Маткапитал могут разрешить тратить не только на покупку жилья, но и на его аренду. Для семей, которые не могут позволить себе ипотеку, это станет возможностью уменьшить ежемесячные расходы. Однако государственные деньги могут подтолкнуть арендодателей к повышению ставок, а сам механизм — создать почву для фиктивных договоров. Об этом специально для АБН24 рассказал заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
Фото: freepik.com
Депутаты Госдумы от «Новых людей» предложили разрешить российским семьям направлять материнский капитал на оплату аренды жилья. Воспользоваться такой возможностью смогут семьи с детьми, у которых нет собственного жилья по месту проживания. Предполагается, что для этого потребуется официальный договор найма сроком не менее года, а средства маткапитала будут перечисляться арендодателю в безналичной форме. Авторы инициативы рассчитывают таким образом снизить финансовую нагрузку на семьи, которые вынуждены тратить значительную часть доходов на съемную квартиру.
«Однако у предложения есть и потенциальные риски. В частности, появление у арендаторов гарантированного бюджета от государства может подтолкнуть собственников жилья к повышению ставок. Если арендодатели будут понимать, что часть семей сможет оплачивать жилье за счет маткапитала, это способно привести к росту стоимости аренды и частично нивелировать эффект от господдержки. При этом сама проблема доступности жилья действительно остается актуальной для части российских семей. В прошлом несколько поколений нередко проживали в одной квартире, а наличие отдельной комнаты уже воспринималось как определенная роскошь. За последние десятилетия ситуация изменилась: в России активно строится новое жилье, причем не только в крупных городах, но и в регионах. Во многих населенных пунктах появляются крупные жилые комплексы с многоэтажными домами. В перспективе это может привести к ситуации, когда предложение жилья начнет превышать реальную потребность населения», — пояснил спикер.
Демографическая ситуация при этом остается одним из факторов, который будет влиять на рынок недвижимости в долгосрочной перспективе. Численность населения не растет, поколения сменяют друг друга, а принадлежащее пожилым людям жилье постепенно освобождается и переходит наследникам. Получив недвижимость, они могут использовать ее для собственного проживания или сдавать в аренду. Если строительство продолжится высокими темпами, а количество потенциальных покупателей и арендаторов будет расти медленнее, в перспективе спрос на жилье может оказаться недостаточным. Тогда собственникам станет сложнее не только продать квартиру, но и найти для нее арендатора.
«Тем не менее для тех семей, которые сегодня действительно нуждаются в жилье, возможность направлять маткапитал на аренду может стать временным способом снизить расходы. Такая мера выглядит спорной, поскольку она не решает жилищную проблему принципиально. Основное назначение материнского капитала при использовании его на недвижимость заключается в том, чтобы семья получила собственное жилье, в котором ребенок также будет иметь долю. Закон предусматривает обязанность родителей выделить детям доли в приобретенной с использованием маткапитала недвижимости. В случае нарушения этих требований могут наступать серьезные правовые последствия», — подчеркнул Шмелев.
Кроме покупки жилья, средства материнского капитала можно направить на образование детей или использовать для формирования будущей пенсии матери. На этом фоне оплата аренды выглядит скорее временной мерой, которая позволяет семье на определенный период снизить расходы, но не создает собственного актива и не меняет жилищное положение в долгосрочной перспективе.
«Еще один вопрос связан с возможностью злоупотреблений. При введении механизма оплаты аренды за счет маткапитала может возникнуть риск фиктивных договоров, заключаемых исключительно для получения и последующего фактического раздела государственных средств между родственниками или другими участниками сделки. В отличие от покупки недвижимости, реальность аренды может быть сложнее проверять. Например, формально семья может заключить договор, однако фактически не проживать в указанном жилье. Подобные схемы уже возникали при использовании материнского капитала для приобретения недвижимости. В частности, существовала практика покупки фактически непригодных для проживания домов, которые формально имели статус жилых. Недобросовестные участники могли договариваться с продавцом, оформлять сделку, после чего делить полученные от государства средства», — добавил спикер.
Чтобы снизить такие риски, при использовании маткапитала на приобретение загородного жилья сейчас предусмотрена дополнительная проверка. Специальная комиссия должна установить, действительно ли объект пригоден для проживания. Проверяется его соответствие требованиям к жилому дому, наличие необходимых коммуникаций, водоснабжения, канализации и отопления. Представители местной администрации могут выехать на место и оценить состояние объекта. Только после получения соответствующего заключения сделка может быть проведена с использованием средств материнского капитала.
Таким образом, инициатива об оплате аренды решает скорее текущую финансовую проблему семьи, чем вопрос обеспечения собственным жильем. При этом, по словам эксперта, она способна создать новые риски — от повышения ставок аренды до появления схем фиктивного использования государственной субсидии. Поэтому эффективность такой меры будет зависеть не только от самого разрешения тратить маткапитал на аренду, но и от того, насколько тщательно государство сможет контролировать реальные отношения между нанимателем и собственником жилья.
