На рынке недвижимости каждая «выгодная находка» требует внимательной проверки. Особенно если квартира продается раньше трех лет с момента приобретения – именно такие объекты чаще всего становятся предметом судебных споров и налоговых рисков. Об этом в беседе с АБН24 рассказала сооснователь инвестиционного бюро FLIPART Татьяна Куликова.

Фото: unsplash

Сделки с квартирами, находящимися в собственности менее трех лет, часто воспринимаются как возможность приобрести жилье дешевле, поскольку продавцы готовы к торгу и стремятся быстрее выйти из актива. Однако за внешней привлекательностью скрывается высокий уровень правовых и финансовых рисков.

«Короткий срок владения недвижимостью становится своеобразным маркером возможных проблем. Согласно ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет от трех до пяти лет, но для практики важнее не налоговый аспект, а вероятность судебных споров. Объекты, продаваемые раньше этого срока, нередко оказываются вовлечены в наследственные дела, бракоразводные процессы или споры с кредиторами. В подобных случаях суд оценивает не только формальную чистоту сделки, но и добросовестность приобретателя (ст. 302 ГК РФ)», — пояснила спикер.

Особую настороженность вызывает ситуация, когда продавец предлагает занизить стоимость квартиры в договоре, чтобы сократить налоговую нагрузку. Для покупателя это оборачивается риском: в случае признания сделки недействительной вернуть удастся только ту сумму, которая отражена в документах. Более того, подобные договоренности могут быть квалифицированы как притворные сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ), что создает угрозу потерять и деньги, и квартиру.

«В условиях кризиса девелоперов 2025 года эти риски усилились. Высокая ставка по ипотеке, перенос сроков сдачи объектов и рост числа компаний в предбанкротном состоянии приводят к тому, что до 30% застройщиков могут оказаться в зоне критических финансовых проблем. Это напрямую отражается на сделках: квартиры, недавно оформленные в собственность, чаще попадают в орбиту судебных процессов, связанных с выводом активов или пересмотром прав собственности», — подчеркнула специалист.

Эксперт добавила, что сделки с объектами до трех лет владения требуют максимально тщательной проверки: изучения всей цепочки собственников, анализа судебных и исполнительных производств в отношении продавца и связанных лиц, а также оценки финансового положения застройщика. В ряде случаев целесообразно предусматривать отлагательные условия или усиливать пакет гарантий.

«Практика показывает, что дополнительная защита возможна. В одном из примеров сделка с квартирой с «короткой историей» прошла успешно благодаря нотариальному удостоверению обязательств всех наследников о компенсации долей возможным новым правопреемникам. Такой подход не только снизил юридические риски, но и подтвердил добросовестность приобретения, что позволило без проблем перепродать объект», — заключила Куликова.

Краткий срок владения недвижимостью сегодня перестал быть простым налоговым нюансом. Он стал сигналом, что перед покупателем может оказаться актив с непрозрачной историей, способный втянуть его в затяжные судебные разбирательства.