На рынке недвижимости все чаще можно увидеть продажу квартир с действующей ипотекой. Одни считают, что это сигнал о проблемах у заемщиков, другие – что речь идет о вполне обычных рыночных процессах. Так что же на самом деле стоит за ростом таких предложений, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.

Фото: freepik.com

На рынке увеличивается количество продаваемых квартир, находящихся в ипотеке. На первый взгляд может показаться, что это напрямую связано с изменением условий кредитования, однако на практике ситуация гораздо сложнее и не сводится только к ужесточению требований банков.

«Действительно, банки могут менять условия кредитов в определенных случаях. Например, если заемщик не продлевает обязательные страховки – титульную или страховку жизни, – кредитная организация имеет право пересмотреть условия и повысить процентную ставку. Кроме того, некоторые банки предлагают льготные условия по ипотеке при выполнении дополнительных требований. Так, крупный «зеленый» банк предоставляет скидку к процентной ставке, если у клиента открыт зарплатный проект именно в этом банке. Если же спустя какое-то время зарплатный проект прекращает действовать – например, человек меняет место работы или работодатель переводит выплаты в другой банк, – финансовая организация также может пересмотреть ставку по кредиту», — пояснила спикер.

Тем не менее, такие изменения нельзя назвать ключевой причиной того, что люди продают ипотечные квартиры. В реальности на рынке всегда существовали и будут существовать разные категории заемщиков. Есть люди, которые принимают решение о покупке жилья в ипотеку достаточно необдуманно и со временем понимают, что не справляются с ежемесячными платежами. В таких ситуациях продажа квартиры становится способом закрыть кредит и выйти из финансово сложного положения. Но это скорее отдельные случаи, а не массовое явление.

«С другой стороны, значительная часть ипотечных квартир на рынке появляется благодаря инвесторам. Для них ипотека – это не столько финансовая нагрузка, сколько инструмент. Они редко вкладывают сразу всю сумму собственных средств, предпочитая использовать кредитные продукты или рассрочки, чтобы распределять капитал между разными объектами. Таким образом инвесторы диверсифицируют риски и получают потенциальную доходность. Поэтому перепродажа ипотечных квартир – довольно распространенная практика в инвестиционной стратегии на рынке недвижимости», — добавила риелтор.

Есть и еще один фактор, который регулярно влияет на сделки. Когда на рынке снижаются ипотечные ставки, у людей появляется возможность улучшить жилищные условия. Например, собственник может продать квартиру, которая еще находится в ипотеке, закрыть текущий кредит и взять новый – уже на жилье большей площади или в более привлекательном районе. В этом случае продажа ипотечной квартиры – это не вынужденная мера, а этап естественного улучшения жилищных условий.

«Поэтому говорить о том, что сейчас на рынке наблюдается массовый ажиотаж из-за того, что люди перестали справляться с платежами, было бы неправильно. Да, отдельные случаи существуют, но они не формируют основную картину рынка. Гораздо более серьезной и действительно актуальной темой сегодня становятся квартиры, которые были приобретены по льготным ипотечным программам и затем сдаются в аренду. Здесь ситуация может оказаться намного сложнее для собственников. Долгое время арендаторы часто оказывались в уязвимом положении: недобросовестные арендодатели могли не возвращать залоги, внезапно выселять жильцов или нарушать договоренности. Одним из немногих способов давления на таких владельцев квартир была возможность пожаловаться в налоговые органы, указав, что собственник сдает жилье и, вероятно, не платит налоги с дохода», — поделилась Кудреватых.

Теперь появляется еще один инструмент воздействия. В большинстве ипотечных договоров прописано, что сдача квартиры в аренду требует согласия банка. Однако на практике многие заемщики либо не обращают на это внимания, либо считают это формальностью. В результате квартира, купленная по льготной ипотеке, начинает использоваться как инвестиционный объект для сдачи в аренду без уведомления банка.

«В таких ситуациях арендаторы теоретически могут сообщить об этом в банк, указав, что объект, приобретенный по льготной ставке, фактически используется для извлечения дохода. После этого банк может начать проверку и пересмотреть условия кредитования. И если квартира была взята, например, под льготную ставку около 6%, то после пересмотра ставка может быть приведена к текущим рыночным значениям – условно до 19% годовых. Пока это нельзя назвать массовой практикой, но первые сигналы на рынке уже появляются: банки начинают внимательнее относиться к подобным случаям. Особенно сложной ситуация становится тогда, когда квартира изначально покупалась по завышенной стоимости – например, в схемах без первоначального взноса или с различными финансовыми конструкциями, увеличивающими цену объекта. В такой ситуации пересмотр ставки может существенно увеличить финансовую нагрузку на собственника и сделать владение объектом гораздо менее выгодным», — заключила эксперт.

Сегодня основное внимание на рынке недвижимости все чаще сосредотачивается не столько на продаже ипотечных квартир как таковой, сколько на том, как меняются правила использования жилья, приобретенного по льготным программам, и какие последствия это может иметь для владельцев, инвесторов и арендаторов.