Жилье строят активно, но покупают все реже. Почему в городах-миллионниках новостройки все чаще превращаются в пустующие метры, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Фото: unsplash.com
В городах-миллионниках сегодня не распродана примерно половина построенного жилья, и значительная часть квартир фактически простаивает без покупателя. Это связано не с отсутствием строительства, а с совокупностью факторов, которые снижают реальный спрос.
«На примере Санкт-Петербурга это видно наглядно. В первую очередь ключевым фактором становится место расположения жилого комплекса. Если локация не удовлетворяет базовые потребности покупателя – отсутствует транспортная доступность, социальная и торговая инфраструктура не развита, вокруг по-прежнему поля, – такие объекты не вызывают интереса у клиентов. В подобных случаях покупателей может привлечь только цена, но на практике цены в новостройках зачастую выше, чем на вторичном рынке. При этом существуют застройщики, которые возводят жилье в откровенно неудобных местах: формально конкурентов у таких комплексов нет, но и роста цены в них тоже нет. Как два года назад студии продавались по 3 млн рублей, так и сегодня они стоят столько же – просто потому, что спроса на такую недвижимость нет», — пояснила спикер.
Вторым важным фактором становится окружение жилого комплекса в целом – все то, что находится рядом с домом и формирует качество жизни. Третья, и на сегодняшний день одна из самых болезненных тем, – это квартирография. Если раньше, в 2000-х годах, студии строились площадью 30–34 кв. м, то сегодня застройщики предлагают студии по 18 кв. м, где вся квартира – это одно маленькое пространство.
«Фактически покупателю предлагается постоянно жить в комнате площадью 15–18 м. При этом типичная структура проекта выглядит так: около 80% – студии, 10% – однокомнатные квартиры, 5% – двухкомнатные и лишь 1% – трехкомнатные. Очевидно, что в таких проектах возникает огромная конкуренция между одинаковыми лотами, а сами квартиры площадью 18 кв. м, с потолками 2,5 и без балкона, остаются невостребованными. Это максимальное удешевление продукта со стороны застройщика с целью сохранить формальную стоимость жилья: если раньше за 5 млн рублей покупатель получал 30 кв. м, то теперь за те же деньги он получает 18. Цена как будто бы не изменилась, но сама квартира изменилась радикально», — подчеркнула риелтор.
В результате создается ощущение, что вместо комфортных семейных кварталов строятся аналоги общежитий, и возникает логичный вопрос – кто будет покупать такую недвижимость. В текущих реалиях студии составляют 18 кв. м, однокомнатные квартиры – 28–30 м, двухкомнатные – 40–44, трехкомнатные – около 50 м. По сути, рынок вернулся к параметрам хрущевок, от которых ранее уходили, но уже не по цене хрущевок, а по цене жилья комфорт- и бизнес-класса. На этом фоне покупательская способность заметно снижается.
«Ситуацию усугубляет и разница в цене между вторичным и первичным рынком, которая может составлять 20–30%, а иногда и до 40%. При этом далеко не все покупатели подходят под семейную ипотеку со ставкой 6%. Когда ставки по ипотеке одинаково высокие – 19–20% – вторичное жилье начинает выигрывать: застройщик с готовыми объектами и без эскроу-счетов при наличии у покупателя наличных денег часто готов делать скидки в 20–25%. В случае семейной ипотеки такие скидки, как правило, невозможны», — добавила Кудреватых.
В итоге поля продолжают активно застраиваться, но социальная, транспортная и торговая инфраструктура не успевает развиваться с той же скоростью, чтобы новое жилье становилось действительно востребованным. Одновременно растет стоимость квадратного метра: в границах Санкт-Петербурга можно найти жилье по 180 тыс. рублей за кв. м, а в исторической части города цена может доходить до млн за квадрат. Это разный покупатель, разный спрос и совершенно разные предложения. Именно поэтому сегодня существуют жилые комплексы с большим объемом нераспроданного жилья, где квартиры продолжают простаивать, не находя своего покупателя.
