависимости от инженерного обеспечения, коммуникаций и потенциального объема кв. м, которые там можно возвести», — подытоживает Ольга Шарыгина.
Как уже сообщало ранее АБН, деньги от продажи объекта на Тамбасова «Ленфильм» намерен пустить на погашение кредитов. В прошлом году ситуация чуть не дошла до дефолта знаменитой петербургской киностудии — банковская задолженность в один момент достигла 2,2 млрд рублей.
После прихода Федора Щербакова ее удалось снизить до 631 млн рублей. В руководстве киностудии говорят о наличии плана погашения оставшихся долгов.
Видимо, одним из пунктов этого плана должна стать продажа земли на Тамбасова. Другие варианты выхода киностудии на самоокупаемость АБН в подробностях раскрыл известный кинорежиссер и член совета директоров «Ленфильма» Алексей Герман.
