На фоне демографического кризиса государство формирует новые меры поддержки семей, однако рынок недвижимости остается одним из ключевых барьеров для рождения и воспитания детей. Насколько утвержденные поручения действительно решают жилищную проблему, АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Фото: prostooleh © freepik.com
Президент утвердил перечень поручений в сфере семейной и демографической политики, и их анализ с демографической и жилищной точки зрения показывает системный характер накопившихся проблем. Государство фиксирует демографический кризис и исходит из того, что решения, принимаемые сегодня, будут иметь эффект в горизонте 15–20 лет, поэтому базовый вопрос – условия жизни молодой семьи, включая жилье, социальную инфраструктуру и качество среды.
«Ключевая проблема заключается в том, что молодая семья должна где-то жить: арендовать, покупать недвижимость или рассчитывать на помощь родителей. При этом важны не только квадратные метры, но и доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, школам, медицинским учреждениям. На фоне высокой нагрузки на инфраструктуру ситуация усугубляется тем, что застройщики предлагают трехкомнатные квартиры площадью 55–60 кв. м, что недостаточно для семей с несколькими детьми. С 2020 года, после внедрения эскроу-счетов и масштабных программ льготной ипотеки, рынок недвижимости существенно изменился. Возникла ситуация, при которой квартиры на стадии котлована стоят дороже вторичного жилья, а льготная ипотека стала использоваться не только семьями для улучшения жилищных условий, но и как инвестиционный инструмент. Это привело к росту цен: на фоне ажиотажного спроса застройщики увеличивают стоимость жилья, а формально субсидируемые государством ипотечные программы финансируются за счет налогоплательщиков, большинство из которых не участвуют в этих программах», — поделилась спикер.
В результате недвижимость для молодой семьи, особенно с двумя, тремя или четырьмя детьми, становится практически недоступной. Пример типичной ситуации: семья с четырьмя детьми проживает в евро-трехкомнатной квартире (фактически двухкомнатной), испытывает дефицит жилой площади и рассматривает покупку большего жилья. При ставке по ипотеке около 20% на вторичном рынке ежемесячные платежи становятся неподъемными, особенно с учетом удаленности района и слабой социальной инфраструктуры. При переходе к семейной ипотеке обнаруживается, что квартиры, соответствующие требованиям по качеству жизни, стоят 25–30 млн рублей и выше, тогда как лимит по льготной ипотеке составляет 12 млн рублей, что оставляет разрыв в 15–17 млн рублей без понятных источников финансирования.
«Одновременно разные институты тянут систему в противоположные стороны: застройщики – к поддержанию продаж, Минфин – к ограничению льготных программ и сдерживанию инфляции, Центральный банк – к управлению ключевой ставкой, а конечный покупатель – к попыткам приобрести жилье любыми доступными способами. В результате многие семьи не могут расширить жилье, поскольку уже воспользовались льготной ипотекой ранее, а повторное участие в программах ограничено», — подчеркнула Кудреватых.
Среди поручений предусмотрены меры по подготовке программы льготной аренды и улучшению жилищных условий для семей с детьми до 7 лет, проект дифференциации ипотечных ставок в зависимости от числа детей, возможность погашения ипотеки для семей с четырьмя и более детьми, а также создание рабочей группы по формированию семейно-ориентированной среды и популяризации традиционных ценностей. Однако ограничение льготной аренды только семьями с детьми до 7 лет не учитывает потребности семей с детьми 12–15 лет, которым зачастую требуется большее количество комнат из-за разнополых детей и возрастных особенностей. Дифференциация ставок по числу детей без пересмотра ограничения «одна льготная ипотека на семью» также не решает проблему семей, уже воспользовавшихся программами и столкнувшихся с ростом численности семьи.
«Кроме того, формирование семейно-ориентированной среды невозможно без практических мер: ликвидации очередей в детские сады, повышения качества школьного образования, строительства поликлиник и медицинских центров. В условиях, когда страна не ограничивается мегаполисами, а многие регионы испытывают отток населения и старение демографической структуры, универсальные решения требуют адаптации к региональным потребностям», — заключила эксперт.
В целом утвержденные поручения рассматриваются как важный шаг, однако отмечается необходимость комплексного подхода, учитывающего интересы конечных потребителей жилья – семей с детьми, для которых в текущих условиях приобретение недвижимости остается крайне сложным из-за ценовых ограничений, инфраструктурных дефицитов и институциональных барьеров.
