Процедуру электронной регистрации, несмотря на ее очевидные преимущества, проводят люди, которые могут ошибаться. О самых частых ошибках при оформлении обращения, которые приводят к тому, что Росреестр приостанавливает либо отказывает в регистрации сделки с недвижимостью, специально для АБН24 рассказала директор по развитию сервиса е-регистрации сделок с недвижимостью SmartDeal Наталья Крымская. 

Фото: freepik.com ©

В последние годы рынок недвижимости стал все более цифровым. Электронная регистрация, по словам эксперта, позволяет ускорить процесс оформления сделок и уменьшить бюрократические проволочки. В целом, большинство самых частых ошибок, которые допускают регистраторы, можно условно разделить на три категории: 

• клиент либо сам регистратор не проверил какие-то данные;
• не хватает каких-либо документов или файлов;
• нарушены коммуникации внутри компании-застройщика.

Проверка данных и запрет на сделки без личного участия

Чаще всего, отметила спикер, перед сделкой забывают проверить данные в ЕГРН на наличие запрета на оформление документов без участия собственника. Такой запрет может быть установлен собственником через МФЦ или сайт госуслуг, и его необходимо снять тем же способом, что и устанавливали.

Некоторые регистраторы ошибочно полагают, что не нужно снимать запрет на регистрационные действия без участия собственника, если сделка идет через банк. Но это не совсем так. Важно помнить:

• если запрет уже был установлен, его надо снять в любом случае;
• если же запрета не было установлено, то нужно сделать разрешение на проведение электронной сделки, кроме случая, когда сделка проходит через банк.

Если запрет установлен или не хватает разрешения на электронную сделку, Росреестр откажет в регистрации обращения до устранения причин. Так что в идеале этим вопросом нужно озадачиться до проведения сделки. Если так случилось, что этого не сделали, придется снять запрет либо сделать разрешение на электронную сделку и подать заявку заново.

Помимо этого, регистраторы часто забывают проверять:

• отметки и записи о возможности регистрации на физлицо;
• документы и данные в заявлении перед отправкой на регистрацию клиентом и/или менеджером;
• факт оплаты госпошлины в ГИС ГМП (Государственная информационная система о государственных и муниципальных платежах), который можно проверить, например, на портале госуслуг.

Также часто встречаются опечатки в СНИЛС, ИНН и других личных документах заявителя, которые ведут к тому, что сделка не будет зарегистрирована. Перед отправкой в Росреестр стоит тщательно проверить абсолютно все данные на их соответствие оригиналам документов.

Нехватка документов и требования Росреестра

Процесс регистрации сделки требует довольно большого пакета документов. Нередко бывает так, что регистраторы забывают приложить один из них. Чаще всего это: 

• документ, подтверждающий оплату, если оплата производилась не по УИН, а по реквизитам Росреестра;
• сведения о семейном положении: справка о том, что человек не состоит в браке, либо же брачные документы и договоры,  согласие супруга(-и) на проведение сделки и т.д.;
• в случае приостановки при повторной отправке забывают приложить запрошенные Росреестром дополнительные документы.

Кроме того, обращение на электронную регистрацию будет приостановлено либо отклонено, если в электронном пакете документов не хватает:

• электронной подписи (УКЭП) или необходимых для ее выпуска документов;
• актуальной подписи нотариуса или лица, выдавшего доверенность на проведение сделки; 
• прочих составляющих обращения на регистрацию; 
• или они будут поданы в неверном формате.

Следует отметить, что Росреестр предъявляет высокие требования к документам. Для осуществления государственного кадастрового учета или регистрации прав, документы, подаваемые в электронном виде, должны соответствовать одному из перечисленных форматов:

• файлы в формате XML, созданные с использованием схем XML, которые обеспечивают считывание и контроль данных;
• файлы в формате PDF/A с текстовым слоем, позволяющим поиск по содержимому, разработанные с применением специального программного обеспечения;
• электронные образы документов в формате PDF.

Важно учитывать, что электронный документ создается исходно в цифровом виде и подписывается квалифицированной, простой или неквалифицированной электронной подписью, в то время как электронный образ документа представляет собой цифровую копию бумажного аналога, которая преобразуется в электронный формат с помощью сканера. В то же время Росреестр намерен облегчить требования к электронным образам договора участия в долевом строительстве (ДДУ), его изменениям, а также к договорам о передаче прав по ДДУ (ДУПТ). Однако новый приказ на данный момент еще не принят.

Нарушенные коммуникации

В крупных строительных компаниях, представители которых регистрируют сделки с недвижимостью, зачастую бывает так, что за разные процессы отвечают разные сотрудники. Например, один менеджер выпускает электронные подписи, другой заводит обращение на регистрацию в Росреестр. И если в каком-то процессе была допущена ошибка, то процедура ее исправления может серьезно затянуться, а поданные в Росреестр некорректные данные не будут приняты ведомством. Поэтому рекомендуется настраивать бизнес-процессы так, чтобы один менеджер внутри компании был ответственным за все процедуры внутри одной сделки.

Крымская рекомендовала, во-первых, заранее составить список необходимых для регистрации сделки документов и собрать полный пакет до отправки в Росреестр. Во-вторых, внимательно проверять данные в документах, придерживаться требований Росреестра по формату и оформлению обращения. В-третьих, пользоваться электронными сервисами регистрации недвижимости, которые постоянно обновляются и встраивают в систему различные проверки и не дадут вам отправить неполный или некорректный пакет документов. Это позволит минимизировать риски, связанные с электронным оформлением сделок, и избежать возможных проблем в будущем.