Квартира куплена, а денег уже не хватает. Ремонт способен превратить удачную сделку в финансовую ловушку. Помимо стройматериалов, владельцу придется заплатить за работу мастеров, демонтаж, инженерные системы, мебель и даже содержание пустующего жилья. Сколько на самом деле стоит квартира после покупки и какую сумму нужно оставить в запасе, чтобы не остаться без денег посреди ремонта, АБН24 узнало у экспертов.

Фото: freepik.com

Покупка квартиры далеко не означает, что основные расходы уже позади. Еще до начала строительных работ владельцу приходится оплачивать пошлины, обязательную оценку недвижимости для банка, комплексное ипотечное страхование и услуги профессионального приемщика, который помогает выявить скрытый брак от застройщика. На этом же этапе дополнительные деньги могут уйти на демонтаж старой отделки во вторичном жилье или разработку детального технического дизайн-проекта, без которого строителям сложно грамотно развести электрику и сантехнику.

«После начала ремонта бюджет начинают увеличивать расходы, которые трудно полностью предусмотреть заранее. Среди них — коммунальные платежи за еще пустующую квартиру, заказ контейнеров для вывоза крупногабаритного строительного мусора и подъем тяжелых материалов на этаж, особенно если лифт временно не работает. В новостройках отдельной статьей могут стать окна и входные двери от застройщика: их базовое качество нередко требует регулировки или полной замены. В среднем по рынку ремонт квартиры комфорт-класса в новостройке обходится в 25–45 тыс. рублей за квадратный метр. Значительная часть этих расходов приходится на черновые материалы и создание инженерных сетей с нуля. На вторичном рынке стоимость ремонта возрастает до 35–60 тыс. рублей за квадратный метр из-за «налога на демонтаж» — необходимости разбирать старые конструкции, счищать многолетние слои краски и выравнивать изношенные перекрытия. В целом доведение жилья до состояния, пригодного для полноценной жизни, обычно требует еще 30–50% от покупной цены самого объекта», — поделился директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин.

При этом первоначальная ремонтная смета практически всегда оказывается ниже итоговой. Одной из главных причин становятся скрытые дефекты и объем черновых работ. Визуально определить реальную кривизну стен и полов невозможно, а после установки маяков расход штукатурных смесей может увеличиться втрое. На вторичном рынке после вскрытия стен строители могут обнаружить гнилую проводку или аварийные трубы, которые придется срочно менять вплоть до общедомового стояка. В новостройке свои дополнительные расходы возникают из-за тонких перегородок и стяжки, которую приходится переделывать, например, под теплый пол.

«Отдельно растет стоимость работ. По данным собственного ряда средних потребительских цен Росстата за 67 месяцев с января 2021 года, материалы в среднем дорожают медленнее труда мастеров. В июле 2026 года квадратный метр облицовки кафельной плиткой стоил 2 296 рублей, что на 11,9% больше, чем годом ранее, и на 93% больше, чем в январе 2022 года. При этом сама плитка стоила 966 рублей за квадратный метр, прибавив за год 8% и 38% за четыре с половиной года. Таким образом, работа дорожала вдвое быстрее материала. Такая динамика наблюдается и по другим позициям: цемент за год подорожал на 8,1%, стекло — на 12,1%, краски — на 8,5%, ламинат — на 7,7%, обои — на 5,2%. При этом гипсокартон прибавил всего 3,1%, доска — 0,6%, а ОСБ-плита подешевела на 4,4%. Бытовая техника вообще демонстрирует снижение цен: стиральная машина за год подешевела на 2,1%, плита — на 2,3%», — добавил советник собственников бизнеса Никита Малов.

Поэтому одна из причин расхождения между первоначальной и итоговой сметой заключается в том, что собственник обычно тщательно считает материалы, ориентируясь на актуальные цены, но стоимость работ оценивает по прошлогоднему опыту или по рассказам знакомых. В результате разница в 12% за год возникает уже сама по себе. Плиточник, электрик и сантехник считают свою работу в часах, а стоимость часа растет вместе с рынком труда, где при безработице 2,3% специалистов приходится удерживать и переманивать более высокой ставкой.

«Еще один источник перерасхода — дизайнерские решения. Двери скрытого монтажа, трековые светильники и теневые плинтусы требуют практически идеальной геометрии поверхностей и высокой точности монтажа. Любая ошибка при этом может привести к дорогостоящей переделке. Поэтому полную стоимость приобретения жилья разумно считать еще до сделки по формуле «цена покупки плюс ремонт плюс обустройство», обязательно закладывая в нее подушку безопасности в размере минимум 15–20% на непредвиденные расходы. этот расчет нужно последовательно включать расходы на оформление сделки, проектирование, оплату работы бригады, покупку черновых и чистовых материалов, а также сложного инженерного оборудования вроде кондиционеров и систем защиты от протечек. В расчет обустройства входят мебель и техника. При этом покупку декора, текстиля и систем хранения для отдельных комнат можно растянуть во времени, тогда как кухня со встроенной техникой и санузел требуют крупных вложений практически сразу», — подчеркнул Злобин.

По словам Малова, в расходах на ремонт работу стоит закладывать примерно в половину сметы, а для вторичного жилья — до 60%, поскольку именно здесь особенно велики затраты на демонтаж, выравнивание и замену старых коммуникаций. При прогнозировании бюджета стоимость работ можно индексировать на 12% в год, а материалов — на 6%.

«Не стоит забывать и о расходах уже после завершения ремонта. В год владения входят взносы на капитальный ремонт, которые составляют 16,26 рубля за квадратный метр в месяц и выросли за год на 11%, содержание жилья — 32,53 рубля за квадратный метр с ростом на 8,5%, а также коммунальные платежи. Для квартиры площадью 40 квадратных метров это около 23 тыс. рублей в год еще до учета электричества и воды», — пояснил эксперт.

Завершающим и одним из самых финансово емких этапов становится меблировка. В первую очередь придется потратиться на кухню со встроенной техникой и санузел, тогда как остальные комнаты можно обустраивать постепенно. Поэтому при ограниченном бюджете стоимость самой квартиры не должна превышать 70–80% от всех имеющихся на покупку и обустройство средств. Иначе после сделки может оказаться, что на ремонт и создание пригодных для жизни условий денег уже не хватает.

В итоге неожиданными расходы становятся прежде всего для тех, кто считает материалы, но недооценивает стоимость человеческого труда. Смета, в которой около половины расходов приходится на работу, имеет больше шансов пережить год с меньшими потерями. А полную стоимость жилья безопаснее оценивать не только по ценнику в договоре, а по формуле «квартира плюс ремонт плюс обустройство плюс расходы первого года», дополнительно закладывая минимум 15–20% на непредвиденные траты.