Строительная отрасль продолжает наращивать квадратные метры, но платежеспособный спрос не поспевает за темпами девелоперов. За внушительными объемами нового жилья скрывается растущее противоречие. Сколько квартир рынок способен поглотить без потерь для застройщиков, выяснило АБН24.
Фото: unsplash
Российский рынок новостроек наращивает объемы строительства, однако рост предложения не сопровождается сопоставимым увеличением покупательских возможностей. На 1 октября 2026 года объем строящегося жилья достиг 121,9 млн кв. м, увеличившись с начала года на 4,5%. При этом высокая стоимость ипотеки, значительный первоначальный взнос и изменение условий льготных программ ограничивают возможности семей приобретать квартиры. В результате для девелоперов все острее встает вопрос не только о том, сколько жилья удастся построить, но и о том, кто сможет его купить.
«Ситуация на рынке неоднородна: говорить о кризисе всего сектора на основании показателей распроданности пока нельзя. По данным ДОМ.РФ, на начало сентября 2026 года 34,7 млн кв. м строящегося жилья, или 29% общего объема, имели распроданность ниже 60% с учетом строительной готовности. За август этот показатель увеличился на 0,7 млн кв. м. Остальные 71% строящегося жилья укладываются в нормативные значения. При этом риски распределены по регионам неравномерно. Около половины проблемного с точки зрения темпов продаж объема сосредоточено в десяти крупнейших по строительству регионах — это 16,3 млн кв. м. В Москве на такие проекты приходится 18% строящегося жилья, в Московской области — 24%, в Краснодарском крае — 35%», – отметил экономист Финансового университета при Правительстве РФ Александр Кудряшов.
Различается и предполагаемый срок реализации оставшихся квартир при сохранении нынешних темпов продаж. В Краснодарском крае на это потребуется около 5,6 года, в Башкортостане — 4,4 года, в Ленинградской области — четыре года. В Москве показатель составляет 2,6 года, а в Санкт-Петербурге и Подмосковье — 2,3 года. Такие сроки не означают, что все перечисленные проекты окажутся убыточными, однако указывают на разную степень давления на застройщиков: чем медленнее продаются квартиры, тем дольше капитал остается связанным в строительстве и тем существеннее значение условий проектного финансирования.
«Основная проблема заключается не столько в отсутствии интереса к новостройкам, сколько в ограниченных финансовых возможностях покупателей. На рынке сохраняются семьи, которые изучают предложения, сравнивают жилые комплексы и рассматривают покупку, но не могут перейти к сделке из-за высокой стоимости кредита и первоначального взноса. Например, при покупке квартиры за 7 млн рублей с первоначальным взносом 20% покупателю потребуется кредит на 5,6 млн рублей. При ставке 20% годовых на 30 лет ежемесячный платеж составит около 94 тыс. рублей. Для многих семей такая нагрузка оказывается неподъемной», – добавила основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость» София Любимова.
При этом сегодняшние объемы строительства во многом сформировались благодаря решениям, принятым в других экономических условиях. Жилые комплексы планируются на несколько лет вперед, поэтому застройщики не могут без последствий остановить уже начатые проекты: у них остаются обязательства перед банками, подрядчиками и дольщиками. Однако новые проекты девелоперы запускают осторожнее, поскольку замедление продаж при высокой стоимости финансирования ухудшает экономику строительства.
«Эту тенденцию подтверждает динамика вывода новых проектов. За девять месяцев 2026 года на рынок вывели 29,2 млн кв. м жилья — на 5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Но внутри года темпы заметно замедлились: если в первом квартале прирост составлял 35%, то во втором квартале запуски сократились на 6%, а в третьем — на 8%. Таким образом, увеличение общего объема строящегося жилья пока объясняется прежде всего проектами, запущенными ранее, а не ускорением новых строительных циклов», – подчеркнул Кудряшов.
Кроме того, поведение крупных и небольших девелоперов различается. У десяти крупнейших застройщиков объем запусков за девять месяцев снизился на 12%, до 4,6 млн кв. м, тогда как у остальных компаний вырос на 9%, до 24,6 млн кв. м. По оценке Кудряшова, у второй группы меньше запас времени для переноса сроков строительства. Это не означает, что небольшие компании автоматически оказываются в кризисе, но при ограниченных финансовых ресурсах и замедлении продаж им может быть сложнее компенсировать ухудшение условий финансирования.
