Санкт-Петербург. Современные условия рынка ощутимо повлияли на вложения в объекты недвижимости, заключили эксперты во время круглого стола «Инвестиционная недвижимость», прошедшего в Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Если раньше покупка жилья или коммерческих площадей рассматривалась как «тихая гавань» для сохранения капитала, то теперь инвесторам приходится учитывать целый комплекс новых факторов. С какими вызовами приходится сталкиваться инвесторам и есть ли пути развития рынка — в материале АБН24.

Фото: АБН24

Как отметил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», текущая ситуация на рынке недвижимости Петербурга не является изолированной проблемой:

«Это не механическая ситуация на рынке недвижимости. Думаю, что в любой другой отрасли экономики разговор будет абсолютно тот же самый. И все это, безусловно, идет от той ключевой ставки, которая у нас есть в текущем моменте».

По словам Наталии Астаховой, депутата Законодательного Собрания Петербурга, недвижимость перестала выполнять свою главную функцию — защищать от инфляции. Цены на новые квартиры и коммерческие объекты, согласно отчетам городских застройщиков, снижаются, тогда как инфляция продолжает расти.

Особенно сложная ситуация сложилась на вторичном рынке, где средний срок экспозиции объекта с начала 2025 года достиг 180 дней, а срочная продажа требует снижения стоимости до 10%.

«Недвижимость на вторичном рынке сегодня достаточно тяжело купить, а еще сложнее перепродать с прибылью. Поддержание кредитования из-за повышения ключевой ставки негативно влияет на доходность и ликвидность объектов. В начале текущего года риелторы говорят об увеличении среднего срока экспозиции до 180 дней. Если же недвижимость нужно быстрее продать, то придется предложить покупателю большую скидку — до 10% от начальной цены. Все это ставит под сомнение возможность перепродать недвижимость с прибылью в краткосрочной перспективе», — пояснила Астахова.

Софронов, однако, подчеркивает, что фундаментальный спрос на недвижимость в Северной столице сохраняется:

«При наличии инструментов покупки и адекватных ипотечных ставок спрос на рынке недвижимости был, есть и будет, потому что у нас большая неудовлетворенность в жилищном фонде среди населения».

Проблемы усугубляются изменениями в налогообложении и низкой доходностью аренды. С 2023 года налог на доход от продажи недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале, а доходность от сдачи жилья в аренду (5,6% — для долгосрочной, 10% — для суточной) значительно уступает банковским депозитам, предлагающим 13–20% годовых.

Изменения на рынке во многом связаны с ипотечной ситуацией. Как пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», льготная ипотека практически исчерпала свой потенциал, а обычная стала недоступной из-за высоких ставок.

«Платежеспособный спрос ограничен. С одной стороны, он ограничен возможностями льготной категории граждан. С другой стороны, заградительные ставки для всех остальных делают этот инструмент практически неработающим», — констатировала она.

Выходом могло бы стать снижение ключевой ставки, однако, по мнению участников дискуссии, этот процесс затягивается. При этом Денисова предупредила о возможном дефиците предложения в будущем: если строительство новых объектов не активизируется, при оживлении спроса может возникнуть резкий дисбаланс.

Несмотря на текущие трудности, эксперты уверены, что в долгосрочной перспективе недвижимость является выгодным активом. Пока же инвесторам рекомендуется тщательно анализировать каждый объект, учитывая локацию, срок владения и альтернативные варианты вложений, подчеркнула депутат ЗакСа Наталия Астахова. В условиях высокой волатильности рынка такой подход становится не просто рекомендацией, а необходимостью для тех, кто хочет сохранить или приумножить капитал.