Рынок недвижимости замедляется – с начала года инвестиции упали на треть. Те, кто раньше зарабатывал на квартирах быстрые миллионы, теперь вынуждены перестраивать стратегию. Стоит ли сегодня вкладывать деньги в жилье или искать новые возможности на рынке, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.
Фото: freepik.com
С начала года инвестиции в недвижимость в России сократились примерно на треть. Связано это в большей степени с поведением инвесторов на рынке.
«Начнем с профессионалов – людей, которых можно назвать взрослыми игроками в недвижимости, у которых есть опыт, ресурсы и команды специалистов, работающих с инвестициями системно. Они продолжают инвестировать, но делают это точечно: не закупают десятки объектов подряд, а тщательно выбирают проекты. У них есть управляющие или штат специалистов, которые анализируют рынок, подбирают объекты и рассчитывают доходность. Для таких инвесторов инвестиции – это целая наука. Например, если цель – рост стоимости квартиры на 3 млн рублей, как только она достигается, они фиксируют прибыль и выходят из сделки, предоставляя следующему инвестору возможность заработать», — поделилась спикер.
Есть и другая категория – непрофессиональные инвесторы. Это люди, которые впервые обратили внимание на недвижимость в 2020 году и увидели ее стремительный рост: квартиры, которые стоили 3 млн рублей, через год-два подорожали до 7 млн, а те, кто купил за 5 млн, могли увидеть стоимость в 15 млн.
«Массовый рост цен создал впечатление легких сверхдоходов. Но с 2021–2022 годов рост стал замедляться, и рынок перестал «расти на дрожжах». Для непрофессионалов объекты стали дорогими, доходность умеренной, и теперь важно тщательно выбирать лоты, ориентируясь на реальную стоимость на вторичном рынке, а не на цены застройщиков. Эмоциональная реакция непрофессиональных инвесторов понятна: студия за 10 млн рублей площадью 20–25 кв. м кажется дорогой, и многие просто приостанавливают активность, ожидая лучших условий. Вместе с тем на рынке остаются возможности: грамотные инвесторы могут реставрировать старые здания и получать доходность порядка 30%, если правильно выбрать объект и продумать стратегию», — добавила эксперт.
Особый интерес сейчас вызывает коммерческая недвижимость. Для профессионалов она зачастую более привлекательна, чем жилая: меньше бытовых проблем, проще управлять объектами, доход стабильнее.
«Например, недавно одна компания за несколько дней подготовила помещение площадью 500 кв. м, полностью проведя ремонт под свои нужды. Экспертный подход необходим: покупка «неправильного» помещения может привести к многолетним простоям, а доходность – к нулю. Коммерческая недвижимость требует анализа арендного потенциала и стратегического подхода, чтобы объекты приносили доход и бизнесу, и инвестору. Сейчас на рынке ощущается нехватка качественных активов по приемлемым ценам. Многие застройщики уже заложили свою инвестиционную дельту, поэтому доходность новых объектов для инвесторов ниже прежней. Доходность на рынке стала более умеренной: жилая недвижимость сегодня приносит порядка 30% при правильном выборе объектов, а банковские вклады на короткий срок дают 14–15% годовых, на долгосрочные – еще меньше. Некоторые инвесторы ориентируются на регионы с потенциалом роста или на новые районы в освоении. Вторичный рынок требует тщательного анализа, но тоже предлагает интересные возможности», — заключила Семко.
В итоге, сокращение инвестиций на треть отражает страх и осторожность непрофессиональных участников, тогда как профессионалы продолжают действовать точечно, ориентируясь на долгосрочную стратегию и тщательно отбирая объекты. Рынок недвижимости в России возвращается к более сбалансированным реалиям: быстрые сверхприбыли становятся редкостью, а для успешных инвестиций нужны внимание, стратегия и аналитика.
