Рынок жилья снова стоит на пороге перемен — государственные программы пересматриваются, финансовые условия постепенно смягчаются, а стоимость квадратного метра продолжает расти. Стоит ли ждать, адаптироваться или действовать уже в 2026 году, АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.

Фото: pxhere.com

По словам эксперта, 2026 год для рынка недвижимости формируется под влиянием сразу нескольких взаимосвязанных факторов, которые затрагивают как спрос, так и предложение, а также ценообразование. Одним из ключевых изменений станет корректировка программы «Семейная ипотека», которая вступит в силу с 1 февраля.

«Уже известно, что будет запрещено привлекать так называемых доноров, что в целом можно считать положительным шагом, поскольку эта практика во многом носила спекулятивный характер и уводила программу от ее первоначальной цели — реального обеспечения семей с детьми жильем. Кроме того, воспользоваться льготной ипотекой больше не смогут оба супруга одновременно: на одну семью с одним ребенком будет доступна только одна ипотека. Окончательные условия программы пока не утверждены, однако не исключено, что ставка 6% будет предоставляться лишь при наличии двух детей, а не одного. Эти изменения способны несколько охладить рынок новостроек и снизить завышение цен со стороны застройщиков, поскольку семейная ипотека в последние годы являлась основным драйвером спроса», — пояснил спикер.

В то же время рынок демонстрирует высокую устойчивость. Несмотря на сохранявшуюся в предыдущие годы высокую ключевую ставку и все сложности, жилье продолжало дорожать, а ипотека под 20% все равно находила своего покупателя. Вторичный рынок также остается в дефиците: качественных объектов по адекватным ценам становится все меньше, а стоимость такого жилья продолжает расти. При этом ключевая ставка уже несколько раз постепенно снижалась, и высока вероятность, что в 2026 году эта тенденция сохранится.

«Когда ставка достигнет уровня порядка 12–13%, размещать средства на депозитах станет менее выгодно, а отложенный спрос на жилье начнет активно реализовываться. В этот момент рыночная ипотека может вновь стать мощным инструментом, что приведет к росту спроса и, как следствие, к достаточно существенному увеличению цен на недвижимость. Поэтому при наличии возможности приобрести жилье для собственного проживания затягивать с решением в 2026 году будет не самым рациональным шагом», — добавил риелтор.

С точки зрения продуктовой линейки рынок также продолжает трансформацию. Студии эконом-класса остаются востребованным форматом, однако еще с сентября 2024 года действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м. Большой объем таких студий уже построен, и именно они будут пользоваться спросом, поскольку новых в классическом понимании практически не появляется. Даже в пределах 28 кв. м застройщики стремятся выделять отдельную спальню и формировать относительно просторную кухню-гостиную, поэтому формат «чистой» студии постепенно уходит.

«В целом наблюдается тенденция к уменьшению средней площади квартир: если десять лет назад двухкомнатные квартиры составляли в среднем 55–60 кв. м, то сегодня этот показатель сократился до 50–55. При этом за счет рационализации планировок – увеличения общественного пространства и сокращения коридоров – жилье стараются делать более функциональным, хотя иногда это приводит к спорным решениям, таким как отсутствие полноценной входной зоны. Вероятно, в ближайшее время проектировщики будут искать более сбалансированные планировочные решения», — поделился Шмелев.

Спрос в 2026 году будет распределяться практически по всем форматам: от компактных однокомнатных квартир до евро-трех и евро-четырех, ориентированных на семейное проживание. Не все семьи могут сразу позволить себе жилье, полностью соответствующее их долгосрочным потребностям, поэтому нередко стратегия покупки строится поэтапно: сначала приобретается более компактный объект, затем после частичного погашения кредита оформляется новый заем и происходит улучшение жилищных условий.

«Основной подход, который все отчетливее формируется на рынке, заключается в том, что при наличии возможности важно зафиксировать в собственности хотя бы минимальный актив, от которого в дальнейшем будет проще отталкиваться. Дополнительным фактором давления на цены в 2026 году станет повышение НДС. Это напрямую отразится на себестоимости строительства за счет удорожания стройматериалов, роста затрат на оплату труда и сопутствующих расходов. В совокупности с инфляционными процессами это с высокой вероятностью приведет к дальнейшему росту стоимости жилья», — заключил эксперт.

Несмотря на изменения в льготных программах 2026 год сохранит высокие цены и активный спрос, где своевременное решение о покупке недвижимости может оказаться стратегически более выгодным, чем ожидание лучших условий.