Держатели валютной ипотеки вновь наращивают свою активность на фоне ослабления рубля. Пути решения проблемы заемщиков стали темой очередной совместной радио программы «Агентства Бизнес Новостей» и «Эхо Москвы» в Петербурге «Точка равновесия».

Гаврилов: Заемщики говорят, что валютные кредиты должны быть рефинансированы. Заемщики требуют пересчета по тому курсу, который был. А сейчас какой может быть справедливый курс?

Шахназарян: Справедливый курс — курс, при котором все стороны, вовлеченные в ситуацию, могут разделить эти риски, которые образовались в ходе увеличения стоимости валюты.

Гаврилов: Какой валютный курс?

Шахназарян: Я бы сказал, если риски разделить на троих (государство, банки и валютные заемщики), то это был бы правильный курс.

Гаврилов: Какой?

Шахназарян: Думаю — от 30 до 39 рублей за доллар. Имеется в виду, что курсы были разные, так как заемщики брали кредиты в разное время. Базовые курсы у всех разные.

Вопрос, кто какую часть этого долга будет платить: банки ли примут на себя риски, бюджет, заемщики

Прокофьев: На этот вопрос нельзя ответить в формате «какой справедливый курс». нужно обсуждать, какая сумма долгов, и как она может быть компенсирована.

Гаврилов: Давайте в среднем.

Прокофьев: Нет, не назову цифру, потому что курс рубля будет снижаться и дальше, это очевидно.

Гаврилов: Сейчас, на данный момент возможны ли поблажки для валютных ипотечников?

Прокофьев: Эти поблажки никто не будет делать. Единственный вариант — искать решение проблемы в опыте Восточной Европы.

Гаврилов: По-другому спрошу. Ниже биржевого курса должен быть курс рефинансирования валютной ипотеки?

Прокофьев: Если биржевой курс завтра окажется в полтора раза больше… Нет, нужно искать механизм возмещения. Его можно найти и при этом курсе. Вопрос, кто какую часть этого долга будет платить: банки ли примут на себя риски, бюджет, заемщики. Нужно рассматривать не конкретный возврат одним заемщиком, а то, как расшить этот массив долгов.

Романов: Мы еще вернемся к путям решения этой проблемы. А в начале — традиционная справка.

 

Гаврилов: Дмитрий, что в этой ситуации делать? Когда заемщики брали кредиты, был один курс. Даже было так, что не одобряли рублевый кредит, а валютные — пожалуйста. Банки тем самым заставляли людей брать валютные кредиты.

Прокофьев: Банки не заставляли людей брать валютные кредиты. Здесь вы правильно сказали, что по валютному кредиту ставка была ниже, потому что банк считал валютный кредит менее рисковым, чем в рублях.

Шахназарян: На самом деле это миф, что ставка была намного ниже. Сравним: банк ВТБ в 2007 году предлагал валютный кредит по ставке 12%. рублевая ставка была 13%. Соответственно, говорить о каком-то супернизком тарифе, учитывая конвертационные траты, нельзя.

Прокофьев: Согласен. Но те, кто брали кредиты в валюте, рассчитывали, что доллар будет дешеветь и дальше, о чем неустанно рассказывали по телевизору. Им объясняли, что доллар вот-вот ничего стоить не будет.

Романов: Михаил Леонтьев.

Прокофьев: Да, да.

Шахназарян: Я бы сказал, что это не основная причина.

Прокофьев: Тем не менее, люди, которые брали кредит в валюте, они не видели другой возможности или видели возможность выигрыша.

Романов: Армен, а вы верили в стабильность, когда брали кредит тогда?

Шахназарян: Да, в принципе в стабильность верили все. Потому что после 1990-х годов у нас было лет 10 безудержного роста, из всех утюгов говорилось, что страна у нас семимильными шагами двигается к светлому будущему. От президента до остальных ветвей власти декларировалось, что никаких дефолтов не будет, все будет развиваться. Но основная суть проблемы не в этом.

Если мы вернемся к тому, как образовалась валютная ипотека и ипотека вообще, то это 1998 год, принятие закона. И в 1998 году никто не рвался брать ипотеку: ставки были запредельными, страна только опомнилась от всего. Первые валютные кредиты стал давать «ДельтаКредит», когда пришел на российский рынок (акционеры банка — американские граждане). Фонды они брали в основном у ЕБРР, и догадайтесь, какая была валюта кредита. Так как ставки были по 15-20%, срок кредита был 5-10 лет, то кредиты этих брали гораздо меньше.

