Мошеннические схемы с участием пенсионеров и социально уязвимых граждан стали обыденностью для россиян. Однако не всегда пожилые люди действуют под внешним давлением, и нередко готовы поживиться, оставив покупателя без жилья и денег. Почему старушка выигрывает, а покупатель теряет и оказывается потерпевшим, рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
Фото: pxhere.com
На рынке недвижимости за последние годы сформировалась тревожная тенденция: участились случаи мошенничества, связанных с так называемыми «внушаемыми» продавцами. Речь идет о ситуациях, когда граждан, чаще всего через телефонные звонки, вводят в состояние длительного психологического воздействия. Под его влиянием люди совершают сделки по продаже собственного жилья, полагая, что участвуют в некой «спецоперации» или выполняют поручение государственных органов.
«Жертвам внушают, что продажа квартиры – фиктивная, а после завершения «операции» имущество будет возвращено. Однако после проведения сделки и перевода денег мошенникам – через банковские счета или курьеров – граждане осознают, что лишились жилья. Если ранее подобные схемы были характерны преимущественно для пожилых людей, то сегодня под воздействие злоумышленников попадают и граждане среднего возраста, и даже молодые семьи. В отдельных случаях воздействию подвергаются сразу несколько членов семьи, что значительно усложняет последующее восстановление справедливости», — поделился специалист.
Особое внимание вызывает судебная практика. При рассмотрении таких дел суды нередко приходят к выводу, что продавец действовал в состоянии психологического заблуждения, и признают сделку недействительной. В результате квартира возвращается продавцу, а покупатель, действовавший добросовестно и оплативший недвижимость, теряет и жилье, и деньги.
«Известный пример – дело певицы Ларисы Долиной, также ставшей жертвой подобной схемы. Суд, включая апелляционную инстанцию, оставил квартиру за продавцом, а покупатель лишился приобретенного имущества и уплаченных средств. Такая практика вызывает вопросы у профессионального сообщества. Если гражданин оформил кредит и передал деньги мошенникам, суд не освобождает его от обязательств перед банком. Почему же при сделках с недвижимостью основным пострадавшим оказывается покупатель, действовавший строго в рамках закона – вопрос», — добавил спикер.
Риелторское сообщество отмечает, что подобные решения подрывают доверие к сделкам на вторичном рынке жилья. Даже при нотариальном сопровождении и полной юридической проверке отсутствуют гарантии сохранения прав покупателя. На этом фоне все чаще высказывается мнение, что сформировавшаяся судебная практика может косвенно способствовать интересам крупных застройщиков.
«В профессиональных кругах звучат предположения, что снижение доверия к «вторичке» и рост настороженности покупателей объективно ведут к перетоку спроса на первичный рынок – к новостройкам, что выгодно строительным компаниям и девелоперам. Прямых доказательств подобного влияния нет, однако совпадение тенденций вызывает обеспокоенность участников рынка. В ответ на усиливающиеся риски мы стараемся разрабатывать собственные меры проверки. Перед сделкой уточняем мотивы продажи, наличие у продавца другого жилья, планы по использованию средств. При возникновении сомнений можем запрашивать справки из психоневрологических и наркологических диспансеров либо проводить интервьюирование продавца с применением полиграфа», — подчеркнул Шмелев.
Тем не менее, как отметил эксперт, даже эти инструменты не дают стопроцентной защиты. Психологи отмечают, что определить, находится ли человек под внешним воздействием, крайне сложно – даже при экспертной оценке. Сложившаяся ситуация ставит под угрозу правовую стабильность всего рынка вторичной недвижимости. Добросовестные покупатели остаются без действенной защиты, а мошенники продолжают использовать пробелы законодательства и судебной практики. Решение проблемы требует системных мер – в том числе правовой доработки статуса добросовестного приобретателя и пересмотра судебных подходов, чтобы исключить возможное влияние экономических интересов третьих сторон, включая крупных застройщиков.