«Ставка по проектному кредиту застройщика зависит от наполнения эскроу-счетов, на которых аккумулируются средства покупателей. Чем активнее продаются квартиры, тем выгоднее могут быть условия финансирования. Поэтому девелоперы заинтересованы в поддержании продаж и прибегают к скидкам, рассрочкам и субсидированным ипотечным ставкам. Такие инструменты помогают привлекать покупателей и одновременно сокращать расходы на обслуживание долга. Приостановка же строительства не решает проблему автоматически: кредитные платежи продолжаются, тогда как новые поступления на эскроу-счета замедляются», – пояснил экономист.
По мнению Любимовой, ждать массового обвала цен на новостройки не стоит, однако точечные скидки и специальные предложения будут оставаться одним из способов поддержания спроса. Застройщики могут предлагать рассрочки, субсидирование ипотечной ставки, отделку или ремонт в подарок. При этом рекламная скидка не всегда означает реальное удешевление квартиры: покупателю необходимо сравнивать итоговую стоимость с аналогичными предложениями и учитывать дополнительные расходы. Существенно снижать цены девелоперам мешают себестоимость строительства, стоимость обслуживания кредитов и обязательства перед банками. Поэтому корректировка условий покупки может оказаться для них предпочтительнее прямого снижения цены квадратного метра.
«Сам по себе рекордный объем строительства не является признаком кризиса. Ключевой риск возникает тогда, когда финансовая модель конкретного проекта не соответствует реальному спросу. Если застройщик рассчитывал быстро продать квартиры по высокой цене, но покупателей оказалось меньше ожидаемого, ему становится сложнее обслуживать проектное финансирование. В такой ситуации сначала появляются скидки и рассрочки, затем может возникнуть необходимость приостанавливать строительство, а в худшем случае компания рискует столкнуться с банкротством», – добавила архитектор-градостроитель Наталия Брайловская.
Особенно уязвимы проекты, в которых изначально неверно определили целевую аудиторию, стоимость квартир и потенциальный объем продаж. По словам Брайловской, некоторые застройщики исходят прежде всего из желания разместить на участке максимальное количество квадратных метров, а уже после этого ищут покупателей. Однако такая стратегия становится опасной при охлаждении спроса. Жилой комплекс должен проектироваться с учетом того, кто будет в нем жить, сколько эти люди готовы платить, какие планировки им необходимы и насколько развита окружающая инфраструктура — транспорт, школы, магазины и другие объекты повседневного пользования.
«При этом последствия проблем у девелопера затрагивают не только саму компанию. Наиболее тяжелая ситуация складывается для покупателей, если строительство затягивается или останавливается. Механизм эскроу-счетов, предусмотренный Федеральным законом № 214-ФЗ, защищает средства дольщиков: сохранность денег на этих счетах не зависит от хода продаж у конкретного застройщика. Но такая защита не избавляет людей от потери времени, переноса сроков переезда и необходимости заново решать жилищный вопрос. Для девелопера же неудачный проект может обернуться потерей репутации и бизнеса», – подчеркнул Кудряшов.
В ближайшие годы рынок, вероятно, будет постепенно адаптироваться к более ограниченному спросу. Застройщики станут осторожнее подходить к запуску новых жилых комплексов, пересматривать квартирографию и выбирать проекты с учетом платежеспособности покупателей. Как полагает Любимова, одним из возможных направлений станет увеличение доли компактных квартир с более доступной общей стоимостью: найти средства на жилье за 4–5 млн рублей многим семьям проще, чем на квартиру за 10–12 млн рублей. Однако сокращение новых запусков сегодня создает и отложенный риск: через несколько лет при восстановлении спроса рынок может столкнуться с нехваткой предложения, что вновь усилит давление на цены.
«Поэтому ключевым фактором устойчивости застройщика становится не максимальный объем строительства, а качество экономического расчета. Проекты, в которых заранее оценены спрос, себестоимость, цена продажи и характеристики будущих покупателей, имеют больше возможностей пережить период охлаждения рынка без агрессивных скидок и остановки работ. Покупателям же в условиях более спокойного рынка важно не поддаваться на рекламные акции, а проверять финансовое состояние девелопера, проектную декларацию, сроки сдачи и реальную стоимость жилья. Преимущество получат жилые комплексы с понятной ценой, востребованными планировками и развитой инфраструктурой», – заключила Любимова.
Рекордные объемы строительства сами по себе не означают, что российский рынок новостроек столкнулся с общим кризисом. Но разрыв между количеством возводимых квартир и финансовыми возможностями покупателей повышает цену ошибок. Для одних компаний замедление продаж станет поводом пересмотреть стратегию и скорректировать предложение, для других — испытанием на финансовую устойчивость. В условиях дорогой ипотеки и неоднородного спроса выживать будет не тот, кто строит больше всех, а тот, кто точнее понимает, для кого и по какой цене строит.
