Ипотека в России превращается из массового инструмента улучшения жилищных условий в привилегию для узкого круга людей. Для миллионов россиян собственная квартира становится все более недостижимой мечтой. Превращается ли рынок жилья в закрытый клуб для богатых, где большинству остается лишь аренда и надежда на льготы, АБН24 рассказал эксперт по недвижимости Роман Крылов.
Фото: pxhere.com
Ипотека в России фактически стала недоступной для подавляющего большинства населения – по разным оценкам, более чем для 80% россиян, и даже недавнее снижение ключевой ставки принципиально ситуацию не изменило.
«Формально ставка была понижена всего на полпроцента, но при уровне 15,5% говорить о каком-то реальном росте покупательской способности или всплеске продаж не приходится. Это не 7,5% и не 8%, при которых ипотека могла бы стать массовым инструментом. Да, тренд на снижение ключевой ставки обозначен, но пока это скорее искусственное движение в условиях все еще высокой инфляции и слабой экономики, которая, мягко говоря, не демонстрирует бурного роста. В такой ситуации даже небольшое снижение ставки не способно развернуть рынок, а бизнес в целом находится под серьезным давлением: малый и средний бизнес, являющийся ядром экономики, массово не выдерживает текущих условий и сворачивается, тогда как относительно устойчивыми остаются в основном крупные компании», — пояснил спикер.
При этом проблема недоступности жилья носит комплексный характер: это одновременно и проблема высоких ставок, и недостаточных доходов населения, и ускоренного роста цен на недвижимость. Особенно ярко это проявляется в Москве, где жилье дорожает быстрее всего, спрос остается высоким, а новые проекты выходят на рынок с задержками из-за дорогого проектного финансирования и усложнения регуляторных процедур.
«Совокупность этих факторов формирует локальный дефицит предложения, особенно в пределах МКАД, где в перспективе 10–15 лет может сформироваться своего рода «жилищная элита», тогда как развитие спроса будет постепенно смещаться в Новую Москву и Московскую область. При этом нельзя сказать, что в этих зонах нет сделок: квартиры там активно покупают и сейчас, просто рынок становится все более сегментированным и чувствительным к экономическим колебаниям. Нынешний спад активности – особенно заметный в феврале после нетипично сильного января – естественная коррекция после ажиотажного роста с лета и пикового декабря. Застройщики, вероятно, будут стимулировать спрос скидками и точечными акциями, прежде всего в сегменте комфорт-класса, создавая краткосрочные «окна возможностей» для покупки, но такие периоды будут короткими и нестабильными. При этом основная масса покупателей сегодня – это участники льготных программ, прежде всего семейной ипотеки; те, у кого есть собственный капитал, используют рассрочки, траншевые схемы и другие инструменты, чтобы не изымать деньги из бизнеса», — добавил Крылов.
В перспективе расширение семейной ипотеки с дифференцированными ставками в зависимости от числа детей может немного увеличить круг потенциальных покупателей, но это все равно будет ограниченная категория домохозяйств, поскольку семьи с двумя и более детьми составляют меньшинство. Рынок жилья оказывается в ситуации, где цены растут быстрее доходов, ставки остаются высокими, а снижение ключевой ставки носит скорее символический характер и не способно вернуть ипотеку в массовый сегмент. Именно поэтому сегодня можно говорить о том, что для более чем 80% россиян собственное жилье в ипотеку остается фактически недостижимой целью, а рынок держится на узком круге льготных программ, локальном спросе в крупных агломерациях и финансовых возможностях ограниченного слоя покупателей.