Потом появилась нацпрограмма «Жилье», огромные средства стали вкладывать в строительство жилья. И ипотечная программа пошла в народ. Было создано АИЖК, догадайтесь, откуда пошли на это деньги? Из кармана обычного обывателя. бюджетные деньги были направлены в АИЖК. А агентство скупало у агентов банков те ипотечные программы, которые были. Программа в основном действовала в регионах, так как у «Сбербанка» и ВТБ даже в самых больших городах ставка по ипотеке была гораздо ниже, чем у АИЖК. У АИЖК — 14-15%, даже до 16%, а ВТБ и «Сбербанк» предлагали аж по 13%.

Гаврилов: Вас же никто не заставлял тогда брать кредиты. Были привлекательные условия. Условия изменились. А теперь заемщики говорят: «Верните нам те условия».

Шахназарян: Мы хотим винить людей, что они искали выгодные условия? По-моему, это нормально. Когда вы идите в супермаркет, магазин вы покупаете автомобиль там, где вам предлагают лучшие условия. Это нормально.

Гаврилов: Но при этом ответственность за свой выбор вы перекладываете.

Шахназарян: Нет, ответственность мы берем. Но когда вы идете к врачу, вы не думаете, что врач вас обманет, выпишет не тот рецепт или сделает неправильное лечение. Вы полностью доверяетесь какому-то определенному профессионализму.

Сама постановка вопроса — «виноваты ипотечники или банки» — неправильна. В экономике нет понятия виноват — не виноват

Романов: Но банк это не социальная служба. Банк — это коммерческое предприятие, которое точно также ищет свою выгоду как и вы.

Шахназарян: Нет, тут в корне не правильно. Ипотека — социальный продукт. Человек, когда обращается в банк, пытается решить свою социальную проблему. Обычный гражданин, когда ищет ипотечный кредит, он не думает о выгоде. Он думает, что он создал семью, будет жить в жилье, оплачивать кредит. О какой выгоде может идти речь, если человек не собирается извлекать из этого доход? Ипотека — на 15-20 лет. Это один из социальных факторов.

Прокофьев: Сама постановка вопроса — «виноваты ипотечники или банки» — неправильна. В экономике нет понятия виноват — не виноват. Есть риски, которые приняли обе стороны. И банк точно также может сказать: у меня есть валютный вкладчик и я должен ему вернуть вклад в валюте.

Шахназарян: Это еще один миф, раздутый банками. Покажите мне хоть одного вкладчика, у которого вклад на 15 лет.

Прокофьев: Дело не только в «мифах, раздутых банками», но и в том мифе, что у нас очень росли доходы [в предыдущие годы]. Дело в том, что средняя зарплата в стране за последние 15 лет примерно соответствовала долларовой цене 10 баррелей нефти. Нефть была по $100, зарплата была $1000. Нефть по $50 — зарплата была $500.

Если говорить о поиске решения проблемы, то нельзя ставить здесь игру «ипотечники vs банки». Государство может сказать, что оно не причем. Но в Польше, например, как было? Там брали ипотеку в швейцарских франках. Огромное количество людей оказалось закредитовано. И был принят законопроект в парламенте: есть сумма долгов, которую граждане должны вернуть банкам, давайте смотреть, у кого квартира 10-ая, а у кого — единственная. И предложили распределять, у кого какую часть бюджет может компенсировать, какие квартиры придется продавать, какую сумму заемщики должны будут платить уже в злотых. Эта работа потребовала нескольких лет.

Но еще раз: не было переброски мяча, а с трех сторон был поиски решения. И, кстати, без Центрального банка.

Гаврилов: Сейчас предоставим слово пресс-секретарю ВТБ24 по Северо-Западу Ивану Макарову, который расскажет, как вопрос решается в этом банке.

Макаров: По нашим оценкам, подавляющее большинство валютных заемщиков нельзя причислять к так называемому социальному сегменту. И абсолютное большинство из них до конца 2014 года совершенно осознанно оставались в валютном риске. Мы понимаем, что есть большое количество людей, которое оказалось в сложной ситуации, и по независящим от них причинам они в 2009-2014 году реструктуризировать свои обязательства. Соответственно, по банку ВТБ24 по состоянию на конец декабря прошлого года: обслуживалось 3,8 тыс. валютных ипотечных заемщиков, это менее 1% от общего числа ипотечных клиентов.

Что касается Петербурга и Ленобласти. У ВТБ24 почти 40 тыс. ипотечных заемщиков. Из них на начало 2016 года валютные обязательства имели около 700 человек. Соответственно, за 22015 год число валютных заемщиков снизилось почти на 20%. Из 700 заемщиков, проблемы с обслуживанием кредитов зафиксированы у 173 заемщиков.

Гаврилов: Этим людям какие варианты вы предлагаете?

