Ипотечный рынок по-прежнему остается чувствительным к изменению ключевой ставки, и многие ждут, что ее снижение может вернуть спрос. Но достаточно ли одного этого шага, чтобы запустить полноценное восстановление рынка, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.

Фото: unsplash.com

Полноценное восстановление рыночного ипотечного кредитования сегодня напрямую связывают со снижением ключевой ставки: ориентир в районе 12% и ниже выглядит тем уровнем, при котором спрос может начать возвращаться в устойчивом формате. Это логично — стоимость заимствований по-прежнему остается базовым фактором для рынка. Однако считать, что одного лишь снижения ставки достаточно, было бы упрощением. За последние годы сама структура рынка изменилась, и ипотека перестала зависеть только от «чистой математики» процентной ставки.

«Если оглянуться назад, еще в 2010-е годы рынок уже жил при ставках 13–14%, и ипотека при этом была вполне доступным инструментом для значительной части заемщиков. С тех пор прошло около 15 лет, но базовая финансовая логика действительно изменилась не радикально: при ставке в диапазоне 13–14% многие заемщики снова начинают воспринимать ипотеку как «терпимую» нагрузку. Тем не менее, есть важное отличие — сегодня такая ставка гораздо сильнее влияет на цены. При любом заметном оживлении спроса, особенно на фоне ограниченного предложения, рынок реагирует быстрым ростом стоимости жилья. Возникает замкнутый круг: ставки чуть снижаются — спрос ускоряется — цены растут — доступность снова ухудшается», — пояснила спикер.

Поэтому вопрос о том, достаточно ли одного снижения ключевой ставки, упирается в более широкий контекст. Ставка остается фундаментом, но уже не единственным драйвером. Существенную роль играют объем предложения на рынке новостроек, доходы населения, ожидания покупателей и наличие адресных программ поддержки. Без баланса этих факторов даже комфортная по историческим меркам ставка не гарантирует устойчивого восстановления.

«Что касается дополнительных стимулов, рынок в целом не демонстрирует ожиданий масштабного расширения льготных условий. Напротив, существующие программы выглядят скорее сдержанно, а не стимулирующе. Особенно это касается Семейная ипотека: есть основания полагать, что требования к ней могут стать еще более строгими, а не мягкими», — добавила Кудреватых.

В итоге складывается довольно сдержанная картина. Снижение ключевой ставки действительно может стать поворотной точкой и вернуть интерес к рыночной ипотеке, но само по себе оно не решит всех проблем. Рынку по-прежнему нужны не столько новые стимулы, сколько более сбалансированная среда: адекватное предложение, предсказуемые условия и контроль за ценовой динамикой. Без этого даже «комфортные» ставки рискуют лишь разогнать очередной виток роста цен, а не обеспечить устойчивое восстановление спроса.

«При таких сценариях сохраняется фаза роста: ликвидные и качественные объекты будут уходить достаточно быстро, а недвижимость, выставленная по адекватной цене, снова будет пользоваться повышенным спросом. Это постепенно возвращает рынок к состоянию, где значимую роль играют не только конечные покупатели, но и участники, работающие с перепродажей и доплатами. Поэтому говорить, что активность формируется исключительно инвесторами, неправильно — спрос шире. Плюс ко всему, вторичный рынок, включая наследованные квартиры, остается важным сегментом: такие объекты часто перепродаются, чтобы перераспределить капитал в другие активы», — поделилась риелтор.

Рынок, по ее словам, в целом при этом чувствует себя устойчиво. Дополнительным фактором выступают крупные выплаты у отдельных категорий граждан, которые заметно поддерживают спрос, особенно в городах-миллионниках. При этом важно учитывать региональную разницу: в одних субъектах ситуация может быть значительно спокойнее, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге динамика остается более активной и устойчивой.

«Отдельно стоит отметить отложенный спрос, который никуда не исчез. Те, кто выжидал последние несколько лет, сейчас постепенно выходят на рынок: многие начинают активно изучать предложения и принимать решения. Это связано с тем, что на фоне бурного роста цен в последние месяцы — буквально за 3–5 месяцев — часть покупателей почувствовала ускорение рынка и начала быстрее реагировать, чтобы не упустить подходящие варианты», — заключила эксперт.

Ранее в АБН24: эксперт по недвижимости Роман Крылов рассказал, кто в РФ создает дефицит жилья.