Льготная ипотека на индивидуальное жилищное строительство привлекла внимание не только возможностями, но и рисками. Почему значительная часть заемщиков осталась без дома, с повышенной ставкой и неопределенной перспективой, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: pxhere.com
Около 30 тыс. россиян, оформивших льготную ипотеку на самостоятельное строительство загородного дома, не смогли завершить проект в установленные законом сроки. Еще порядка 5 тыс. заемщиков, привлекших подрядчиков, так и не получили готовое жилье – компании, выступавшие в роли исполнителей, обанкротились или прекратили деятельность. В результате незавершенного строительства объекты не были переданы в залог банку, что повлекло за собой изменение условий кредитования: по договору, ставка автоматически повышается до рыночной.
«Некоторые заемщики действительно планировали строительство, но не смогли довести его до конца из-за роста стоимости стройматериалов, отсутствия опыта, срывов сроков или недобросовестности подрядчиков. В других случаях речь идет о заемщиках, которые изначально не имели намерения строить жилье: средства, полученные по льготной ипотеке, использовались ими как доступный источник дешевого финансирования на иные цели, под предлогом строительства. Планировалось, что кредит будет полностью погашен до наступления срока, когда начнет действовать рыночная ставка. Однако не все смогли выполнить этот план, в результате чего оказались в сложной финансовой ситуации», — пояснила спикер.
Часть претензий заемщиков адресована банкам – за то, что те аккредитовали ненадежных подрядчиков. Однако в реальности банк не несет ответственности за качество работы строительной компании, даже если она аккредитована. Процедура аккредитации чаще всего ограничивается проверкой текущего финансового состояния подрядчика и его истории на рынке, без глубокой юридической и технической экспертизы. Тем не менее, многие заемщики воспринимали сам факт аккредитации как гарантию надежности и рассчитывали на дополнительную защиту.
«Важно понимать, что ипотечный кредит и строительство дома – это две разные сделки. Первая связана с выдачей и возвратом заемных средств, вторая – с выбором подрядчика и контролем над реализацией проекта. Заемщик несет ответственность по обоим направлениям: как по возврату кредита, так и за результат взаимодействия с подрядчиком. Финансовые и юридические риски при выборе исполнителя строительства фактически остаются на стороне самого заемщика. В таких случаях особенно важно предварительное консультирование с профессионалами – юристами, кадастровыми инженерами, независимыми оценщиками. Это требует дополнительных затрат, но может существенно снизить риски», — добавила Семко.
По ее словам, в последние годы ситуация постепенно меняется: внедрение механизмов эскроу и более строгих правил выдачи средств повышают прозрачность и ответственность участников процесса. Однако расходы в итоге все равно ложатся на конечного потребителя. Решение проблемы возможно только при повышении уровня осознанности заемщиков, более тщательном выборе подрядчиков и развитии механизмов контроля со стороны финансовых и строительных институтов.
