Пока квартиры дорожают, интерес россиян к частным домам растет: за сопоставимые деньги семья может получить больше площади и собственный участок. Но сделать загородное жилье массово доступным одной льготной ипотекой вряд ли получится. Что на самом деле мешает россиянам переселяться из квартир в дома, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: freepik.com
Председатель партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов предложил обязать банки предоставлять льготные кредиты на самостоятельное строительство частных домов, а регионам — закупать строительные материалы оптом и продавать их молодым семьям без наценки. По его словам, сегодня банки в основном кредитуют строительство индивидуального жилья при условии привлечения подрядчиков, однако рабочих ресурсов для масштабного развития этого сегмента в стране недостаточно.
«Идея сделать самостоятельное строительство более доступным выглядит логично на фоне растущего интереса россиян к частным домам. Внимание к загородной недвижимости во многом связано с тем, что квартиры становятся все дороже и менее доступны. Если сравнивать стоимость квадратного метра, то даже относительно простой частный дом зачастую оказывается выгоднее квартиры. При этом загородная недвижимость особенно привлекательна для семей с детьми: за те же деньги можно получить большую площадь, отдельный участок, место для игр и более комфортные условия для жизни», — пояснила спикер.
Похожая ситуация наблюдается и на Западе, где недвижимость внутри крупных городов настолько дорогая, что становится практически недоступной для обычных людей и даже значительной части среднего класса. Именно поэтому в массовой культуре так часто показывают типичные загородные поселки, где живут семьи среднего класса: большие дома, газоны, дети, собаки, школьные автобусы. Такая загородная недвижимость позволяет решить сразу несколько вопросов — получить большую площадь и создать комфортную среду для семей с детьми. В условиях, когда в городах приходится строить небольшие квартиры, интерес к частным домам вполне закономерен.
«Проблема в том, что российская загородная недвижимость пока далеко не всегда устроена по западному образцу. Там поселок, как правило, представляет собой полноценную среду для жизни: рядом есть школы, детские сады, магазины, другие необходимые объекты, а сами жители образуют достаточно тесное соседское сообщество. В России поселки, которые пытаются повторить эту модель, зачастую стоят очень дорого. А доступные варианты обычно выглядят значительно проще. При этом даже недорогой дом способен закрыть основные потребности семьи, особенно если в ней есть дети и людям нужна большая площадь. Поэтому идея сделать более доступной ипотеку на самостоятельное строительство выглядит неоднозначно. Проблема заключается в том, что уже был опыт льготной ипотеки на строительство загородных домов, причем в тот момент строительство можно было вести самостоятельно. У заемщиков было несколько лет на возведение дома, однако часть людей использовала полученные деньги не по назначению. Они вкладывали средства в бизнес, в том числе в различные проекты на маркетплейсах, а затем старались вернуть кредит и воспользоваться относительно дешевыми деньгами. Если заемщик успевал заработать и полностью погасить ипотеку, он фактически получал возможность воспользоваться дешевым кредитом, даже не построив дом», — подчеркнула Семко.
Для других заемщиков ситуация складывалась гораздо хуже. Они не успевали ни построить дом, ни реализовать бизнес-проект, а деньги уже заканчивались. После этого банк мог повысить ставку до рыночного уровня. В результате человек оставался одновременно без построенного дома и без возможности нормально обслуживать кредит. В отдельных случаях это могло привести к банкротству. Поэтому сама по себе возможность получить дешевую ипотеку на самостоятельное строительство еще не гарантирует, что люди действительно получат доступное жилье.
«При этом сам рынок загородной недвижимости нельзя назвать провальным. Спрос на дома есть, однако проблема заключается в их стоимости и переоцененности. Готовые качественные дома нередко продаются очень долго, поскольку покупатель рассуждает просто: за эти же деньги можно построить дом самостоятельно и сделать именно такую планировку, какая нужна ему, выбрать материалы и конфигурацию комнат. Поэтому вложенные в строительство средства далеко не всегда удается вернуть при продаже. Есть и другая проблема: дорогой дом не всегда разумно строить на дешевой земле. Стоимость участка и самого объекта должны соответствовать друг другу, иначе итоговая недвижимость может оказаться слишком дорогой для конкретной локации и потерять привлекательность для покупателей. Поэтому сама по себе дополнительная ипотечная мера для самостоятельного строительства, скорее всего, не решит проблему доступности загородного жилья. Гораздо важнее создать условия для появления действительно жизнеспособных и благоустроенных поселков, где вместе с домами существует необходимая инфраструктура и при этом стоимость жилья остается доступной для семей. Как именно выстроить такую модель, вопрос сложный, поскольку российская специфика земли, строительства и климата существенно отличается от западной», — заключила эксперт.
Кроме того, нельзя напрямую переносить западный опыт строительства домов. В некоторых странах распространены очень недорогие каркасные дома, которые во многом сделаны из легких материалов. Они дешевле, поэтому купить их значительно проще. При этом климатические условия позволяют таким строениям служить достаточно долго. В России климат другой, и вопрос долговечности подобных домов остается гораздо более спорным. Поэтому покупка дешевого каркасного дома в ипотеку тоже не всегда выглядит однозначным решением: многое зависит от качества строительства и последующего содержания объекта.
