Высокие ставки, перегретые цены и огромный объем новостроек — российский рынок недвижимости одновременно столкнулся сразу с несколькими проблемами. Формально кризиса пока нет, но сделки проходят все реже. Насколько глубоким окажется этот застой, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.

Фото: unsplash.com

Российский рынок жилья входит в период затяжной неопределенности, и главный риск ближайших лет — не обвал цен, а именно глубокий застой, при котором квартиры, особенно в массовом сегменте, будут продаваться месяцами и даже годами. При этом ситуация намного сложнее, чем привычные разговоры о «пузыре», «крахе рынка» или «скором падении цен». Слишком многое сегодня зависит не только от экономики, но и от политического фона, поведения людей, новостной повестки, решений ЦБ и общего уровня тревожности в обществе.

«Сейчас крайне опасно подогревать панику вокруг вкладов, распространять выдернутую из контекста информацию или фейки про «заморозку денег». Это очень тонкий момент для экономики. Если люди массово побегут снимать деньги со вкладов и просто прятать их «под матрас», ничего хорошего из этого не получится. Более того, подобная паника способна спровоцировать еще более жесткие меры — от дополнительного повышения ключевой ставки до различных ограничений. Поэтому важно понимать: когда Эльвира Набиуллина говорит о том, что деньги должны работать в экономике, речь идет не о принуждении, а о том, что экономика не может нормально функционировать, если население полностью перестает тратить, инвестировать и запускать денежный оборот», — поделилась спикер.

Если у человека есть задача достроить дом, сделать ремонт, купить жилье для жизни, вложиться в развитие — это одна история. Деньги в этом случае возвращаются в экономику, запускают работу бизнеса, строительного сектора, сферы услуг. Но если все начинают просто копить из страха и перестают тратить вообще, экономика постепенно входит в состояние замкнутого круга: бизнес зарабатывает меньше, зарплаты растут слабее, люди еще сильнее боятся тратить, спрос падает дальше.

«При этом текущая ситуация уже отличается от пикового периода. Да, ставки остаются высокими, но это уже не экстремальные 22%, а скорее диапазон 16–18%, и часть банков постепенно начинает снижать условия. Кроме того, оживает вторичный рынок: некоторые банки стали активнее проводить сделки именно по вторичному жилью, чего еще недавно практически не было. Однако здесь возникает другая проблема — переоцененность предложения. Многие собственники вторичных квартир, особенно те, кто перепродает купленные ранее новостройки, ориентируются на цены застройщиков и пытаются продавать свои объекты почти по тем же ставкам, что и новые корпуса. В результате квартиры просто «висят» на рынке: покупатели не готовы платить такие деньги, особенно в условиях дорогой ипотеки», — добавила эксперт.

На первичном рынке ситуация, по ее словам, тоже далеко не такая простая, как кажется многим. Распространено мнение, будто застройщики сидят на сверхприбылях и могут в любой момент устроить распродажу жилья. На практике все намного сложнее. В себестоимость строительства сегодня входят резко выросшие налоги, зарплаты, стоимость материалов, логистика, обслуживание кредитов, покупка земли. Кроме того, девелоперы обязаны строить социальную инфраструктуру — школы, детские сады, дороги, благоустройство. Поэтому рассчитывать на «бесплатную раздачу квартир» или резкий обвал цен не стоит. У компаний действительно может быть определенный запас прочности, но далеко не такой, чтобы массово продавать жилье ниже себестоимости.

«Скорее всего, рынок пойдет по сценарию медленного и болезненного охлаждения. Ключевая ставка будет постепенно снижаться, без резких движений. Если население не поддастся панике и не начнет массово выводить деньги из банков, часть накоплений постепенно начнет возвращаться на рынок недвижимости — прежде всего в сегмент жилья для жизни, а не для инвестиций. Это и есть тот самый отложенный спрос: люди, которые давно хотели улучшить жилищные условия, но ждали более понятной ситуации. Именно поэтому полного коллапса рынка, вероятно, не произойдет. Но и бурного роста тоже ждать не приходится. Скорее можно ожидать очень медленного оживления: ипотека постепенно станет дешевле, покупатели начнут осторожнее возвращаться на рынок, а те, кто сейчас покупает жилье под высокие ставки, в будущем будут рассчитывать на рефинансирование. Постепенно начнется замещение: старые кредиты будут перекрываться новыми, более дешевыми», — подчеркнула Семко.

При этом сами новостройки будут становиться все дороже и сложнее как продукт. Девелоперы уже делают ставку не просто на квадратные метры, а на концепцию: закрытые дворы, озеленение, общественные пространства, большие входные группы, инфраструктуру, благоустройство, сервис. То есть рынок постепенно уходит от формата «максимально дешевого жилья любой ценой». Но здесь возникает другая проблема: покупатели должны понимать, что обслуживание такого жилья тоже стоит денег. Невозможно сравнивать коммунальные платежи в старой хрущевке и в современном жилом комплексе с охраной, детскими площадками, озеленением, подземным паркингом, дизайнерскими холлами и приватной территорией. Чем сложнее и «богаче» инфраструктура ЖК, тем выше стоимость его содержания.

«Главная проблема сейчас — не столько сами цены, сколько общая психологическая заморозка экономики. Люди держат деньги «в потном кулачке», боятся тратить, откладывают крупные покупки, ограничиваются самым необходимым. На этом фоне быстрее всего дорожают базовые вещи — продукты, услуги первой необходимости, повседневные расходы. А крупные рынки, включая недвижимость, начинают постепенно вязнуть в стагнации. Поэтому разговоры о том, что квартиры будут продаваться годами, уже не выглядят преувеличением. Предложения действительно очень много, особенно в новостройках. Несколько лет рынок активно стимулировался льготной ипотекой, спрос искусственно разгонялся, и в итоге сформировался огромный объем жилья. Но покупательская способность населения не успевает за этим объемом. И пока ипотека остается дорогой, а люди психологически находятся в режиме ожидания и тревоги, рынок неизбежно будет буксовать», — пояснила спикер.

Особенно заметен перекос между первичным и вторичным жильем. В период активной льготной ипотеки многие покупатели полностью переключились на новостройки, а вторичный рынок фактически замер. Теперь ситуация начинает выравниваться, но очень медленно. Вторичка постепенно возвращает интерес покупателей, однако продавцы пока не готовы массово снижать цены. В результате огромное количество объектов просто зависает без сделок. Именно поэтому ближайшие годы для российского рынка жилья, вероятно, станут периодом медленного, вязкого застоя. Без резкого обвала, но и без быстрого восстановления. Квартиры действительно могут продаваться очень долго, особенно если собственники продолжат держать завышенные цены, а население — жить в режиме страха и ожидания. Оживление возможно только при сочетании нескольких факторов одновременно: постепенного снижения ставки, восстановления потребительской уверенности, запуска денежного оборота и роста реальных доходов населения. Пока же рынок остается в состоянии тяжелой паузы, где продавцов много, а готовых покупать — все меньше.