Московская область. Объемы ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства значительно превышают данные по многоквартирным домам. Из-за этого продолжит сохраняться спрос на участки в Московской области. Об этом в интервью АБН24 рассказала эксперт по загородной недвижимости и коммерческий директор группы компаний АСК Анна Исаева.
Фото: freepik.com
Каковы итоги 2023 года по рынку загородного жилья Подмосковья (первичка и вторичка) по спросу, предложению, ценам?
Более половины сделок с загородной недвижимостью совершались в кредит. Покупатели загородного жилья, которые рассчитывали на льготную ипотеку, были ограничены потолком в 12 млн рублей с первоначальным взносом 3 млн, вот почему максимальный спрос в Подмосковье приходился на объекты ИЖС стоимостью до 15 млн рублей. В эту сумму покупатели старались уместить максимум услуг от застройщика или продавца недвижимости: внутренняя отделка, инженерные коммуникации, благоустройство придомовой территории.
Объем ввода ИЖС в последние годы превышает объем ввода квартир, поскольку загородная недвижимость доступнее городской из расчета на единицу площади. И требования покупателей к объектам загородной недвижимости все время снижаются, ведь закредитованность населения растет. По итогам 2023 года видно, что покупатели готовы мириться с меньшей площадью домовладения (до 160 кв. м), индивидуального участка (6-10 соток), отсутствием центральных или централизованных водопровода и канализации, а также значительным удалением от города – время в пути свыше полутора часов многих уже не пугает.
В общей структуре спроса ИЖС вторичка вне организованных коттеджных поселков, конечно же, лидирует, причем со значительным отрывом от предложений застройщиков из-за высокой стоимости самой недвижимости и стоимости эксплуатации поселка, а также недоверия покупателей застройщику (низкое качество строительства). Рассматривают приобретение загородной недвижимости в организованных коттеджных поселках не более 40% потенциальных покупателей. И более 50% процентов из них желают приобрести именно готовый дом, в то время как в структуре предложений от застройщиков поселков более 80% – это участки без подряда.
Деревянные каркасные технологии в прошедшем году побили рекорд спроса среди тех, кто заказывал строительство индивидуальных домов на приобретенном участке в коттеджном поселке без подряда или в деревне, селе, СНТ. В 2023 году 9 из 10 запросов на технадзор за строительством частного дома или строительную экспертизу построенного дома приходились именно на деревянные каркасные технологии.
Что будет со спросом, предложением, ценами на первичное и вторичное загородное жилье Подмосковья в ближайшие месяцы? В том числе с учетом того, что ипотека становится менее доступной из-за повышения ставки на стандартную ипотеку, в том числе на индивидуальное жилье.
В конце прошедшего года лимит по льготной ипотеке в Московской области снизился вдвое – до 6 млн рублей, процентная ставка выросла до 8%, а минимальный платеж до 30%. С другой стороны, себестоимость строительства за год выросла в среднем на 15-20%. Все это в новом году еще больше снизит требования покупателей к объектам ИЖС, а это значит, что они будут покупать дома еще меньшей площади (до 130 кв. м), на небольших участках (до 6-8 соток), с индивидуальными скважинами и септиками на участке, сравнительно далеко от МКАД (70-100 км) и в соседних с Московской областях, однако в приоритете будут направления, обеспеченные скоростными магистралями.
Какие тренды будут заметны на рынке?
Дальнейшее уменьшение площади дома и участка, удаление от МКАД, спрос на экономичные строительные технологии и недорогие стройматериалы. Основной спрос (более 50-60%) придется на деревянные дома.
Чтобы компенсировать покупателям снижение лимитов по льготной ипотеке, застройщики коттеджных поселков будут предлагать комбинированную ипотеку и с рассрочкой, а также другие выгодные условия приобретения юнитов, максимально снижая при этом себестоимость строительства.
Какие типы домов будут популярны?
Индивидуальные дома квартирного типа: одноэтажные дома небольшой площади, сравнимой с трехкомнатной квартирой (от 75 до 120 кв. м). В строительных материалах будет лидировать дерево. Тренды внутренней планировки – снижение площади спальни (менее 15 кв. м). Тренды архитектуры – простые и ровные геометрические формы, снижающие себестоимость строительства. Тренды в благоустройстве участка – отказ от помещений под гараж внутри дома в пользу навесов для машины.
Какую долю займут системные застройщики?
Зеленый свет для системных застройщиков зажег закон об эскроу счетах. Те, кто будут работать с проектным финансированием, смогут рассчитывать на комплексное освоение территории, включая возведение социальных инфраструктурных объектов на условиях государственно-частного партнерства (ГЧП). Для того чтобы предложения от таких застройщиков стали конкурентоспособными, их освободили от НДС. При прочих равных покупатели загородной недвижимости с удовольствием рассмотрят объекты в таких коттеджных поселках, поскольку форма продажи недвижимости через эскроу счета значительно снижает их риски.
Эксперты по загородной недвижимости сходятся во мнении, что желающие купить домовладение через эскроу-счет увеличат долю сделок с загородной недвижимостью в три раза.
Будет ли спрос просто на землю без застройки (участки без подряда)?
Спрос на участки без подряда сохраняется на уровне 35-40% от всех покупателей, рассматривающих приобретение недвижимости в коттеджных поселках. Нужно учесть тот факт, что в последнее время все больше и больше получает распространение схема квартального девелопмента: покупка нескольких участков без подряда (небольшого квартала) в организованном коттеджном поселке строительными компаниями и возведение на них домов в едином стиле для последующей перепродажи в розницу (конечному покупателю). В 2024 году эта тенденция сохранится, более того, спрос на УБП может даже вырасти среди тех покупателей, которые готовы возводить на своем участке небольшие и недорогие дома для сезонного проживания, и некапитальные жилые строения, не имея средств на строительство полноценного дома для постоянного проживания.
