Собственное жилье становится недостижимой для многих роскошью – это не миф, а подтверждаемая фактами реальность. Цены на недвижимость продолжают расти, а ​​ставки по ипотечным кредитам бьют все ранее установленные рекорды. Выбор непростой: искать альтернативные способы и влезать в долги или же смириться со съемной квартирой. А дальше ситуация может быть только хуже. Разобраться в жилищном вопросе АБН24 помогли опрошенные эксперты.

Фото: freepik.com ©

Новые жилые комплексы продолжают строится и квартиры в них, вероятно, будут покупать. Только теперь рассчитывать придется только на собственные средства. Господдержка на улучшение жилищных условий перестала действовать, да и условия других льготных программ существенно изменились. Те, кто успел запрыгнуть в последний вагон, сейчас уже вносят ежемесячные платежи. Остальным же повезло меньше.

(Бес)перспективы

Одно из ключевых изменений на рынке кредитования – прекращение действия программы льготной ипотеки с государственной поддержкой. До недавнего времени она позволяла любому гражданину, независимо от возраста, семейного положения и профессии, оформить ипотечный кредит на квартиру или дом от застройщика по ставке в 8% годовых. Однако с 1 июля 2024 года программа была закрыта.

Теперь, если заемщик не подходит под условия оставшихся льготных ипотечных предложений, ему придется оформлять кредит на рыночных условиях. На текущий момент средняя рыночная ставка по ним составляет 20,9% годовых.

По прогнозам финансового эксперта Дмитрия Голубовского, ожидать существенного улучшения ситуации в ближайшее время не стоит. Напротив, есть риск, что кредитные ставки еще не достигли своего предельного значения. Голубовский отметил, что снижение, вероятнее всего, начнется не ранее второй половины 2025 года, когда Центральный Банк перейдет к смягчению денежно-кредитной политики. В текущих условиях некоторые банки могут даже существенно сокращать выдачу ипотечных кредитов на рыночных условиях, предупредил эксперт.

Льготы еще есть

Несмотря на общее ухудшение ситуации на рынке ипотечного кредитования, некоторые льготные условия и государственная поддержка все еще сохраняются. Правда, доступны они далеко не для всех. Эксперт по недвижимости Ирина Озерова отметила, что специальные ипотечные программы для жителей сельской местности, Арктической зоны и работников IT-сферы продолжают действовать. Те, кто подходит под эти категории, могут приобрести недвижимость на достаточно выгодных условиях – по ставкам от 2% до 6% на весь срок до 30 лет. Кроме того, недавно было принято решение о продлении семейной ипотеки еще на шесть лет.

На льготную программу могут претендовать семьи с детьми в возрасте до 6 лет. Им положен кредит до 12 миллионов рублей (или 6, если речь идет о регионах) на покупку жилья в новостройке. В зависимости от площади квартиры и срока ипотеки, ежемесячный платеж по такому займу составит чуть более 30 тысяч рублей, а общая переплата – от 2 до 5 миллионов рублей. Это с первоначальным взносом не менее 20%.

Однако, несмотря на сохранение некоторых льготных ипотечных программ, эксперты прогнозируют снижение спроса на новостройки в ближайшее время. Причина – ажиотажный всплеск продаж в мае-июне, когда граждане спешили оформить льготную ипотеку, пока она еще действовала.

Кому повезло меньше

Оформить ипотеку под 20% годовых могут позволить себе лишь единицы. Для основной массы населения такие ежемесячные выплаты за жилье оказываются непосильными. Сейчас ипотеку, по словам риелтора Натальи Перескоковой, в основном берут те, кто приобретает жилье на средства с продажи. Эксперт отметила, что такие сделки называют «альтернативными», поскольку заемщики сначала реализуют свою текущую недвижимость, а затем с минимальной доплатой приобретают другое жилье. В подобных случаях размер ипотечного кредита оказывается относительно небольшим, что позволяет, даже при высоких ставках, получить вполне приемлемый уровень платежей.

