Рынок новостроек сегодня уже не выглядит как гонка, где все стараются успеть запрыгнуть в последний вагон. Покупатели стали осторожными, сделки – более взвешенными, а застройщики все чаще сталкиваются с новыми вызовами. Но значит ли это, что вкладываться в ДДУ (договор долевого участия) стало опаснее, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.

Фото: unsplash.com

По ее словам, сейчас ситуация на рынке долевого строительства выглядит не кризисной, а скорее «остывшей»: и дольщики, и застройщики продолжают работать, но без прежнего ажиотажа. Люди в целом не боятся вкладываться в ДДУ – сам инструмент по-прежнему понятен и относительно защищен, особенно благодаря эскроу-счетам. Однако рынок в марте заметно замедлился. 

«Это связано с целым комплексом факторов: льготная ипотека стала доступна более узкому кругу покупателей, а новостройки из-за своей «новизны» и дополнительных характеристик (современные планировки, инфраструктура, благоустройство) часто оказываются дороже вторичного жилья, включая даже старый советский фонд. При этом рост цен уже не такой быстрый, как раньше, а инфляционные ожидания у людей остаются высокими. В результате формируется своеобразное «комбо»: покупатели не спешат, присматриваются, сравнивают и взвешивают решения», — пояснила спикер.

Сегодня нет ощущения, что все «бегут покупать и теряют голову». Где-то цены немного растут, где-то застройщики дают акции и скидки, но это скорее точечные движения, чем массовый тренд. Люди внимательно следят за происходящим и стали гораздо рациональнее в выборе.

«Что касается застройщиков, то задержки сроков – это уже не неожиданность, а прогнозируемая реальность, о которой говорили еще год назад. И сейчас эти риски частично реализуются. Особенно это заметно в проектах, где цена изначально была существенно ниже рынка. Когда рядом стоят два объекта в одном сегменте (например, комфорт-класс), но один на 30–40% дешевле, это почти всегда сигнал: либо экономия на качестве (плотность застройки, планировки, дворы, материалы), либо потенциальные проблемы с реализацией. Иногда разница объясняется честно – более простой продукт. Но бывает и так, что более дешевый застройщик просто не справляется, и тогда возникают переносы сроков», — поделилась Семко.

У дольщиков это напрямую бьет по финансам и образу жизни. Задержка означает продолжение аренды, выплаты по ипотеке без возможности заселиться, потерю дохода от инвестиций (если квартира покупалась под сдачу). Люди откладывают переезды, живут в подвешенном состоянии, у кого-то накапливаются дополнительные расходы. В сумме по рынку такие потери могут быть очень значительными.

«Тем не менее, ситуация не выглядит безвыходной. Эскроу-счета действительно дают базовую защиту: деньги дольщиков хранятся в банке, и в крайнем случае возможен возврат средств при расторжении договора (хотя это небыстро и без потерь – например, упущенных процентов и времени). То есть сценарий «остался и без квартиры, и без денег» сейчас маловероятен – механизмы защиты все-таки работают. При этом есть важный нюанс: защита эскроу не абсолютна на всех этапах. Например, после ввода дома в эксплуатацию счета раскрываются, и деньги переходят застройщику, даже если ключи дольщикам еще не выданы. В этот момент у застройщика может снизиться мотивация ускорять передачу квартир, особенно если ресурсы перекидываются на другие проекты. Возникает ситуация, когда дом вроде бы готов, но люди не могут в него заселиться – и это один из самых неприятных периодов для дольщиков», — подчеркнула эксперт.

Отдельно стоит учитывать и поведение самих покупателей. Выбор «самого дешевого варианта» почти всегда означает принятие дополнительных рисков. Это не обязательно плохо, но это должно быть осознанное решение. Важно смотреть не только на цену, но и на репутацию застройщика, темпы строительства, плотность проекта, соответствие рендеров реальности – те самые «красные флаги», которые часто видны заранее, даже без доступа к внутренней отчетности компаний.

«Рынок сейчас не падает, но и не растет активно – он замедлился и стал более осторожным. Покупатели – более требовательными и рациональными, застройщики – более ограниченными в инструментах продаж (особенно после ввода домов в эксплуатацию, когда исчезают некоторые ипотечные схемы). В этих условиях основной стратегией становится минимизация рисков: все чаще предпочтение отдают либо уже построенным объектам, либо тем, что находятся на высокой стадии готовности», — заключила Семко.

Ранее в АБН24: риелтор Мария Кудреватых рассказала почему ввод частных домов упал на 40%.