Материнский капитал задумывался как серьезная помощь семьям, но за последние годы его реальная ценность заметно изменилась. Рост цен на жилье, особенности ипотек и юридические нюансы сделали этот инструмент далеко не универсальным. Что такое маткапитал сегодня – поддержка или скрытое ограничение – АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Фото: unsplash.com
Материнский капитал как инструмент улучшения жилищных условий за последние годы стал значительно более неоднозначным. Его покупательная способность за десять лет снизилась почти в два раза, и это напрямую связано с тем, что цены на жилье росли существенно быстрее, чем происходила индексация самого сертификата. В результате маткапитал уже не может играть ту же роль, что раньше, особенно на рынках с высокой стоимостью недвижимости.
«При этом эффективность материнского капитала напрямую зависит от условий его использования. В ситуациях, когда речь идет о недорогом жилье, он работает достаточно хорошо. Например, если квартира покупается по семейной ипотеке и маткапитал используется как первоначальный взнос, особенно в развивающихся локациях или регионах с невысокой стоимостью недвижимости, он становится реальным подспорьем. В регионах, где средняя цена объекта составляет порядка 2,5–3 млн рублей, маткапитал может покрывать до трети стоимости жилья. В таких случаях семье остается либо докредитоваться, либо относительно быстро накопить недостающую сумму. Особенно востребован маткапитал при покупке первого, «стартового» жилья – как для собственного проживания, так и в качестве задела для будущего детей», — пояснила спикер.
Однако при инвестиционном использовании маткапитала, особенно в стратегиях «купи-продай», возникают серьезные минусы. Если сертификат вложен в объект, приобретенный на ранней стадии строительства с целью последующей перепродажи, продавец выходит на рынок с обременением. Использование маткапитала требует обязательного выделения доли несовершеннолетнему ребенку, а для продажи такого объекта необходимо разрешение органов опеки. Как правило, опека дает согласие только при условии одновременной покупки другой недвижимости, что значительно усложняет сделку. Не все готовы сразу покупать новый объект, не всегда согласовываются условия последующей ипотеки, и в итоге деньги оказываются «замороженными»: быстро вернуть вложенные средства становится практически невозможно.
«Особенно проблемным маткапитал становится в дорогих объектах стоимостью 20–30 млн рублей. В таких сделках его вклад минимален – фактически это «капля в море», но юридические сложности остаются. Если возникает необходимость срочной продажи, наличие использованного маткапитала становится фактором торга. Покупатели настороженно относятся к объектам с усложненными документами, понимая, что сделка может затянуться на полтора–два месяца и более, в зависимости от банка и условий ипотеки. Кроме того, не все покупатели готовы закрывать ипотеку за продавца. В результате такие квартиры нередко продаются с дисконтом до 20%», — добавила Кудреватых.
Эксперт заключила, материнский капитал – инструмент полезный, но требующий продуманного подхода. Он хорошо работает в сегменте недорогого жилья, особенно в регионах и при использовании семейной ипотеки, где может стать реальным стартовым капиталом. Но при покупке дорогой недвижимости или использовании в инвестиционных схемах без учета будущей продажи он нередко приводит к серьезным ограничениям, затяжным сделкам и финансовым потерям.