Несмотря на сохраняющиеся высокие процентные ставки по ипотечному кредитованию и непростую экономическую конъюнктуру возможность приобретения квартиры, по мнению эксперта по недвижимости Романа Крылова,  сегодня все еще существует. Для этого он посоветовал рассмотреть разные способы сделок. Застройщики, по словам Крылова, уже сейчас внедряют множество специальных программ для снижения финансовой нагрузки покупателей в первые месяцы после приобретения. 

Например, с учетом ожидаемого в перспективе снижения ключевой ставки выгодным вариантом кажутся программы рассрочки. Заключение такой сделки сегодня и последующий перевод на ипотеку в будущем, когда ставки станут ниже, позволит значительно сэкономить на обслуживании кредита в долгосрочном плане.

«Есть программы, где рассрочка достигает почти трех лет и нужно платить всего лишь по 50 тыс. рублей в месяц, при этом не переплачивая проценты банку. И первоначальный взнос при такой программе – всего лишь 15% от стоимости жилья. Учитывая, что квартиру, например, в Подмосковье в хорошей транспортной доступностьи можно купить сейчас от 6 млн рублей, это вполне реально. Да, это будет студия, но есть однокомнатные в районе 8-9 млн и евродвушки от 10 млн. То есть это возможно, просто, конечно, человеку запросом «я хочу, чтобы у меня было все и в пределах города», понятно, надо иметь соответствующий доход», – пояснил Роман Крылов. 

По словам эксперта, приобретение жилья в период спада или стагнации рынка обладает определенными преимуществами. Как только экономическая ситуация стабилизируется, ключевая ставка ЦБ снизится, а инфляция вернется к контролируемым значениям, рынок недвижимости перейдет к фазе восстановления. В этот момент цены на недвижимость могут возобновить рост. Тогда те граждане, что смогли приобрести жилье, окажутся в выигрышном положении.

Однако Наталья Перескокова настроена не так оптимистично. Она напомнила, что рынок очень зависит от геополитической ситуации, которую сейчас трудно спрогнозировать. Эксперт посоветовала осторожнее относиться и к щедрости застройщиков. По мнению Перескоковой, их программы не такие выгодные, как может показаться на первый взгляд.

«Нужно учитывать, какие бы ни были прекрасные программы, покупатель переплачивает за все – и за отсутствие первоначального взноса, и, естественно, за саму рассрочку. Удорожание там значительное. В эту историю можно входить только тем покупателям, которые уверены, что в ближайшие 15, 20, 30 лет в их жизни ничего не изменится и эту квартиру они продавать не будут. Потому что если возникнет необходимость подобную квартиру продать, то выйти из такой сделки будет очень и очень сложно», – отметила Наталья Перескокова.

Если не принципиально проживание в черте города, то хорошей альтернативой, по словам агента по загородной недвижимости Павла Шамаева, может стать покупка жилья в области. 

«Цены на него сегодня растут не такими высокими темпами, как стоимость жилья в черте города. При этом инвестиционная привлекательность загородных объектов рядом с крупными городами в течение пары лет может вырасти в разы», – отметил Шамаев.

Покупать или подождать?

Как мы видим, ситуация неоднозначная. На одной стороне весов находятся надежды на скорое понижение ставок и, если уж не спад, то хотя бы стагнация цен на жилье. А вот на другой – фактическая недоступность ипотечного кредитования и дикие переплаты.

Ожидать наступления более благоприятных условий для приобретения квартиры, по мнению большинства экспертов, все-таки не стоит. Когда именно произойдет снижение ставок, пока остается неясным, а вместе с тем, длительное время удерживать ее на высоком уровне Банк России не сможет, поскольку это негативно отражается на общем состоянии экономики. При этом, по оценкам специалистов, как только ключевая ставка будет снижена, это сразу же повлияет на стоимость недвижимости. Скорее всего, цены на жилье в дальнейшем будут только увеличиваться, а не снижаться.

Решение эксперты посоветовали принимать индивидуально, при этом учитывая всевозможные факторы. Рынок нестабилен и риск в этом случае не всегда оправдан. Хотя, может и стоит рискнуть, чтобы доказать народную мудрость и выпить шампанское на собственной кухне.