Апартаменты получили шанс на легализацию пребывания своих жителей – теперь регистрация возможна. Сможет ли этот юридический прецедент действительно повлиять на спрос и ликвидность такого типа размещения, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.

Фото: unsplash.com

Решение Конституционного суда РФ, признавшее неконституционным запрет на временную регистрацию в апартаментах гостиничного типа, стало заметным событием для рынка, однако его влияние не стоит переоценивать. Несмотря на громкие заголовки и ощущение «революции», речь идет о достаточно узком и юридически ограниченном прецеденте, который лишь частично легализует уже сложившуюся практику проживания людей в апартаментах.

«Суть дела заключалась в том, что гражданка, фактически проживавшая в апартаментах гостиничного типа на долгосрочной основе, попыталась оформить регистрацию по месту пребывания, а не по месту жительства. Органы внутренних дел отказали, сославшись на нежилой статус помещения, а суды общей юрисдикции поддержали этот подход. Конституционный суд, в свою очередь, указал на противоречие в законодательстве: закон о свободе передвижения предусматривает регистрацию по месту пребывания как в жилых помещениях по заявлению граждан, так и в гостиницах и иных средствах размещения через администрацию, однако апартаменты не отнесены ни к одной из этих категорий. При этом по своим характеристикам они предназначены для проживания, используются гражданами для личных и семейных нужд и зачастую становятся местом фактического длительного пребывания», — пояснил спикер.

КС РФ признал, что невозможность временной регистрации в таких условиях ограничивает право на свободный выбор места пребывания, и обязал законодателя устранить правовой пробел. Важно подчеркнуть, что речь идет исключительно о временной регистрации, как правило на срок до одного года с возможностью продления. Постоянная регистрация по месту жительства в апартаментах по-прежнему невозможна, а сами апартаменты сохраняют статус коммерческой недвижимости.

«Это означает, что ключевые особенности и риски формата никуда не исчезают. Для апартаментов по-прежнему действуют повышенные ставки налога на имущество, коммунальные тарифы как для нежилого фонда, отсутствие обязательств государства по созданию социальной инфраструктуры и применения норм, характерных для жилых домов (например, режима тишины). Сохраняются и градостроительные риски, включая возможность включения объектов в программы комплексного развития территорий, при которых собственники могут рассчитывать лишь на компенсацию в размере кадастровой стоимости», — подчеркнул риелтор.

С точки зрения рынка, принятое решение скорее упорядочивает положение тех, кто уже проживает в апартаментах, чем создает принципиально новый спрос. Возможность оформить временную регистрацию делает такой формат несколько удобнее для длительного проживания, но не превращает апартаменты в полноценную альтернативу квартирам. Ликвидность и инвестиционная привлекательность апартаментов по-прежнему будут уступать жилью с жилым статусом.

«На фоне ужесточения ипотечных программ и общего снижения доступности кредитов апартаменты действительно иногда рассматриваются как компромиссный вариант для собственного проживания – в качестве стартового объекта, позволяющего не тратить средства на аренду. Их ключевым преимуществом остается цена и, нередко, более выгодная локация. В сопоставимом бюджете около 5–5,5 млн рублей на периферии Москвы или в самых удаленных районах Новой Москвы можно приобрести компактную студию площадью около 20 кв. м без отделки, тогда как апартаменты за те же деньги зачастую предлагаются уже с готовым ремонтом и в более транспортно доступных местах», — добавил Шмелев.

Однако в долгосрочной перспективе, отметил эксперт, квартиры остаются менее рискованным активом и обладают более высоким потенциалом капитализации. Развитие транспортной инфраструктуры постепенно сокращает разрыв между центром и отдаленными районами, повышая привлекательность даже самых компактных квартир. На этом фоне решение Конституционного суда не выглядит фактором, способным запустить бум апартаментов: оно скорее снимает острую юридическую проблему для части жильцов, чем меняет фундаментальные правила игры на рынке недвижимости.