С 1 июня правительство Ленобласти вводит новые правила застройки в регионе. Губернатор Александр Дрозденко рассказал, что всю территорию поделят на зоны: красную, желтую и зеленую. В красной зоне девелоперы должны будут строить всю инфраструктуру за свой счет, включая детские сады, больницы и даже опорные пункты МЧС. По словам губернатора, доля затрат на инфраструктуру составляет 5-10% от стоимости всей застройки, поэтому проекты в красной зоне не будут убыточными. АБН поговорило с генеральным директором строительной компании Hansa Development Олегом Барковым и узнало, как изменятся цены на жилье в ЛО и как девелоперы отнеслись к нововведениям властей.
Олег, расскажите, какова будет реальная доля затрат на инфраструктуру от общей стоимости жилья?
Я думаю, что стоимость инфраструктуры, если на инвесторов возложат строительство всей инфраструктуры, включая пожарные депо, пункты полиции, поликлиники, детские сады и школы, составит не менее 10% от стоимости жилья. Боюсь, следующим шагом будет возложение на инвесторов создание дорожной инфраструктуры, в том числе мостов и тоннелей.
В красных зонах будет разрешено только малоэтажное строительство. Насколько это интересно для инвесторов?
Весь диалог, который сейчас идет, имеет под собой достаточно разумные основания. Я считаю, что для Ленобласти требования малоэтажности абсолютно разумны. Делать основную застройку не выше пяти этажей с допустимыми доминантами не выше девяти этажей – это нормально. Но многие девелоперы покупали земельные участки по достаточно высоким ценам исходя из того, что они будут строить 16-25 этажей. Представьте умонастроения этих девелоперов.
Насколько реально реализовать эти требования?
Если власти Ленинградской области обеспечат жесткое, беспристрастное и одинаковое выполнение требований для всех, если не появится группа девелоперов, у которых получится продавливать 16-25 этажей, а остальным будет позволено только пять, то это разумное требование. Это все-таки область, а не городская среда. На месте петербургских властей я бы тоже сделал все возможное, чтобы избежать повторение таких уродливых явлений, как Кудрово, Мурино и Шушары. Я считаю, что через десять лет нам будет очень стыдно смотреть на это.
На кого лягут все расходы по развитию инфраструктуры?
Здесь возникает вопрос, какова будет плотность застройки. Если высокая, то потенциальная маржа со всего проекта будет выше, и тогда инвестору будет легче выдержать требования по созданию инфраструктуры. Если идет речь о создании малоэтажной жилой среды, то выполнить требования будет намного сложнее. Нужно исходить из того, что за все заплатит не девелопер, поскольку маржа сейчас не позволяет такие вещи оплачивать из прибыли, а клиент. Во всем мире создание социальной и дорожной инфраструктуры является обязанностью местных властей.
Насколько могут вырасти цены на квартиры?
Ответ на этот вопрос не знает никто. Себестоимость увеличится, соответственно, девелопер будет вынужден поднять цены, потому что долгое время работать в убыток невозможно. Но потянет ли рынок эти цены? И будут ли люди покупать квартиры в новых районах, которые созданы частным девелопером, где построены школы и детские сады, но жилье там стоит довольно дорого?
Станут ли после этого школы и детские сады коммерческими?
Это следующий негативный фактор. Неизбежно, что часть девелоперов будет продавать эти объекты, либо эксплуатировать. Соответственно, будут появляться частные детские сады и частные школы. Это обоюдоострое явление, потому что не каждому по карману платить за образование. При этом зачастую это совершенно не означает более высокое качество услуг.
Какой выход из этой ситуации видите вы?
Правительству Ленинградской области необходимо использовать законодательную инициативу и принять решения на федеральном уровне. Нужно внести изменения в законодательство, которые позволят строить инфраструктуру за счет себестоимости. Сейчас по ФЗ №214 деньги, которые мы получаем от клиентов, можно потратить только на строительство их квартир. С точки зрения финансирования, придется сначала построить дом, продать его и отчитаться, что все деньги потрачены на строительство конкретно этого дома; получить прибыль, и только потом из нее оплатить строительство детского сада. Это полный абсурд.
Относительно желтых и зеленых зон. Пойдут ли туда инвесторы?
Пять лет назад невозможно было представить строительство во Всеволжске или Гатчине. Самым главным остается вопрос транспортной доступности. Если оттуда можно будет приезжать на работу в город и это не будет сопряжено с какими-то неимоверными усилиями, то люди будут там жить. Следовательно, и застройщикам будет выгодно там строить. Но пока там нет ничего.
Юлиана Михайлова / АБН
