Российские банки все чаще ужесточают условия по ипотеке, требуя от заемщиков предварительного согласия на сдачу жилья в аренду или его передачу третьим лицам. Официальная причина – снижение рисков и рост просрочек, но действительно ли проблема кроется именно в арендных квартирах. Об этом специально для АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Фото: pxhere.com
Формально это выглядит как попытка взять под контроль арендный рынок, но по сути причина здесь, скорее всего, совсем в другом. Основной фон – рост просроченной задолженности по кредитам, в том числе ипотечным.
«Многие заемщики брали кредиты, рассчитывая на одни условия: стабильный доход, понятную экономическую ситуацию, предсказуемые ставки. По факту условия менялись – росли платежи, менялась работа, снижались доходы, и в какой-то момент людям становилось сложно обслуживать ипотеку. При этом логика, что именно сдача ипотечной квартиры в аренду увеличивает риски невыплат, выглядит довольно сомнительно. Если рассуждать рационально, у заемщика, который сдает квартиру, как правило, есть основной доход плюс дополнительный арендный поток. Вероятность того, что именно по такой квартире возникнет просрочка, объективно ниже, чем в ситуации, когда человек берет жилье для собственного проживания с минимальным первоначальным взносом и под высокую ставку, полностью завязывая выплаты на один источник дохода. В таких кейсах рисков намного больше. Поэтому связывать рост просрочек именно с передачей квартир третьим лицам – это, скорее, удобное объяснение, чем реальная причина», — пояснила спикер.
На практике также возникает много вопросов к тому, как вообще банки собираются контролировать выполнение этих требований. Теоретически речь может идти о выездных проверках, но в реальности с ними почти никто не сталкивался – ни заемщики, ни профессиональные участники рынка. Чтобы это работало системно, банкам пришлось бы создавать отдельный штат сотрудников, которые должны физически проверять миллионы квартир. Возникает резонный вопрос: как и когда это делать, если собственник работает стандартную пятидневку и просто отсутствует дома в дневное время? С точки зрения реализации это выглядит крайне странно и малореалистично.
Отдельный момент – тот факт, что до 95% рынка аренды в России по-прежнему находится в тени. Новые требования банков в такой ситуации скорее могут привести не к реальному контролю, а к росту напряжения и потенциальных конфликтов между банками и заемщиками. Формально запреты есть, фактически механизмов контроля нет, и вся история начинает выглядеть как декларативная мера и повод для обсуждения, а не как работающий инструмент управления рисками.
«Если говорить о практических советах заемщикам, то главный из них вообще не связан напрямую с арендой. Ипотеку стоит брать в том размере, который вы действительно способны обслуживать без стресса. Полезно сразу мысленно разбивать сумму кредита на годы и понимать, сколько вы можете дополнительно вносить ежемесячно для частично досрочного погашения. Такая стратегия позволяет быстрее закрыть ипотеку, существенно сократить переплату банку и чувствовать себя увереннее в завтрашнем дне. Что же касается арендного рынка, то вся эта история с ужесточением требований выглядит скорее притянутой за уши – как информационный повод и попытка переложить системные риски на поведение отдельных заемщиков, а не как отражение реальных причин происходящего», — заключила Кудреватых.
Ранее в АБН24: эксперт в области недвижимости Инна Семко рассказала, можно ли получить две семейные ипотеки после развода по новым правилам.
