Комфортный ежемесячный платеж остался в прошлом, и шансов погасить ипотеку досрочно у россиян почти не осталось. А вот риск не потянуть долг, напротив, увеличился – срок кредита большой, и за это время может произойти что угодно. Что делать, если нечем платить, и как сохранить квартиру, эксперты АБН24 помогли разобраться.

Фото: jcomp © freepik.com

Ипотека, в отличие от потребительских кредитов, обеспечивается залогом – квартира не переходит в собственность заемщика до полного погашения долга. В случае нарушения условий кредитного договора, например, если ежемесячные платежи поступают с опозданием или полностью прекращаются, банк имеет право взыскать деньги за счет квартиры. Кроме того, за просрочку платежей банк может наложить штраф или потребовать неустойку.

Потеря квартиры, в которую уже вложено значительное количество средств, включая первоначальный взнос и ежемесячные платежи, – главный страх всех заемщиков. При этом страховаться от просрочек по ипотеке невозможно – за весь срок кредита может случиться многое. Основные причины, по которым возникают сложности с оплатой, связаны с потерей работы, снижением дохода и непредвиденными финансовыми трудностями. А в кризисные времена эти риски значительно усиливаются.

Можно без суда

Отбирать квартиры у недобросовестных заемщиков – последнее, чего хочет банк. Это долгая и юридически сложная процедура с множеством формальностей и судебных разбирательств. Кроме того, добавляются репутационные риски и сложности с реализацией жилья. Поэтому сами банки заинтересованы в том, чтобы решить проблему с просрочками максимально безболезненно.

В трудной жизненной ситуации заемщик может воспользоваться правом на каникулы – банки могут приостановить оплату по кредиту на срок до полугода. По словам руководителя Управления урегулирования ипотечных и корпоративных активов АО «Свой Банк» Александра Климкина, подать соответствующее заявление можно в любой момент в рамках срока действия кредитного договора.

«Есть два варианта льготного периода: это либо уменьшение размера ежемесячных выплат – и в таком случае клиент заранее утверждает с банком новую сумму, либо полное отсутствие выплат в рамках каникул. В любом случае максимальный срок не может превышать шести месяцев», – пояснил Александр Климкин.

Если каникулы не помогли, есть еще варианты – рефинансирование по внутренним программам банка или реструктуризация займа. Банки могут предложить изменить график платежей, например, уменьшив их сумму на определенный период и увеличив общий срок выплат, или переоформить договор на более выгодных условиях.

Крайние меры

Если решить спор до суда не удалось, банки подают иск, чтобы принудительно вернуть деньги. С точки зрения интересов сторон основные преимущества получают кредиторы, так как с помощью заложенной недвижимости они могут не только погасить задолженность, но и заранее взыскать текущие платежи по кредиту, даже если по ним еще не образовалась просрочка.

«Принципиальным условием для удовлетворения исков по ипотеке является соразмерность долга и стоимости предмета залога. То есть для обращения взыскания на недвижимость кредитору необходимо доказать размер задолженности заемщика, который должен составлять не менее 5% от стоимости заложенной недвижимости, и срок просрочки заемщика, который должен составлять не менее 3 месяцев», – отметил старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Сергей Бибиков.

Последствия не самые приятные – шансов получить займ на новое жилье будет немного. При этом чаще всего проблема заключается не в самой ипотеке, а в наличии дополнительных кредитов и займов, которые усугубляют долговую нагрузку. Найти выход можно и в такой ситуации – по словам юриста компании «Финансово-правовой альянс» Евгении Боднар, разумным решением будет возбудить дело о собственном банкротстве.

Раньше такой вариант не рассматривался – ипотечное жилье банкрота продавалось с торгов, даже если оно было единственным. Однако ситуация изменилась, и у должника появился шанс сохранить залоговую недвижимость.

«До лета 2024 года в процедуре банкротства единственное ипотечное жилье подлежало реализации, как и любое другое имущество должника. Однако, учитывая негативные тенденции реализации ипотечного имущества, в частности, когда молодые семьи лишались единственного жилья, в августе 2024 года в закон «О банкротстве» были внесены поправки, гарантирующие сохранение единственного залогового объекта недвижимости», – пояснил основатель и генеральный директор юридической компании «Банкрот-Сервис» Антон Михайлов.

Суть поправок заключается в возможности заключения локального мирового соглашения – заемщик находит третье лицо, способное полностью или частично погасить ипотечный долг, и обсуждает с банком условия дальнейших платежей по ипотеке, осуществляемых этим третьим лицом. Чаще всего третьими лицами становятся созаемщики по ипотеке, родственники или другие близкие люди. При этом решение касается только ипотечного кредита и не распространяется на остальные долги.

«Огромный плюс локального соглашения в процедуре банкротства заключается в том, что все прочие долги, при условии добросовестного поведения должника, списываются. А значит, платить ипотеку дальше становится гораздо легче. Положительная сторона соглашения заключается и в том, что оно заключается под строгим контролем суда. Суд следит, чтобы условия были взаимовыгодны и законны для обеих сторон», – пояснила Евгения Боднар.

Придется жертвовать

Если у заемщика нет средств и обратиться за помощью некому, существует возможность исключить часть выручки от продажи старого ипотечного жилья для приобретения нового. В процессе банкротства недвижимость реализуется с торгов, таким образом погашается долг перед ипотечным кредитором, а оставшиеся средства остаются у должника.

По словам Сергея Бибикова, банки могут потребовать приобретение замещающего жилья для должника и в том случае, если единственное ипотечное жилье слишком роскошно для него и членов его семьи. При этом будет учитываться соблюдение минимальных норм площади жилья на человека.

Без последствий не обойдется: после прохождения процедуры банкротства должнику запрещается в дальнейшем брать на себя кредиты в течение 5 лет, а также участвовать в органах управления юридического лица в течение 3 лет. Зато это поможет не остаться на улице. Как отметила Евгения Боднар, такой вариант уже активно и успешно применяется на практике.