Комплекс зданий бывшего завода «Ливиз» на Синопской набережной в Санкт-Петербурге вновь готовится к продаже. На этот раз стартовая стоимость объекта снижена до 524 млн рублей, а к торгам проявляют интерес иностранные инвесторы. По подсчетам экспертов АБН, инвестиции в последующую реконструкцию зданий могут превысить 3 млрд рублей.
Продажей имущественного комплекса занимается «Дом.РФ». Ранее он уже дважды пытался реализовать участок и здания, но оба раза безуспешно. Впервые на торги 13 зданий ликеро-водочного завода «Ливиз» на Синопской набережной, 56–58 были выставлены в ноябре 2020 года.
Тогда стартовая сумма составляла 711 млн рублей, но торги не состоялись из-за отсутствия заявок. Ситуация повторилась еще раз в марте, когда лот попытались продать по аналогичной цене.
На этот раз цену было решено снизить до 524 млн рублей. За эти деньги покупатель получит 3,6 га земли и 33 тысячи квадратных метров недвижимости в центральной части города. Торги запланированы на третий квартал 2021 года.
«На мой взгляд, комплекс зданий бывшего завода «ЛИВИЗ» не удалось продать в ходе предыдущих торгов, потому что инвесторов оттолкнула финансовая модель. С декабря 2020 года цена объекта снизилась более чем на 25% – это подтверждает мои предположения о причине несостоявшихся торгов», — комментирует АБН вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Эксперт обращает внимание на выигрышную локацию объекта и тот факт, что подобных участков в городе с каждым годом «становится всё меньше и меньше».
Территориально комплекс зданий находится в районе сложившейся малоэтажной исторической застройки — недалеко от Московского вокзала, правительства Петербурга и станций метро «Площадь Восстания» и «Площадь Александра Невского».
В радиусе 2 километров от объекта пролегают Невский и Лиговский проспекты, Набережная Обводного канала. Здания «Ливиза» также окружают жилые комплексы бизнес- и комфорт-класса, производственные здания и бизнес-центр «Невская ратуша».
Но при этом эксперты обращают внимание на плотность застройки и возможное наличие охранных обязательств. Как отмечает Ольга Шарыгина, все это ставит перед инвесторами очень серьезную задачу.
«Строительство объектов с нуля возможно в минимальном количестве, а приспособление текущих зданий под жилые функции (а это самые востребованные функции в этой локации) потребует много нервов и денег. Денег примерно 100-200 тыс. рублей на квадратный метр, а нервов еще больше», — считает вице-президент Becar Asset Management.
Фото: дом.рф
Руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников находит территорию перспективной не только под жилые функции. Приоритетным направлением может стать и бизнес-функция.
«Нужно смотреть назначение земельного участка и из этого считать экономику. Скорее всего, там может появиться общественно деловой центр, причем даже с апартаментами можно что-то придумать. 500 млн рублей в данном случае лишь первый взнос. Гораздо более серьезные деньги понадобятся под проект реконструкции или сноса», — считает собеседник АБН.
По подсчетам Станислава Ступникова, если говорить о реконструкции зданий, то инвестору придется вложить минимум 3 млрд рублей. Снос и последующее строительство нового жилья бизнес-класса или современного бизнес-центра с апартаментами могут увеличить эти вложения вдвое.
О необходимости создать на территории «Ливиза» условия для строительства «многофункционального комплекса с общественной и деловой функциями» накануне ПМЭФ-2021 говорил и глава «Дом.РФ» Виталий Мутко.
По его словам, сейчас с властями Петербурга идёт диалог «об изменениях в правила землепользования и застройки и генплан города, об уменьшении санитарно-защитной зоны вокруг расположенной рядом ТЭЦ, а также о смене вида разрешенного использования участка».
Виталий Мутко/ Фото: baltphoto
В числе иностранных компаний, которые проявляют интерес к Синопской набережной, Мутко назвал архбюро Nikken Sekkei и Инвестиционную корпорацию Дубая.
«У иностранных инвесторов могут быть более низкие ожидания по доходности и срокам окупаемости. А значит, они могут быть менее требовательны к цене лота», — считает Ольга Шарыгина.
Участие иностранного капитала находит возможным и Станислав Ступников, но отмечает, что таких сделок на фоне санкций в последнее время стало очень мало.
«Ливиз» считается один из старейших ликероводочных заводов в России. Он был основан в 1897 году под названием «Казенный винный склад». В советский период предприятие было переименовано в Ленинградский ликероводочный завод («Ливиз») и разливало водку под различными марками.
После приватизации фактическим собственником ЗАО «Ливиз» стал предприниматель Александр Сабадаш.
В 2007 году производственные мощности предприятия были перенесены из центра города в Красное Село, а на Синопской набережной компания планировала построить многофункциональный комплекс. Но в 2012 году ЗАО «Ливиз» было признано банкротом, а спустя три года Александр Сабадаш был приговорен к шести годам лишения свободы за мошенничество.
Ранее АБН сообщало, что тюремный срок у экс-миллиардера должен был закончиться 25 января 2021 года. Но в октябре стало известно, что главное следственное управление ГУ МВД по Петербургу и области возбудило против него еще одно уголовное дело.
