В 2012 году город перейдет на индивидуальную методику расчета арендных ставок для нежилых помещений.
КУГИ Петербурга планирует в течение 2012 года поднять арендные ставки на нежилые помещения. Переход на индивидуальную методику расчета позволит подтянуть ставки до рыночного уровня и сократить процент субаренды городских помещений.
КУГИ Петербурга намерен отказаться от массовой методики расчета арендных ставок за нежилые помещения, находящиеся в собственности города. Об этом накануне на круглом столе сообщила заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова. По словам замглавы ведомства, данная методика не позволяет городу своевременно реагировать на скачки рынка, поэтому арендные ставки на городские помещения ниже рыночных на 50%. Средняя арендная ставка на городские нежилые помещения в Адмиралтейском районе по массовой оценке составляет 4,6 тыс. рублей за квадратный метр в год, в Центральном районе – 6,1 тыс рублей, на Василеостровском – 4,5 тыс. рублей, в Приморском районе — 3,5 тыс. руб., в Московском – 3,6 тыс. рублей.
Мария Смирнова сообщила, что город откажется от массовой методики в пользу индивидуальной оценки, чтобы поднять свои арендные ставки до рыночного уровня. Проект перехода на новую систему расчета арендных ставок уже готов и в течение 2012 года будет реализован. По словам Марии Смирновой, в первую очередь по индивидуальной системе будут оцениваться наиболее ликвидные объекты — таких у города около 20%. В дальнейшем эта система будет применяться для оценки ставок на остальные нежилые помещения, а также земельные участки.
Принципиальное отличие индивидуальной системы определения арендной ставки в том, что оценивается все характеристики конкретного помещения, в том числе и его проходимость. При массовой оценке за основу берется некий усредненный коэффициент для определения ставки. Таким образом получается, что арендная ставка для помещений в начале и в конце Невского проспекта одинаковая, отметил руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Как уточнила Мария Смирнова, расходы на индивидуальную оценку будут заложены в городском бюджете. Этот метод оценки более затратный, но в дальнейшем окупится за счет денежных поступлений в казну от аренды городских помещений.
Мария Смирнова полагает, что индивидуальный подход к расчету арендной ставки позволит избавиться от проблемы субаренды городских помещений. Сейчас в городе высок процент субарендаторов, которые делают бизнес на разнице между государственной и рыночной арендными ставками.
«КУГИ переходом на индивидуальную систему определения арендных ставок пытается предотвратить субаренду своих помещений. Сейчас субарендаторы играют на разнице между городскими и рыночными ставками. Город хочет получать эту маржу самостоятельно, что, конечно, разумно. Другое дело, что арендаторы, как правило, делают ремонт помещений, который КУГИ делать не хочет», — комментирует Дмитрий Некрестьянов.
Отметим, на сегодня у КУГИ заключено около 2,6 тыс. договоров аренды нежилых помещений. По мнению Марии Смирновой, город уже давно не является монополистом на рынке аренды нежилой недвижимости, доля КУГИ составляет 25-30% от всего арендуемого нежилого фонда.
