Эксперты предполагают, что продажи новостроек в 2026 году станут рекордно низкими с 2014 года, а объем нераспроданного жилья к началу 2027 года может достичь 832 тыс. квартир. При этом девелоперы не снижают темпы запуска новых проектов. В массовом сегменте маржинальность практически обнулилась, а риски для региональных игроков нарастают. В отрасли уже зафиксировано на 41% больше дел о банкротстве, чем годом ранее. Эксперт по недвижимости Мария Кудреватых в беседе с АБН24 объяснила, почему такой прогноз вполне реалистичен.

Фото: mos.ru

По словам собеседницы, пугающую цифру в 832 тыс. не стоит воспринимать как количество пустующих готовых квартир.

«На мой взгляд, прогноз вполне реалистичен. Но я бы не спешила пугать покупателей этой цифрой, поскольку речь не о 832 тысячах готовых квартир, которые стоят пустыми, а о прогнозируемом разрыве между объемами строительства и продажами», — пояснила она.

По словам эксперта, строительство жилого комплекса начинается задолго до передачи ключей. Застройщик приобретает землю, разрабатывает проект, согласовывает документацию и привлекает финансирование. Если за это время спрос меняется, остановить процесс непросто. При этом возможности покупателей серьезно ограничены, так как квартиры заметно подорожали, а высокая стоимость ипотеки заставила многих пересмотреть планы. Тем не менее полного отсутствия спроса нет.

«Например, в Санкт‑Петербурге в сентябре 2026 года заключили около 3,4 тысячи договоров долевого участия. Это практически столько же, сколько годом ранее, а выручка застройщиков выросла примерно на 11%», — отметила Кудреватых.

Покупатели стали гораздо внимательнее к выбору. Для них важны не только визуализация и благоустройство, но и транспортная доступность, сроки появления школ и детских садов, а также будущая ликвидность квартиры. А вот ждать массового снижения цен из‑за большого объема нераспроданного жилья не стоит, считает эксперт.

«Вероятнее точечные скидки, акции и специальные условия покупки. Даже похожие квартиры в соседних комплексах могут существенно различаться по реальной стоимости сделки. Поэтому сегодня важно изучать конкретные предложения, а не ориентироваться только на общие прогнозы рынка», — советует Кудреватых.

Финансовая нагрузка на застройщиков при замедлении продаж растет, особенно для небольших компаний с ограниченным запасом собственных средств. В ближайшие годы возможно дальнейшее укрупнение рынка и одни компании будут выкупать проекты других, часть девелоперов отложит новые стройки, а отдельные игроки могут уйти с рынка. При этом, по словам Кудреватых, прямую аналогию с мировым кризисом 2008 года проводить некорректно.

«В США перед кризисом 2008 года активно строили жилье, рассчитывая на сохранение высокого спроса. После разворота рынка накопившееся предложение стало серьезной проблемой для строительной и финансовой отраслей. Прямую параллель с Россией проводить неправильно. У нас другая система ипотечного кредитования и финансирования строительства, а счета эскроу существенно снизили риск прямой потери денег покупателем при проблемах застройщика», — пояснила специалист.

Вместе с тем эскроу‑счета не означают полного отсутствия рисков и семья, продавшая жилье и ожидающая ключи, может быть вынуждена арендовать квартиру.

«При задержке строительства дополнительные расходы окажутся существенными. Поэтому важно оценивать не только жилой комплекс, но и застройщика. А именно его реализованные объекты, соблюдение сроков и качество исполнения обязательств. В сложные периоды особенно заметна разница между рекламой и реальной надежностью компании», — предупредила эксперт.

Мария Кудреватых советует не пытаться угадать идеальный момент для покупки. Если у семьи стабильный доход, есть финансовая подушка и достаточный первоначальный взнос, а ежемесячный платеж не ухудшит качество жизни, покупку можно рассматривать. Если же после взноса почти не останется накоплений, а ипотека будет забирать большую часть дохода, стоит все пересчитать. Осторожности требуют рассрочки от застройщиков и программы с временно сниженной ставкой, так как небольшой первоначальный взнос и комфортный платеж могут смениться крупным платежом после окончания льготного периода.

По мнению эксперта, выгодная покупка — это не обязательно квартира с максимальной скидкой.

«Сначала определите цель. Это собственное проживание, дети, аренда или сохранение капитала. Затем оцените реальные финансовые возможности и сравните варианты. Выгодная покупка — не обязательно квартира с максимальной скидкой, а объект, который соответствует вашим задачам, не создает чрезмерной нагрузки и сохраняет востребованность в будущем», — резюмировала Кудреватых.

Ранее в АБН24: как изменились инвестиции в недвижимость.