Предложение новостроек в крупнейших городах России продолжает сокращаться, хотя спрос на жилье остается сдержанным. Почему девелоперы не спешат запускать новые проекты и что сегодня сильнее всего влияет на рынок, АБН24 рассказал эксперт по недвижимости Роман Крылов.
Фото: unsplash
Число новостроек в крупных российских городах продолжает снижаться. По данным аналитического центра bnMAP.pro, в первом полугодии 2026 года объем предложения сократился на 6,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 310 тыс. квартир. Для сравнения: годом ранее рынок, напротив, демонстрировал рост предложения почти на 15%.
«Девелоперы действительно сознательно сокращают вывод новых проектов, однако причиной этого является не столько желание искусственно ограничить предложение, сколько изменение экономических условий. Ключевым фактором остается высокая ключевая ставка Банка России, которая напрямую влияет на стоимость проектного финансирования. Сегодня практически все крупные строительные проекты реализуются за счет банковских кредитов. Собственные средства девелоперы используют в ограниченном объеме, поэтому удорожание заемных денег существенно увеличивает себестоимость строительства. Дополнительное давление оказывают рост цен на строительные материалы, дефицит рабочей силы и общее увеличение затрат на возведение жилья. Все эти расходы в конечном итоге закладываются в стоимость квартир», – пояснил спикер.
Одновременно высокая стоимость кредитов сдерживает и спрос. Денежно-кредитная политика Центробанка направлена на охлаждение экономики и снижение инфляции, а не на стимулирование потребительской активности. В условиях дорогой ипотеки покупательская способность населения снижается, поэтому потенциальных покупателей становится меньше. При низких процентных ставках ситуация была бы иной: доступное кредитование поддерживало бы спрос, а застройщики активнее запускали бы новые проекты.
«Еще один фактор заключается в особенностях проектного финансирования. Банки предоставляют кредиты девелоперам при условии выполнения определенных финансовых показателей, включая объемы продаж квартир на разных этапах строительства. Если продажи оказываются ниже ожидаемых, это создает риски для финансовой модели проекта, может привести к дополнительным расходам, штрафным санкциям и ухудшению отношений с кредиторами. Именно поэтому застройщики предпочитают не выводить на рынок новые жилые комплексы до тех пор, пока не будут уверены в достаточном спросе», – подчеркнул Крылов.
Сокращение предложения само по себе поддерживает рынок: чем меньше новых квартир появляется в продаже, тем быстрее покупатели приобретают уже имеющиеся объекты, опасаясь дальнейшего роста цен. Однако этот эффект эксперт считает скорее сопутствующим, чем определяющим. Главной причиной остается высокая стоимость заемного финансирования, которая делает запуск новых проектов значительно более рискованным.
По этой же причине, по мнению Крылова, ожидать снижения цен на первичном рынке пока не приходится. Себестоимость строительства продолжает расти, а дорогие кредиты увеличивают финансовую нагрузку на девелоперов. Более активный вывод новых жилых комплексов станет возможен лишь тогда, когда изменятся условия денежно-кредитной политики и стоимость проектного финансирования снизится. До этого момента рынок, вероятнее всего, продолжит жить в условиях ограниченного предложения новых объектов.
