На онлайн-дискуссии, организованной Агентством Бизнес Новостей и телеграм-каналом «Деловая газета», представители сектора недвижимости и банковской отрасли Петербурга рассказали об основных трендах на рынке коммерческой и жилой недвижимости. Мероприятие открыло цикл посткарантинных встреч с бизнесом из разных отраслей. 

Обсуждение началось с обсуждения текущего состояния рынка коммерческой недвижимости, который эксперты назвали одним из самых пострадавших от пандемии коронавируса.

Модератором круглого стола выступил председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов, который попросил оценить ситуацию в отрасли директора департамента исследований Colliers Веронику Лежневу.

«Торговая недвижимость оказалась одним из наиболее пострадавших сегментов. Есть нюансы Петербурга, связанные с тем, что все представленные в торговых центрах типы арендаторов заработали только осенью. Возвращение к нормальной жизни происходило постепенно и поэтапно. В 2021 году на тех же фуд-котах и кинотеатрах сохранялись ограничения по заполняемости», — отметила эксперт.

По ее словам, ковид и последующие ограничения нанесли серьезный урон арендному потоку, но в первом квартале 2021 года свободные помещения снова заполняются, а собственники пытаются максимально сохранить действующий объект и работающих арендаторов.

Дальнейшая скорость восстановления отрасли, по мнению Вероники Лежневой зависит от восстановления экономики и доходов населения.

Генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании «Лапочкин и Партнеры» Вячеслав Лапочкин со своей стороны обратил внимание на кредитные ставки, которые остаются традиционно высокими для объектов коммерческой недвижимости.

По его словам, они могут достигать 15-20%, хотя вип-клиентам все же доступны льготные ставки. В отдельных случаях они могут опускаться до 10%.

Окупаемость проектов с активным доходом эксперт оценил минимум в 8 лет, но при желании получать пассивный доход срок окупаемости для собственника вырастет гораздо сильнее.

Директор по инвестициям ВТБ Девелопмент Александр Паршуков также отметил, что 2020-й год был особенным для всех, в том числе для недвижимости Петербурга.

«Были опасения, что на фоне кризисных событий продажи промышленной земли остановятся, но этого не произошло. Вопреки ожиданиям, мы получили существенный рост числа заявок на приобретение участков в индустриальном парке «Марьино», которые постепенно начали конвертироваться в сделки. Так, в прошлом году мы закрыли три сделки, в этом году планируем закрыть ещё около пяти», — поделился планами Александр Паршуков.

Он выделил несколько причин такой ситуации на рынке. Во-первых, далеко не по всем отраслям промышленности ударил кризис, некоторые отрасли, наоборот, выиграли. Во-вторых, на фоне непростых отношений с европейскими странами российские промышленники увидели для себя нишу, которую можно занять в случае ухода или сокращения бизнеса международными холдингами.

Третьей причиной, как считает директор по инвестициям ВТБ, стала продолжающаяся девальвация рубля, которая подталкивает предприятия в сторону повышения уровня локализации. Это позволяет им сократить себестоимость производимой продукции в сравнении с импортом и получить возможность работать с госзаказом.

Таким образом, рынок подготовленной промышленной земли за последний год показал хороший рост, резюмировал Александр Паршуков.

Партнер «БестЪ». Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников в свою очередь перешел к ситуации на рынке апарт-отелей. По его словам, среднегодовая загрузка апарт-отелей до пандемии у «БестЪ» доходила до 95%, но потом она упала минимум на 40%.

В настоящее время сегмент стал восстанавливаться. Как считает эксперт, гостиницы были ориентированы на внешнего туриста, а к апартам проявляют интерес внутренние туристы и просто местные жители, готовые платить за жилье бизнес-класса и сервисную составляющую.

Генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев отметил, что зачастую понятию «апартаменты» даются разные определения, и частично именно это становится причиной напряжения, связанного с этой темой. Важно уточнить, что апартаменты – это гостиницы с номерами, в которых оборудованы кухни, такое определение закреплено в положении о классификации отелей.

Что касается проблемы со строительством апарт-отелей в промышленных районах, где не предусмотрено создание жилых проектов из-за отсутствия необходимой инфраструктуры, эксперт считает, что в этом вопросе ряд требований нельзя назвать достаточно корректным.

«Есть проекты для людей, которые приобретают жилье соответствующего размера для долгосрочного проживания с семьями, в этом случае обеспечение инфраструктуры необходимо. В отношении гостиниц такие требования не оправданы», – объяснил Константин Сторожев.

При этом у властей есть все необходимые инструменты для проверки, работает ли в заявленном формате проект, построенный как гостиница. Гендиректор VALO Service также обратил внимание, что в Госдуме рассматривается ряд инициатив, принятие которых позволят изменить статус помещений с апартаментов на жилой фонд.