Макаров: ВТБ24 предлагает восемь программ реструктуризации валютных кредитов. Это самые разные варианты, их можно использовать по отдельности или вместе. Это может быть рефинансирование кредитов в рубли. Может быть снижение валютной ставки по кредиту, увеличение срока кредитования для снижения ежемесячной нагрузки. Может быть отступное, когда за счет выкупа квартиру у заемщика закрывается долг по кредиту.

Есть люди у которых кредиты $700 тыс., $3 млн, есть — у которых кредиты гораздо меньше, но квартира в хрущевке. Кому-то к сожалению ни один вариант, предложенный банком, не подходит и они настаивают на конвертации долга по курсу на дату договора. но у нас неизменен ключевой принцип: мы не можем решать проблемы одной категории клиентов за счет других, поэтому вопрос о конвертации задолженности по льготному курсу банк не рассматривает.

Мы готовы на другие варианты, но не на льготный курс.

Гаврилов: Какой вариант чаще выбирают клиенты?

Макаров: Как по стране, так и в Петербурге, всего 2 тыс. валютных заемщиков в прошлом году реструктуризировали свои обязательства. Из них 500 перевели в рубли, 1,5 тыс. снизили процентную ставку и выбрали другие опции.

Гаврилов: Перевод в рубли шел по какой ставке?

Макаров: Ставка 11,95%, курс банка для привилегированных клиентов, который очень незначительно отличается от курса ЦБ на дату.

Гаврилов: Вы еще говорили о выкупе квартиры. Это значит, что клиент лишается права собственности.

Макаров: Да. но есть вариант: человек фактически продает квартиру банку, та часть долга, которая осталась — клиенту прощается, дальше в течение двух лет он занимает эту квартиру, выплачивая банку символическую арендную плату, например, в 2 тыс. рублей. После этого с ним может быть заключен ипотечный договор в рублях на покупку той же самой квартиры или другой.

Что касается валютного коридора, то он существовал только в словах пропагандистов, что доллар ничего не стоит

Гаврилов: В общем, каждый четвертый валютный ипотечник согласен на реструктуризацию, остальные отказываются. Почему?

Шахназарян: ВТБ широко анонсирует свою программу, снижение процентной ставки. Было 12%, стало 9%. Но при такой курсовой разнице это разговор ни о чем. Тут сильно много не выгадаешь. Что касается отступного. Люди 7-10 лет выплачивали примерно $100-120 тыс. А теперь им предлагают отдать квартиру и идти на улицу.

Гаврилов: Почему? Определенное время вы там будете жить.

Шахназарян: Но собственность потеряна. А помимо этих платежей, люди внесли первоначальный взнос, материнский капитал. И теперь к 40-45 годам людям надо все заново строить, все это время они оплачивали проживание в отеле Hilton живя в хрущевке.

Гаврилов: Наши слушатели считают, что в сложившейся ситуации виноваты сами валютные ипотечники (57). Давайте прокомментируем цифры.

Прокофьев: Я бы не стал злорадствовать. Допускаю, что этот ответ — там есть доля злорадства — «зачем надо было брать валютную ипотеку, что, вы не понимали, что у нас за валюта»? Но банки должны были понимать, что на горизонте 10-15 лет нефть расти не будет, и обвал нефтяного рынка вызовет то, что он у нас вызвал.

Шахназарян: А я бы хотел пояснить. Если слушатели думают, что ипотечный кредит выдают как в супермаркете, можно выбирать спокойно, то это не так. Есть понятие — андреррайтинг. Ты даешь свои параметры и по этим параметрам банк выбирает тебя — выдать кредит или нет. Многим в рублевой ипотеке отказывали, а валютную специально продвигали. Валютная ипотека гораздо привлекательнее для банка. потому что берут они на внешних рынках под 1-2%, а выдают по 12%. Возникает вопрос: не думал ли заемщик, что курс взлетит? Думал, но ситуация была стабильна и был анонсированный валютный коридор. Внутри этого коридора заемщик и рассчитывал свои риски.

Романов: Дмитрий, вам вопрос. На той неделе заемщики провели акцию у ресторана «ЯрЪ», и активисты заявили, что никогда не будут больше голосовать за Владимира Путина и за партию «Единая Россия» тоже. У нас в этом году выборы, у нас все больше сегментированных протестных групп. Почему Госдума ничего не делает. Вот вы им предложили вариант, а они ничего не делают?

Прокофьев: Наверное потому, что я сижу здесь, а не Охотном ряду. Но когда мы посмотрим на результаты выборов, мы сможем сказать: услышали или не услышали. Чего стоят обещания.

