Рост цен на жилье в Москве связывают в том числе с перетоком спроса с новостроек на вторичный рынок. Однако такая картина не учитывает разницу между самими объектами, скидки застройщиков и сроки сдачи новых проектов. Насколько вторичка действительно стала альтернативой первичному рынку, АБН24 рассказал эксперт по недвижимости Роман Крылов.
Фото: unsplash
По его словам, считать, что жилье в Москве подорожало исключительно из-за перетока спроса с рынка новостроек на вторичное жилье, не совсем корректно. Переток действительно есть, однако он связан не столько с резким ростом стоимости первичного рынка, сколько с различиями между предлагаемыми на нем продуктами и потребностями покупателей. При сравнении квартир внутри одного жилого комплекса и одного класса разрыв между вторичными и первичными объектами сейчас относительно небольшой. С учетом скидок, которые предлагают застройщики, разница в цене может составлять примерно от 2% до 10%, а не 20–30%.
«Более существенный разрыв возникает, если сравнивать разные по качеству объекты. Например, стоимость квартиры в старом фонде и хорошей новостройки в одном районе вполне может отличаться на 30% и более. Поэтому само по себе сравнение вторичного и первичного рынка без учета характеристик конкретного жилья может давать искаженное представление о ценах. На вторичном рынке при этом действительно много сделок. Но в значительной степени его выбирают покупатели, которым важно получить готовое жилье и сразу в него заехать. Зачастую речь идет о людях, которые сначала продали одну квартиру, а затем приобрели другую. При этом покупатели готовы принимать определенные риски, связанные с приобретением жилья на вторичном рынке», — пояснил Крылов.
Отдельным вариантом остается покупка квартиры по уступке, которая иногда позволяет найти более выгодную цену. Однако здесь также есть риски, связанные с продавцом-физлицом, возможным банкротством и другими обстоятельствами, а также необходимостью тщательно проверять документы и кредитную историю. Кроме того, на рынке много фейковых объявлений, которые используются скорее для привлечения потенциальных клиентов, чем для реальной продажи конкретной квартиры. Поэтому действительно привлекательных предложений немного.
«На структуру спроса влияет и фактор неопределенности. Покупатели хотят понимать, когда именно они смогут получить квартиру. Сейчас в продаже появляются проекты, где ключи запланированы на 2030–2031 годы, тогда как многие покупатели ориентируются на более близкие сроки — 2026–2027 годы. Даже варианты с выдачей ключей в 2028 году рассматривает значительно меньше людей. Поэтому готовое жилье или объект с небольшим сроком ожидания для части покупателей оказывается предпочтительнее потенциально более выгодного предложения на первичном рынке», — заключил эксперт.
Изменение структуры спроса на московском рынке жилья обусловлено сразу несколькими факторами. Здесь действует их совокупность: разница в характеристиках объектов, сроки получения квартиры, скидки застройщиков, готовность покупателей принять риски вторичного рынка и общая неуверенность в завтрашнем дне. При этом нельзя считать, что покупатели массово отказались от новостроек. Объекты массового сегмента по-прежнему пользуются спросом: хорошие проекты продаются, застройщики выполняют и даже перевыполняют свои планы. Поэтому рынок нельзя оценивать однозначно — переток спроса на вторичку существует, но он не означает, что новостройки подорожали настолько, чтобы именно это стало главной причиной роста цен на жилье.