Однако в случае принятия соответствующего постановления, касаться нововведение будет только уже готовых проектов, в остальных случаях рекомендуется усилить контроль.

Партнер «Бест. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников в свою очередь считает, что апартаменты, прежде всего, продукт для аренды, и покупатели зачастую приобретают их в качестве инвестиций, а не для проживания.

«Когда семья с двумя детьми приобретает жилье в Девяткино, Мурино или Кудрово, их соседями становятся арендаторы, которые постоянно меняются, это приводит к росту социальной напряженности. Поэтому такие жилые комплексы следует запретить», – уверен эксперт.

Начальник управления по СЗФО «Росбанк Дом» Ирина Илясова подтвердила высокий спрос на апартаменты в течение прошлого года. Она согласилась, что многие клиенты приобретали их в качестве инвестиций, хотя такая покупка была и несовместима с госпрограммой.

По ее словам, рост цен на жилье привел к тому, что цены на новостройки в некоторых районах превысили показатель по вторичному рынку жилья, на который начали переориентироваться клиенты компании.

«Давать прогнозы на конец 2021 и начало следующего года в создавшейся ситуации непросто, но ожидается, что объем ипотечного рынка останется на нынешнем уровне либо снизится в пределах 5%. Говоря о расценках, было бы любопытно посмотреть, как поступили бы девелоперы в случае небольшого снижения цен, в том числе как бы это отразилось на покупательской способности», – рассказала Ирина Илясова.

Участники рынка не обошли стороной и успешные практики внедрения новых цифровых технологий и инноваций в строительстве. О значении цифровой инфраструктуры в бизнесе девелопера коллегам рассказал директор департамента цифровой платформы Группы «Эталон» (Эталон-ЛенСпецСМУ) Роман Тарасенков.

Он обратил внимание, что в 2020 году их компанией была запущена информационная система по передаче квартир от застройщика к клиенту. Оцифровка этого бизнес-процесса, по его словам, позволила снизить срок заселения с семи до двух месяцев, конверсия приемки квартир достигла 91%, а конверсия приемки объектов с первого раза выросла с 40 до 70%.

«Не только программа позволила добиться этих результатов. В основном это дало возможность сделать максимально прозрачным процесс заселения, а также получить контроль за сроками устранения недостатков подрядчиками и генподрядчиками», – объяснил эксперт.

Руководитель по развитию бизнеса компании Genpro Анастасия Остапенкова также рассказала об успешном внедрении цифровых технологий в строительную сферу.

«Применяемые компанией инструменты позволяют ускорить процессы на любом этапе проектирования, при этом клиенты предлагается не два три варианта возможности реализации проекта, а сотни», – сообщила эксперт.

Помимо этого, цифровое проектирование дает возможность оперативно составить бюджетно-сметную оценку материалоемкости проекта, упросить работу застройщика и девелопера, особенно на начальном этапе, и снизить риски «человеческого фактора» в создании предпроектной оценки.

Некоторые участники круглого стола обратили внимание и на другое понимание цифровизации строительной отрасли.

«Первый блок связан с продажами, маркетингом и продвижением продуктов, а второй – с BIM-технологиями и проектным управлением. Связь между ними происходит на уровне передачи информации о проекте», — заявил гендиректор Development Systems Сергей Веселов.

По его словам, многие компании уже сейчас начинают широко применять BIM-технологии не только в формате инвест-контроля, но и при оценке денежных потоков, доходов и расходов, а также финансового моделирования.

Ряд крупных девелоперов уже сегодня использует подобные наработки, но в Петербурге их пока не более десятка.

«В целом у лидеров российского рынка стало нормой применять цифровые технологии для оценки стоимости проектирования, а для контроля строительства – это то, что станет нормой в ближайшие 3-5 лет», – добавил спикер.

Директор по ИТ Becar Asset Management Роман Блонов обратил внимание на возможное использование BIM-технологий в строительстве коворкингов, коливингов и апартаментов, отметив, что весь процесс последующей автоматизации уже налажен.

Так, собственный проект позволяет на этапе строительства осуществлять авторский контроль и следить за ходом работ. В итоге девелопер и собственник видит ход работ, может отследить появление и устранение недочетов, сообщил эксперт.

«Для инвесторов разработал специальный продукт. Это личный кабинет, в котором инвестор, купивший апартаменты, видит все процессы, отслеживает, как работают инвестиции. В итоге получается некая коммуникационная среда управляющей компании, застройщиков и инвесторов», – сообщил Роман Блонов.

Как прогнозирует эксперт, в будущем планируется создание максимально диджитализированных проектов, рассчитанных на новое поколение клиентов, которые родились во время развития цифровых сервисов. Технологии позволят управлять даже освещением и дверными замками через мобильное приложение.