Первые этажи новостроек проектируют так, будто за каждой дверью уже ждет свой бизнес, а за каждым окном — гарантированный покупатель. Но даже тысячи квартир не спасают коммерческие помещения от пустующих витрин: арендаторы считают расходы, жители заказывают онлайн, а инвесторы месяцами ждут дохода. Почему коммерческая инфраструктура, которая должна оживлять новые жилые комплексы, все чаще становится источником убытков, АБН24 выяснило у экспертов.
Фото: unsplash
Первые этажи новых жилых комплексов все чаще отводят под магазины, кофейни, рестораны и пункты выдачи заказов, однако наличие тысяч квартир за окнами не гарантирует коммерческим помещениям арендаторов и стабильной выручки. Доля коммерческих площадей в новостройках городов-миллионников за пределами Москвы выросла с 3,5% в 2021 году до 8% в проектах, запланированных к вводу в 2026 году. В абсолютном выражении их площадь увеличилась с 588 тыс. до 1,18 млн кв. м. При этом требования бизнеса к помещениям практически не изменились, а доля свободных площадей постепенно растет.
«Экономика встроенной коммерческой недвижимости сталкивается с противоречием: девелоперы стремятся продать квадратные метры, инвесторы рассчитывают на арендный доход, а предприниматели должны получать достаточно выручки, чтобы покрывать расходы. Реализация коммерческого помещения на этапе строительства и обеспечение ему стабильного дохода после заселения дома — две разные экономические задачи. Застройщик заинтересован в продаже площадей, инвестор рассчитывает на будущую доходность, а предпринимателю необходимо ежедневно получать достаточную выручку. Проблемы возникают, когда ожидания этих участников рынка не совпадают», – отметил экономист Ярослав Климов.
Расширение предложения во многом стало следствием проектных решений, принятых несколько лет назад. По словам старшего преподавателя кафедры финансового и инвестиционного менеджмента факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Александра Кудряшова, застройщики обычно ориентируются на долю коммерческих помещений в размере 5–6% площади квартир, однако фактические показатели в новых проектах уже превышают этот уровень. В Москве площадь коммерческих помещений в жилых комплексах превышает 3 млн кв. м, а их средняя доля составляет около 7% площади проекта. Встроенные коммерческие помещения предусмотрены примерно в 90% новых жилых комплексов Казани, Краснодара, Санкт-Петербурга и Новосибирска, а в Екатеринбурге — в 85%. Чем больше таких площадей появляется на рынке, тем выше конкуренция за арендаторов. При этом сам по себе масштаб жилого комплекса не гарантирует спроса на все предусмотренные проектом магазины и сервисы.
«Даже несколько тысяч квартир поблизости не означают, что жители будут ежедневно пользоваться услугами расположенного в доме бизнеса. Часть жильцов работает в других районах, покупает продукты и готовую еду через интернет или заходит в магазины по дороге домой. В новых комплексах ситуация осложняется постепенным заселением: предпринимателю приходится оплачивать аренду уже сейчас, хотя значительная часть потенциальных клиентов ещё не переехала. В результате помещение может оставаться пустым не из-за отсутствия потребности в коммерческих услугах как таковых, а из-за того, что фактический спрос не соответствует ожиданиям собственника», – добавил Климов.
Дополнительная проблема заключается в том, что размеры и характеристики помещений не всегда отвечают требованиям бизнеса. Как поясняет Кудряшов, супермаркету полного формата требуется 1–1,2 тыс. кв. м, компактному магазину — 250–500 кв. м, а небольшим торговым точкам, сервисам и пунктам выдачи заказов достаточно 60–90 кв. м. Если застройщик предусмотрел слишком крупный или, наоборот, неудобный для конкретного формата объект, поиск арендатора может затянуться даже при наличии спроса на отдельные виды бизнеса. Климов также обращает внимание на значение характеристик каждого помещения: важны расположение входа, видимость с улицы, возможность разгрузки, инженерные коммуникации и соседство с другими предприятиями. Небольшой магазин или пункт выдачи заказов способен успешно работать там, где ресторану с высокими постоянными расходами будет сложно обеспечить необходимый оборот. Поэтому рассчитывать, что любую свободную площадь можно заполнить кофейней, бессмысленно: востребованность зависит от конкретного места и потребностей жителей.
