Гражданский кодекс предусматривает возможность  отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Однако на практике возникают сложности, которые фактически сводят это право к нулю.

Радость от прошлогоднего постановления Конституционного суда, позволяющего разрешать споры по сделкам с недвижимостью в Третейском суде, прошла. Эксперты отмечают, что на практике с этим возникают сложности. Советник Salans Ольга Урюпинская на семинаре, организованном ИД «Коммерсантъ», рассказала о том, какие моменты необходимо предусмотреть в договоре аренды коммерческой недвижимости, чтобы в случае досрочного расторжения договора избежать судов.

На практике редко встречается “идеальное” досрочное прекращение договора аренды коммерческой недвижимости. Как правило, одна из сторон отказывается расторгать договор и требует применения штрафных санкций в отношении другой стороны, говорит советник Salans Ольга Урюпинская. Инициатор расторжения договора может иметь достаточные, на его взгляд, основания для расторжения договора (нарушения правил эксплуатации объекта, нарушения графика платы аренды и проч). Но с этими обвинениями вторая сторона может и не согласиться. Тогда возникает спор, который можно разрешать только в суде.

Чтобы избежать в последствии таких споров, стороны должны заранее описать в договоре аренды, как они будут себя вести в подобной ситуации. Необходимо оговорить, что именно стороны будут считать достаточным основанием для расторжения договора. Также следует прописать процедуру досрочного расторжения договора.

Гражданский кодекс предусматривает возможность одной из сторон в установленных случаях отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Однако на практике возникникают сложности, которые фактически сводят это право к нулю. Прекращение договора требует регистрации, для которой, в свою очередь, необходим подписанный обеими сторонами документ. Если одна из сторон не согласна с расторжением договора, она не станет подписывать бумаги.

“Если компания захочет предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от его исполнения, другая сторона непременно потребует установления штрафных санкций. Они, скорее всего, будут соразмерны стоимости аренды за оставшийся промежуток времени. Возможно, с коммерческой точки зрения целесообразнее “досидеть” оставшееся время в помещении”, — говорит Ольга Урюпинская.

Если спор сторон неразрешим, придется идти в суд. Желательно этой ситуации избегать, потому что сегодня не очень понятно, по какому пути идет судебная практика, — говорит Ольга Урюпинская. В мае 2011 года постановление конституционного суда разрешило третейским судам рассматривать споры по сделкам с недвижимостью. Однако арбитражные суды не согласны с постановлением и отказывают в исполнении решений третейского суда в отношении сделок с недвижимостью.

“Если договор аренды простой и не оформлен по принципу международных стандартов, нет ничего плохого в том, чтобы пойти в арбитражный суд. Это дешевле и в некоторых случаях быстрее. По сложным договорам, которые структурированы по принципу иностранных стандартов, наверное, легче найти взаимопонимание в третейских судах, но здесь возникают практические сложности”, — резюмировала Ольга Урюпинская.