Чем сложнее квартиру адаптировать под массового покупателя, тем выше риск, что при продаже инвестору придется долго ждать подходящего клиента или снижать цену. Поэтому при вложениях в недвижимость важно оценивать не только потенциальный рост стоимости, но и будущую ликвидность объекта. Об этом АБН24 рассказала риелтор Мария Кудреватых.
Фото: unsplash.com
В первую очередь эксперт советует осторожно относиться к квартирам с заведомо узким кругом покупателей. Нестандартная планировка, неудобная конфигурация комнат, слишком большой метраж без соответствующего спроса могут существенно увеличить срок экспозиции. Особенно это касается больших квартир с нефункциональной планировкой: собственник платит за каждый квадратный метр, но для будущего покупателя далеко не каждый из них создает дополнительную ценность.
«Неочевидной инвестицией могут оказаться и студии или микроквартиры, если единственным аргументом в их пользу является низкая общая стоимость. Такой формат действительно доступнее по бюджету, однако квадратный метр в нем зачастую обходится дороже. Кроме того, в крупных жилых комплексах инвестор сталкивается с высокой конкуренцией: одновременно могут продаваться десятки похожих объектов — как от частных собственников, так и непосредственно от застройщика», — пояснила спикер.
Отдельный риск — покупка новостройки исключительно в расчете на то, что после сдачи дома она гарантированно подорожает. Само по себе обещание будущего роста не является инвестиционной стратегией. Потенциал объекта необходимо сравнивать не только с его нынешней ценой, но и с теми предложениями, с которыми квартира будет конкурировать через несколько лет. Если готовая вторичная квартира в хорошем состоянии в той же локации стоит сопоставимо или даже дешевле строящейся, покупатель может выбрать ее: не придется ждать окончания строительства и тратить время и деньги на ремонт.
«Еще одна серьезная ошибка — игнорировать градостроительные планы. При покупке необходимо учитывать не только нынешнее окружение дома, но и то, каким район может стать через несколько лет. Новые дороги, развязки, станции метро, социальные объекты, благоустройство или дополнительная застройка способны заметно изменить привлекательность территории. Причем эффект может быть как положительным, так и отрицательным: новая станция метро или благоустроенная набережная способны повысить спрос, а магистраль под окнами, изменение транспортной схемы или крупный объект по соседству — наоборот, снизить его. Поэтому привлекательный вид из окна сегодня еще не означает, что он сохранится через пять лет», — подчеркнула Кудреватых.
Не стоит автоматически считать инвестиционной возможностью и квартиру, которая продается дешевле рынка. Сначала необходимо понять причину дисконта. Если низкая цена связана с первым этажом, плохим видом, шумом, неудобной планировкой или особенностями самого дома, то скидка может быть не выгодным входом в актив, а компенсацией за недостаток, который останется и при последующей продаже.
«Наконец, инвестору важно учитывать конкуренцию с самим застройщиком. Через несколько лет девелопер может продолжать продавать аналогичные квартиры, предлагая покупателям скидки, рассрочку или акции. В такой ситуации собственнику вторичной квартиры придется делать свое предложение привлекательнее, а иногда и снижать цену, чтобы конкурировать с первичным рынком. Поэтому перед покупкой недвижимости стоит ответить как минимум на пять вопросов: кто будет потенциальным покупателем этой квартиры, сколько аналогичных объектов окажется на рынке, сколько стоят конкурирующие предложения на вторичном рынке и у застройщика, как изменится локация с учетом градостроительных планов и, главное, за сколько объект можно будет продать не в идеальном сценарии, а при необходимости быстро выйти из инвестиции. Именно способность квартиры сохранять спрос и быстро находить покупателя во многом определяет, насколько удачным окажется вложение», — заключила эксперт.
Ранее в АБН24: эксперт по недвижимости Роман Крылов рассказал, поможет ли новая программа льготной аренды решить жилищный вопрос.