«При этом собственники нередко ориентируются на ставки аренды в более оживленных кварталах, не учитывая различия в покупательском потоке и стадии развития района. Качественные коммерческие помещения в Москве сдаются примерно за 4,3 тыс. руб. за кв. м в месяц после роста ставок на 10% в 2025 году. Доходность встроенных помещений оценивается в 10–13% годовых, а средний показатель рынка по итогам 2025 года составлял около 9,5%. Простая окупаемость при таких параметрах занимает от восьми до одиннадцати лет. Однако подобные расчеты предполагают, что помещение постоянно занято арендатором. Если оно простаивает полгода, срок возврата вложений увеличивается примерно на тот же период, а дополнительные расходы на содержание недвижимости продолжают накапливаться», – пояснил Кудряшов.
Ситуация осложняется постепенным увеличением доли свободных торговых площадей. На основных торговых улицах Москвы показатель достиг 6,5%, а NF Group в июле 2026 года прогнозировала, что к концу года доля свободных площадей в Санкт-Петербурге составит 8%. При этом наиболее ликвидные помещения с высоким пешеходным трафиком остаются востребованными и даже могут находиться в дефиците. Это означает, что проблема заключается не в полном исчезновении спроса на коммерческую недвижимость, а в растущем разрыве между качественными объектами, соответствующими требованиям арендаторов, и площадями, которые сложно приспособить под конкретный бизнес.
«В таких условиях собственникам приходится пересматривать подход к сдаче недвижимости. Ставка, указанная в объявлении, не гарантирует, что предприниматель согласится ее платить. Если помещение пустует несколько месяцев, потенциальный доход уже потерян. Поэтому снижение арендной платы или предоставление арендных каникул на время обустройства иногда оказывается выгоднее длительного ожидания арендатора на первоначальных условиях. При расчете окупаемости необходимо учитывать не только стоимость покупки и ожидаемую арендную выручку, но и простои, налоги, содержание недвижимости, ремонт и возможную смену арендатора. Даже небольшое расхождение между запланированной и фактической ставкой способно существенно увеличить период возврата вложений, особенно если коммерческое помещение было приобретено по высокой цене», – поделился Климов.
Последствия пустующих первых этажей затрагивают не только инвесторов. Если коммерческие помещения уже проданы, прямые финансовые потери от отсутствия арендаторов несут их новые владельцы. Однако закрытые витрины и неработающие пространства ухудшают восприятие всего жилого комплекса и могут негативно сказаться на продажах следующих очередей. Если же коммерческая недвижимость остается в собственности застройщика, простой непосредственно отражается на его доходности. Поэтому, по мнению Климова, рынок будет постепенно переходить к более осторожному планированию коммерческих площадей, при котором их количество, размеры и предполагаемые функции соответствуют реальному спросу окружающего района.
Кудряшов также считает, что ключевые решения необходимо принимать еще на стадии проектирования. Застройщикам стоит укрупнять или разделять лоты с учетом потребностей потенциальных арендаторов, заранее определять набор сервисных функций для жилого комплекса и по возможности выводить помещения на продажу уже с подобранным арендатором. Такой подход снижает риск того, что покупатель коммерческой недвижимости после завершения строительства останется один на один с поиском бизнеса, готового платить за аренду. В конечном счете наличие кофеен, магазинов и пунктов выдачи заказов на первых этажах определяется не только количеством квартир в доме, но и тем, насколько грамотно спроектирована коммерческая инфраструктура. Если предложение не соответствует реальному спросу, даже густонаселенный жилой комплекс не гарантирует ни постоянного потока покупателей, ни стабильного арендного дохода.
