Квартира с видом на воду – мечта многих покупателей. Но набережная – это не только романтика закатов и прогулок, а еще и повышенные инженерные риски, о которых редко рассказывают в рекламных буклетах. На что стоит обратить внимание перед покупкой такого жилья, АБН24 рассказала заместитель технического директора научно-проектной компании Сусана Таскаева.
Фото: unsplash.com
Жилье на набережной традиционно воспринимается как символ статуса и высокого качества жизни: панорамные виды, прогулки у воды, ощущение простора и особой атмосферы. За последнее десятилетие интерес к прибрежной недвижимости заметно вырос – девелоперы активно осваивают территории вдоль рек и водохранилищ, благоустраивают набережные, создают террасы, амфитеатры и общественные пространства. Внешне все выглядит убедительно: современная архитектура, вода в шаговой доступности, комфортная городская среда. Однако вода – это не только эстетика и престиж, но и постоянный природный фактор, который оказывает серьезное инженерное воздействие на здания и инфраструктуру.
«Уровень рек и водохранилищ меняется в течение года: весной возможны паводки, летом – сильные ливни, зимой – давление льда на береговые конструкции. Вблизи водоемов, как правило, высокий уровень грунтовых вод, который может подниматься в периоды осадков или сезонных колебаний. Все это влияет не только на саму набережную, но и на дома, расположенные рядом. Ключевая ошибка покупателей – смотреть прежде всего на вид из окна и не задавать вопросы о том, как объект спроектирован с инженерной точки зрения. Между тем именно инженерные решения определяют, сохранится ли комфорт жилья через пять-десять лет или появятся серьезные проблемы», — подчеркнула спикер.
В первую очередь, отметила эксперт, стоит обратить внимание на то, как укреплен берег. Качественное берегоукрепление – это не декоративная облицовка, а сложная инженерная система, рассчитанная на многолетнее воздействие воды, колебания уровня и размыв грунта. Если при проектировании в приоритете была эстетика, а не расчеты, проблемы могут проявиться довольно быстро. Практика показывает, что в ряде жилых комплексов у малых рек после сильных дождей происходил размыв грунта, и причиной становилась недостаточно продуманная система водоотведения. Надежная набережная всегда основана на грамотной инженерной работе: укрепленном берегу, продуманном отводе дождевой и талой воды, а также разумной дистанции между береговой линией и жилыми корпусами. Универсальной безопасной цифры не существует: расстояние определяется гидрологическими расчетами, уровнем возможного паводка и характеристиками грунтов.
«В практике проектирования многоквартирных домов у средних и крупных рек обычно закладывают не менее 20–30 метров от линии берега до фундамента, а в зонах с риском размыва или подъема воды – 40–50 метров и более. Когда здание стоит практически вплотную к воде, риски всегда выше; гораздо безопаснее, если между домом и рекой есть зеленая зона или прогулочная территория, выполняющая роль буфера. Отдельного внимания заслуживает уровень грунтовых вод – воды, находящейся в толще грунта под поверхностью земли. В прибрежных районах она часто расположена высоко и может подниматься при обильных осадках или сезонных изменениях. В результате фундамент испытывает дополнительное воздействие влаги. Особенно чувствительны к этому дома с подвалами и подземными паркингами: владельцы квартир на нижних этажах иногда сталкиваются с повышенной влажностью, протечками, появлением трещин. Нередко причина заключается в том, что при проектировании были недооценены сезонные подъемы грунтовых вод или сэкономлено на дренажной системе и гидроизоляции», — добавила собеседник агентства.
В частных домах у воды риски еще выше: попытка сократить бюджет за счет упрощенной гидрозащиты может не давать о себе знать в первые годы, но со временем приводить к сырости, плесени, отслоению отделки и даже повреждению конструкций. Существуют визуальные признаки, которые должны насторожить покупателя: влажные пятна в подвале или на стенах паркинга, белые солевые разводы, запах сырости, трещины вокруг окон и дверей, просадка плитки возле дома. Все это может свидетельствовать о проблемах с водоотведением или гидроизоляцией.
«Перед покупкой стоит задать застройщику или управляющей компании конкретные вопросы: проводились ли инженерные изыскания с учетом сезонных колебаний уровня воды, фиксировались ли случаи подтоплений, как организована система отвода дождевой воды, есть ли документы, подтверждающие расчет уровня возможного паводка. Дом должен быть рассчитан не только на средние условия, но и на экстремальные сценарии – именно это и называется запасом прочности. В последние годы отрасль постепенно меняется: девелоперы чаще отказываются от глубоких подвалов в зонах с высоким уровнем грунтовых вод, поднимают отметку первого этажа выше потенциального уровня паводка, применяют современные системы гидроизоляции и мониторинга состояния зданий и уровня воды. Это позволяет заранее выявлять риски и реагировать до возникновения аварийных ситуаций», — заключила Таскаева.
Ранее в АБН24: риелтор Мария Кудреватых рассказала, как изменился спрос на первичном рынке.
