Предварительный договор купли-продажи недвижимости – инструмент, который часто используется в период между завершением строительства и оформлением права собственности. Однако, несмотря на кажущуюся простоту, он несет в себе серьезные правовые риски. О них АБН24 рассказал эксперт по недвижимости Роман Крылов.

Фото: freepik.com ©

Предварительный договор купли-продажи – это соглашение, которое заключается тогда, когда объект недвижимости фактически готов (дом введен в эксплуатацию), но еще не оформлен юридически. Он не стоит на кадастровом учете, застройщик не получил право собственности и, соответственно, не может заключить полноценный договор купли-продажи.

«Такая схема нередко используется как временный инструмент в сфере новостроек, когда по закону уже нельзя заключать договор долевого участия (он действует только на стадии строительства), а оформить право собственности еще невозможно. В этом случае стороны подписывают предварительный договор, а покупатель зачастую получает гарантийное письмо о том, что обязуется оплатить оставшуюся сумму после возврата средств, внесенных ранее по договору долевого участия или в качестве первоначального взноса», — пояснил спикер.

Основная проблема предварительного договора заключается в том, что он нигде не регистрируется и не защищен специальным законодательством. Его правовое регулирование строится исключительно на положениях Гражданского кодекса РФ, в отличие от договора долевого участия, который подпадает под действие 214-ФЗ.

«Фактически это несколько страниц текста между физическим лицом и застройщиком (или между двумя физическими лицами, если речь идет о вторичной недвижимости), без надежных гарантий для покупателя. Минусы очевидны: у человека отсутствует оформленное право собственности, и, если с застройщиком что-то случится, доказать свою правоту и отстоять интересы в суде будет крайне сложно», — подчеркнул Крылов.

В случае с вторичной недвижимостью ситуация аналогична – предварительный договор может быть заключен между продавцом и покупателем, но он также не обеспечивает полноценной защиты и не дает права собственности до момента подписания основного договора купли-продажи.

Эксперт заключил, что предварительный договор – скорее обходной путь, к которому прибегают при отсутствии других юридически правильных вариантов. В идеале в новостройках должен заключаться договор долевого участия, а при покупке вторички – полноценный договор купли-продажи. Все остальное остается на усмотрение сторон и несет серьезные риски, поскольку реальной защиты у покупателя почти нет. Именно поэтому к таким схемам стоит относиться крайне осторожно.