За последние пять лет доля квартир в России, которые остаются непроданными к моменту сдачи жилого дома, выросла почти вдвое. Если раньше этот показатель составлял 16%, то сейчас он достиг 28%. Особенно остро проблема проявляется в отделенных от столицы регионах. В Москве показатель составляет всего 13%, а в Санкт‑Петербурге — 19%. В беседе с АБН24 эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута озвучил ключевые факторы, влияющие на рост доли непроданных квартир, и поделился своим видением перспектив рынка.

Фото: freepik.com ©

По словам эксперта, основная причина роста непроданности кроется в сокращении мер государственной поддержки ипотечного кредитования.

«Действительно, у некоторых застройщиков может сложиться такая ситуация, особенно в регионах, когда доля нераспроданных квартир к окончанию строительства жилого комплекса может быть больше, нежели, например, годами ранее. Это связано с тем, что, во‑первых, у нас в какой‑то период времени отменили госпрограмму, также по факту закрыли ряд программ, там IT‑ипотеку урезали сильно, она вроде бы сейчас у нас существует на рынке, но реальные выдачи по ней просто минимальны», — отметил Дмитрий Ракута.

Эксперт подчеркнул, что серьезное влияние оказало и ужесточение условий по семейной ипотеке.

«Ну и, соответственно, семейная ипотека ввиду ужесточения — конечно же, это все влияет в целом на распроданность объектов у застройщиков. Снижение доступности льготных программ напрямую ударило по покупательской активности. Многие потенциальные клиенты либо не могут получить кредит на выгодных условиях, либо вовсе отсекаются из‑за ужесточившихся требований банков», — пояснил собеседник.

При этом Дмитрий Ракута обратил внимание на то, что застройщики тоже скорректировали свою активность.

«Тут стоит отметить, что и застройщики, в свою очередь, за последние два года не так много выводили комплексов новых в реализацию. Это отчасти сдерживает избыточное предложение на рынке. Несмотря на рост доли непроданных квартир, критической затоваренности пока не наблюдается — во многом благодаря тому, что девелоперы стали осторожнее подходить к запуску новых проектов», — отметил специалист.

Говоря о возможных реакциях рынка, эксперт допустил появление скидок и акций со стороны застройщиков.

«Мы можем увидеть в определенном отрезке времени какие‑то скидки от застройщиков, акции, но в любом случае это глобально на цены не повлияет. Даже при наличии непроданных лотов девелоперы ограничены в возможности снижать цены. Ключевая причина — специфика финансирования отрасли. Потому что даже если дом у нас построен, все равно возможность приобретения в семейную ипотеку она останется — не позволит им глобально снизить цену, ввиду того, что 80% всех застройщиков строится в проектное финансирование», — добавил эксперт.

Дмитрий Ракута подчеркнул, что проектное финансирование накладывает серьезные ограничения на ценовую политику. Застройщики обязаны соблюдать график платежей перед банками, а снижение цен может привести к убыткам и нарушению финансовых обязательств. Поэтому даже в условиях растущей непроданности радикального падения цен ожидать не стоит.

Эксперт также отмечает, что региональные различия в доле непроданных квартир во многом объясняются локальными экономическими условиями. В регионах с менее развитой экономикой и низкими доходами населения спрос на жилье традиционно ниже, а отмена льготных программ ударила по нему особенно сильно. В то же время в Москве и Санкт‑Петербурге более высокий уровень доходов, стабильный спрос и развитая инфраструктура помогают поддерживать продажи на приемлемом уровне.

В перспективе, по мнению Дмитрия Ракуты, рынок будет балансировать между необходимостью распродавать накопленные запасы и ограничениями, накладываемыми финансированием и ипотечными условиями. Ключевую роль в дальнейшем развитии ситуации будут играть меры господдержки. Возобновление или расширение льготных ипотечных программ способно оживить спрос, тогда как их отсутствие сохранит текущие тенденции на рынке.