Что касается валютного коридора, то он существовал только в словах пропагандистов, что доллар ничего не стоит. Что касается выгодности или невыгодности валютной ипотеки, то схема сложнее. Но действительно, ее предлагали тем, кому не одобряли рублевые кредиты. Таким образом банк защищал свои потенциальные риски.

И повторю: противопоставление банков и вкладчиков с точки зрения экономики — некорректный подход. Здесь есть проблема, что есть несколько десятков тысяч людей, которые рискуют потерять свое жилье. Они не могут выполнить условия, которые позволят им сохранить это жилье. И надо искать системное решение этой проблемы, такое, которое не стало бы для остальных групп требовать тоже решать их проблемы. Лучший вариант, если бы эта ситуация стала бы мобилизующим элементом, чтобы вообще разобраться с тем, сколько у нас стоит метр жилья, и почему он столько стоит. Есть международный эмпирический показатель, что в среднем метр жилья в регионе стоит средней зарплате за месяц. За исключение исключительных районов. Все, что сверху — надо разбираться, почему так стоит земля. И надо смотреть в лицо правде: у нас только несколько городов дают то качество жизни, на которое претендуют люди. Поэтому люди стремятся в Москву и Петербург.

Гаврилов: Почему в этой ситуации не решения федеральных властей, ЦБ?

Прокофьев: ЦБ отвечает за финансовую систему, а не за взаимоотношения вкладчиков с банками.

Гаврилов: Правительство?

Прокофьев: За счет кого? У правительства не так много денег. Эти деньги нужно найти, вынуть из каких-то других статей бюджета. Завтра скажут: давайте закроем эти долги за счет сокращения денег на образование.

Валютную ипотеку предлагали тем, кому не одобряли рублевые кредиты. Таким образом банк защищал свои потенциальные риски

Романов: Надо забрать у дальнобойщиков и дать валютным заемщикам.

Прокофьев: Легко! А надо искать системное решение. Подобно тому, как в свое время проблема обманутых дольщиков заставила принять ряд законов, что несколько привело рынок в порядок.

Гаврилов: Еще у мы задали вопросы пресс-секретарю ДельтаКредит» Илье Александрову.

Александров (запись): У нас всего по банку 2,5 тыс. семей с декабря 2014 года воспользовались одной из программ. При этом 2,2 тыс. это рефинансирование долларовых кредитов в рубли и еще 300 — реструктуризация без рефинансирования. Это более трети всех наших валютных заемщиков.

Гаврилов: Вы обращались к госорганам по поводу возможной компенсации, чтобы изменить условия для валютных заемщиков?

Александров: Если будут приняты соответствующие госпрограммы по решению проблем заемщиков, то мы к ним присоединимся. Например, программа помощи заемщикам действует у АИЖК, и «ДельтаКредит» в ней участвует. Программа позволят уменьшить заемщику обязательства по кредиту, снижение может быть до 10% от остатка кредита, но не более 600 тыс. рублей.

Гаврилов: В адрес банков у заемщиков есть претензии по поводу того, что когда ипотека выдавалась, у заемщиков не было выбора: в рублях им кредит не давали.

Александров: Во-первых одобрялся не только доход заемщика и валюта, но и сумма по кредиту. Ставки по долларовым кредитам были ниже, чем по рублевым […] И разница в ежемесячном платеже сильно отличалась. Но дело не только в этом. Например, кому-то одобрили кредит на определенную сумму с определенным ежемесячным платежом, но человек хотел приобрести квартиру большей площади или другой ценовой категории. И в этом случае человек из-за меньшего размера ежемесячного платежа выбирал долларовый кредит.

Гаврилов: Армен, вопрос с АИЖК.

Шахназарян: Приведу только один пример. Программой АИЖК за все это время воспользовался только один валютный ипотечник. Если бы программа была адекватной, то хоть кто-то ею бы воспользовался. Но там очень много требований, которые нереально выполнить.

Прокофьев: Чтоб подвести итог: найти решение проблемы можно. Но нужно сменить фокус вопроса: не вернуть ипотеку, не плохие заемщики против хорошего банка или хорошие заемщики против плохого банка. Есть несколько десятков наших сограждан, которые стали перед риском потерять свое жилье, за которое они уже заплатили достаточно крупные суммы. С другой стороны, есть люди, которые это жилье построили и банки, которые это строительство финансировали. Надо ставить вопрос в плоскости того, как мы будем решать эту проблему, и послужит ли она поводом для принятия решений, которые повлияют на рынок.

Шахназарян: Идеальный вариант решения вопроса — трехсторонний. Мы это понимаем.

Гаврилов: За кем должна быть инициатива?

Шахназарян: В том числе и от банков. Может быть, нам надо вместе направить обращение к правительству. Может это поможет.